Regeln für Wohn-Riester: Mit Zulagen ins Eigenheim

Die Riester-Förderung fürs Eigenheim gilt als kompliziert. Doch wer die Spielregeln kennt, spart viele tausend Euro.

Wohn-Riester lohnt sich! Das zeigen unsere Musterrechnungen für fünf Immobilienkäufer, die ihr Eigenheim mit einem Riester-Darlehen finanzieren. Je nach Einkommen, Familienstand und Darlehen summieren sich die Vorteile aus der Förderung bis zum Rentenbeginn auf 10 000 bis 38 000 Euro (siehe Tabelle: Mit Wohn-Riester im Plus).

Das Geld sollten sich Haus- und Wohnungskäufer nicht entgehen lassen. Wir erklären die wichtigsten Riester-Regeln.

Förderanspruch

Anspruch auf die Riester-Förderung haben alle, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind, also vor allem Arbeitnehmer. Gefördert werden aber auch Beamte, Empfänger von Arbeitslosengeld, Väter oder Mütter in Elternzeit und Frührentner. Einen Riester-Vertrag kann außerdem der Ehepartner eines Förderberechtigten abschließen, auch wenn er keine eigenen Einkünfte hat.

Nur fürs Eigenheim

Die Wohn-Riester-Förderung gibt es nur für ein Darlehen, das der Eigentümer zum Bau oder Kauf einer Immobilie aufnimmt. Das Haus oder die Wohnung muss nach 2007 angeschafft oder fertiggestellt worden sein. Der Eigentümer muss in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz oder Lebensmittelpunkt haben. Eine Modernisierung oder der Kauf einer vermieteten Wohnung werden nicht gefördert.

Nur für zertifizierte Darlehen

Der Kreditvertrag muss von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht oder – seit Juli 2010 – vom neuen Bundeszentralamt für Steuern zertifiziert sein. Der Kredit muss spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt werden. Zudem muss jeder Ehepartner einen eigenen Vertrag abschließen, um die Förderung auszuschöpfen.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann ein Hauseigentümer auch seinen bestehenden Immobilienkredit mit einem Riester-Darlehen ablösen. In der Regel ist das aber erst möglich, wenn die Zinsbindung des alten Kredits ausläuft.

Hohe Zulage für Familien mit Kindern

Die Grundzulage vom Staat beträgt 154 Euro im Jahr (Ehepaare 308 Euro). Dazu kommen 185 Euro für jedes Kind, für das die Eltern Kindergeld erhalten. Für jedes ab 2008 geborene Kind erhöht sich die Kinderzulage auf 300 Euro.

Um die vollen Zulagen zu erhalten, müssen Kreditnehmer jährlich 4 Prozent ihres Bruttoeinkommens des Vorjahres abzüglich der ihnen zustehenden Zulagen zur Tilgung einsetzen – höchstens 2 100 Euro.

Der Staat fördert nur Tilgungsleistungen, keine Zinsen. Bei Kombikrediten (siehe: Bauspar-Kombikredite) werden anstelle der Tilgung die Sparbeiträge auf dem Bausparvertrag berücksichtigt, solange der Vertrag noch nicht zugeteilt ist.

Der Mindesteigenbeitrag ist für Immobilienkäufer keine Zusatzbelastung. So viel müssten sie für die Finanzierung ihres Eigenheims in aller Regel auch ohne Förderung für die Darlehenstilgung ausgeben.

Ein Zulageantrag am Anfang reicht

Den Antrag auf Riester-Zulagen brauchen Kreditnehmer nur einmal beim Anbieter zu stellen. Der bescheinigt die Tilgungsleistungen und leitet den Antrag an die Zulagenstelle. Für die Folgejahre reicht eine Vollmacht an den Anbieter.

Die Zulagen überweist die Zulagestelle als Sondertilgung direkt an die Bank. Bei Kombikrediten fließen sie als zusätzlicher Sparbeitrag auf das Bausparkonto, solange der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist.

Oft zusätzliche Steuervorteile

Jeder Förderberechtigte kann über die Steuererklärung eine Tilgung bis zu 2 100 Euro im Jahr inklusive der Zulagen als Sonderausgaben absetzen. Bei Ehepaaren sind es bis zu 4 200 Euro im Jahr, wenn beide förderberechtigt sind. Das bringt dem Riester-Finanzierer einen zusätzlichen Steuervorteil, sofern die Steuerersparnis aus dem Sonderausgabenabzug die Zulagen übersteigt. Das ermittelt das Finanzamt nach Abgabe der Einkommensteuererklärung.

Altvertrag als Eigenkapital nutzen

Wer bisher Vermögen in einem anderen Riester-Vertrag angespart hat, kann es als Eigenkapital für die eigenen vier Wände verwenden. Das gilt für alle Riester-Verträge, egal ob Bank- oder Fondssparplan, Rentenversicherung oder Bausparvertrag. Wahlweise kann der Riester-Sparer das gesamte Vermögen oder bis zu 75 Prozent entnehmen. Dadurch benötigt er für die Hausfinanzierung weniger Kredit und spart Zinsen.

Die Kapitalentnahme aus seinem Altvertrag muss der Riester-Sparer bei der Zentralen Zulagenstelle beantragen. Sie ist nur in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf des Eigenheims erlaubt. Davon geht das Finanzministerium aus, wenn Riester-Sparer das Geld innerhalb eines Zeitraums von einem Monat vor dem Antrag auf Entnahme und zwölf Monaten nach der Auszahlung für den Bau oder Kauf der Immobilie ausgeben.

Hauseigentümer müssen sich also bereits beim Bau oder Kauf entscheiden, ob sie ihren alten Riester-Vertrag für Ihre Finanzierung nutzen. Jahre später ist es nicht mehr möglich, das Riester-Vermögen beispielsweise für die Sondertilgung einer bereits seit Jahren bestehenden Finanzierung zu verwenden.

Eine Ausnahme gilt nur zu Rentenbeginn: Dann kann der Hauseigentümer sein Vorsorgevermögen ganz oder teilweise zur Ablösung von Restschulden einsetzen.

Steuern im Rentenalter

Im Rentenalter müssen Hauseigentümer Steuern auf die zuvor geförderten Beträge zahlen. Dafür werden die geförderten Tilgungsleistungen und Entnahmebeträge rechnerisch auf einem Wohnförderkonto verbucht und dort mit 2 Prozent im Jahr verzinst. Ab Rentenbeginn ist das Konto in gleichen Raten bis zum 85. Lebensjahr zu versteuern. Oder der Eigentümer zahlt die Steuern auf einen Schlag zu Rentenbeginn, dann aber auf einen um 30 Prozent verminderten Betrag.

Beispiel: Ein 40-Jähriger kauft ein Haus, zahlt seinen Kredit in 20 Jahren ab und schöpft die maximale Riester-Förderung mit einer Tilgung von jährlich 2 100 Euro aus. Mit 65 geht er in Rente. Das Wohnförderkonto weist dann 56 335 Euro aus. Jährlich muss er bis zum 85. Lebensjahr 2 817 Euro versteuern. Bei 20 Prozent Steuersatz sind das monatlich rund 50 Euro Steuern.

Nachteile beim Auszug vermeiden

Die Wohn-Riester-Förderung gibt es nur für selbstgenutzte Immobilien. Wer Haus oder Wohnung später verkauft oder vermietet, muss das Wohnförderkonto vorzeitig und auf einen Schlag versteuern.

Es gibt aber Ausnahmen. Steuerliche Nachteile lassen sich vermeiden, wenn der Geförderte innerhalb von vier Jahren eine neue Immobilie kauft, die er selbst nutzt. Dazu zählt auch der Kauf eines Dauerwohnrechts in einem Senioren- oder Pflegeheim. Der Geförderte kann auch innerhalb eines Jahres einen neuen Riester-Sparvertrag abschließen, in den er die geförderten Beträge einzahlt. Dazu kann er zum Beispiel einen Teil des Verkaufserlöses verwenden.

Auch eine befristete Vermietung der Wohnung wegen eines berufsbedingten Umzugs ist möglich. In diesem Fall muss der Eigentümer spätestens bis zum 67. Lebensjahr wieder einziehen.

Hauseigentümer haben es also ein gutes Stück selbst in der Hand, ob sie nach einem Auszug aus ihrem Riester-Haus die Förderbeträge vorzeitig versteuern müssen.

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