Schimmel Meldung

Die grünen und schwarzen Flecken in der Wohnung sind nicht nur unansehnlich, sondern auch gesundheitsschädlich. Und teuer. Oft streiten Mieter und Vermieter erbittert über die Frage: Wer hat Schuld?

Jede fünfte Wohnung hat Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmel, schätzt der Schornsteinfegerverband. „Das Problem nimmt deutlich zu“, stellt der Deutsche Mieterbund fest: „Nach jeder Erhöhung der Energiepreise wird das mehr“, meint Mieterbund-Jurist Hermann-Josef Wüstefeld.

Die Ursachen für Schimmelpilz sind vielfältig. Da sind zum einen Baumängel: Regen kann durch undichte Stellen im Dach oder in den Fenstern eindringen, durch Risse oder Löcher in der Fassade.

Oft ist es Pfusch am Bau, der durch den Schimmel erst entdeckt wird: ungedämmte Wasserleitungen unter Putz, Lecks im Heizungsrohr, undichtes Flachdach, fehlerhafte Kellerabdichtung, Löcher in der Dachrinne – das sind typische Hinweise von Lesern, die unsere Analyse nutzten. Bei einer Untersuchung der Uni Jena hatten 22 Prozent von 5 530 Wohnungen sichtbare Feuchtigkeitsschäden, in 9 Prozent wurde Schimmelpilz gefunden, vor allem in älteren Häusern ohne Wärme­dämmung. Bei Häusern mit Dämmung sank das Risiko signifikant.

Die Feuchtigkeit kann aber auch von innen kommen: Menschen atmen, schwitzen, duschen, kochen. Die warme Luft speichert diese Feuchtigkeit. Sobald sie auf kalte Stellen trifft, kondensiert sie: Es bilden sich nasse Stellen, meist an der Zimmerwand, die an der kalten Außenseite des Hauses liegt. Und häufig tragen die Mieter selbst dazu bei. Schlecht geheizte Wohnungen sind weit öfter von Schimmel befallen.

Am wichtigsten ist ausreichendes Lüften. Fünf Minuten Stoßlüftung bei weit geöffneten Fenstern kosten kaum Heizenergie. Der Raum kühlt nicht aus, denn Wände und Möbel geben die gespeicherte Wärme so schnell nicht ab. Und die frische Luft wärmt sich rasch auf. Bewohner, die in der Jenaer Untersuchung angaben, selten zu lüften, hatten deutlich öfter Schimmel in der Wohnung.

Neubauwohnungen mit gut abgedichteten Fenstern und Eingangstüren schnitten besser ab als Wohnungen mit undichten Fenstern. Die gute Fassadendämmung zahlt sich hier aus.

Wenn der Pilz erst einmal blüht, beginnt ein schwieriges Kapitel. Etwa 20 bis 25 Prozent der Fälle gehen auf Baumängel zurück, schätzt der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Bei ebenfalls 20 bis 25 Prozent sei falsches Heiz- und Lüftungsverhalten die Ursache. Und zu 45 bis 55 Prozent kommt beides zusammen.

Was der Vermieter beweisen muss

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden nicht durch mangelnde Bauqualität entstanden ist, dass es keine Lecks, Risse oder Löcher gibt und die Wärmedämmung den Vorschriften zur Bauzeit entspricht. Der Vermieter muss die Wohnung aber nicht laufend den jeweils gültigen Normen anpassen (BGH, Az. IV ZR 281/03).

Was der Mieter tun muss

Gelingt es dem Vermieter, alle Ursachen aus seinem Verantwortungsbe­reich auszuschließen, ist der Mieter dran: Dann muss er darlegen, dass er genug geheizt und gelüftet hat und auch seine Möblierung den Schaden nicht begünstigt hat. Ist seine Schuld am Schimmel erwiesen, trägt er die Kosten für die Sanierung.

Schränke sollte er zum Beispiel nur mit einigen Zentimeter Abstand zur Außenwand aufstellen. Denn die Luft kann hinter großen Schränken schlecht zirkulieren. Soll der Abstand ungewöhnlich groß sein, zum Beispiel über neun Zentimeter, muss das aber im Mietvertrag stehen (LG Hamburg, Az. 307 S 48/02).

Der Mieter kann nicht gezwungen werden, ständig die Heizung aufzudrehen. Aber er muss dafür sorgen, dass keine Schäden entstehen, also ausreichend heizen und lüften. Was „ausreichend“ bedeutet, kommt auf die Wohnung an – in Altbauten mit schlechter Dämmung mehr, in Neubauten weniger. Der Mieter muss sich darauf einstellen, dass die Wohnung nicht dem heutigen Standard entspricht. Zum Beispiel muss er bei einem 1956 gebauten Haus viel mehr heizen als bei Neubauten. Unzumutbares darf der Vermieter aber nicht verlangen, zum Beispiel, alle paar Stunden zu lüften oder ständig über 20 Grad zu heizen (LG Lüneburg, Az. 6 S 70/00). Und wenn in einem Neubau erst noch Restfeuchte aus dem Beton entweichen und die Wohnung „trockengeheizt“ werden muss, muss der Vermieter das sagen. Sonst gilt Neubaufeuchte als Baumangel (LG Wuppertal, Az. 10 S 22/02).

Gütliche Einigung versuchen

Achtung: Ist Schimmel entstanden, obwohl der Mieter ordentlich geheizt und gelüftet hat, kann er auch dann eine nachhaltige Beseitigung des Problems verlangen, wenn beim Bau des Hauses die technischen Normen eingehalten wurden (LG Berlin, Az. 63 S 357/04).

Kann der Mieter sich entlasten, ist der Vermieter den Beweis schuldig geblieben. Dann kann der Mieter die Miete mindern und fordern, dass der Schaden beseitigt wird. In be­­sonders schweren Fällen, wenn das Haus wegen extremen Schimmelbefalls praktisch un­bewohnbar ist, kann er sogar fristlos kündigen. Bei größeren Schäden muss die Tapete herunter und eventuell auch der Putz. Ein bloßes Überstreichen reicht nicht aus. Sind Wände und Verschalungen großflächig betroffen, muss eine Fachfirma her.

Achtung: Nicht fachgerechte Arbeiten können dazu führen, dass die Pilzsporen im ganzen Haus verteilt werden. Deshalb gut aufpassen. Später mit einem Feuchte­messgerät (Hygrometer) kontrollieren, ob die Schimmelursache beseitigt wurde.

Auf jeden Fall muss der Mieter den Vermieter über den Schimmelbefall informieren, damit kein weiterer Schaden entsteht. Kommt es zum Streit, sollten Sie eine außergerichtliche Einigung versuchen. Denn vor Gericht wird es teuer. Meist muss ein Gutachten her, nicht selten verlangt die Gegenseite dann ein Gegengutachten. In der Praxis urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. Das gilt besonders, wenn ein Mitverschulden des Mieters nicht ganz auszuschließen ist. Das Prozess- und Kostenrisiko ist enorm. Schaltet der Vermieter auf stur und reagiert gar nicht, sollten Mieter eine Frist setzen und nach Fristablauf die Miete mindern.

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