Riester fürs Eigenheim Test

Günstiger geht es nicht ins Eigenheim. Die besten Riester-Darlehen der Bausparkassen sind erste Wahl für Bauherren und Immobilienkäufer.

Bauherren und Wohnungskäufer schlagen jetzt zwei Fliegen mit einer Klappe, wenn sie ihr Eigenheim mit einem Riester-Darlehen finanzieren. Unser Test zeigt: Für ein günstiges Riester-Darlehen zahlen sie weniger Zinsen als für einen ungeförderten Kredit. Außerdem sparen sie durch staatliche Zulagen und Steuervorteile viele tausend Euro.

Erste Wahl sind die Riester-Kredite der Bausparkassen, die aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag bestehen (siehe Bauspar-Kombikredite). Die LBS West bot so einen Kredit in Höhe von 150 000 Euro Anfang Oktober zu einem Effektivzins von nur 3,29 Prozent an – und das mit festen Zinsen für die gesamte Laufzeit von 22 Jahren.

So billig kamen Immobilienkäufer in Deutschland noch nie an einen zinssicheren Kredit. Die Riester-Förderung gibt es noch obendrauf.

Ähnlich niedrige Zinsen für Riester-Kredite mit Laufzeiten um 20 Jahre und länger boten Schwäbisch Hall und die Landesbausparkassen Bayern, Ost und Rheinland-Pfalz. Auch ihre Bausparkredite waren selbst ohne staatliche Förderung günstiger als jedes Bankangebot.

Kombikredite sind billiger

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Ein weiterer Vorteil der Kombikredite ist die hohe Zinssicherheit. Die Zinsen und die monatlichen Raten stehen für die volle Laufzeit der Finanzierung fest.

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkredit, einem Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung, ist der Zinssatz dagegen nur für eine begrenzte Zeit festgeschrieben. Um eine annähernd so hohe Sicherheit wie beim Kombikredit zu erhalten, müssen Kreditnehmer schon eine Zinsbindung von 20 Jahren vereinbaren. Den günstigsten Riester-Kredit in dieser Variante bot die Allianz mit einem Effektivzins von 3,89 Prozent.

Doch im Vergleich zu den Kombikrediten ist das fast schon ein teures Angebot. Gleich sieben der zehn Bausparkassen im Test waren günstiger: Schwäbisch Hall, Wüstenrot und die Landesbausparkassen Bayern, Nord, Ost, Rheinland-Pfalz und West.

Der Zinsunterschied ist enorm. Bei dem 150 000-Euro-Kredit von Schwäbisch Hall, dem günstigsten bundesweiten Anbieter von Riester-Kombikrediten im Test, sind die Hauseigentümer nach 23 Jahren und 8 Monaten schuldenfrei. Mit der gleichen Monatsrate hätten sie beim Darlehen der Allianz zu diesem Zeitpunkt noch gut 15 000 Euro Schulden.

Zwei Kreditvarianten

Seit zwei Jahren gibt es die staatlichen Riester-Zulagen und Steuervorteile nicht nur für Sparverträge zur Altersvorsorge, sondern auch für die Tilgung eines Darlehens fürs Eigenheim. Zwei Kreditmodelle stehen zur Auswahl:

  • Ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung (Annuitätendarlehen) und einer Zinsbindung von beispielsweise 10, 15 oder von 20 Jahren.
  • Ein Kombikredit einer Bausparkasse. Er besteht aus einem Bausparvertrag und einem Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Statt das Darlehen zu tilgen, spart der Kreditnehmer zunächst einen Bausparvertrag an, mit dem er das Darlehen nach beispielsweise zehn Jahren auf einen Schlag ablöst (siehe Bauspar-Kombikredite).

Die Riester-Kredite unterscheiden sich nicht grundsätzlich von herkömmlichen Kreditangeboten. Damit die Förderung fließt, müssen beide Varianten jedoch einige Bedingungen erfüllen:

  • Der Vertrag muss von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen oder vom neuen Bundeszentralamt für Steuern zertifiziert sein.
  • Kreditnehmer dürfen das Darlehen nur für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie verwenden.
  • Ehegatten müssen beide ein Baudarlehen abschließen, um die Riester-Förderung auszuschöpfen.
  • Der Kreditvertrag muss festlegen, dass der Kredit spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt wird.

Riester-Kredite im Test

Finanztest hat Bauspar- und Bankkredite mit Riester-Förderung anhand eines typischen Modellfalls untersucht und mit einer ungeförderten Finanzierung verglichen: Ein Arbeitnehmer-Ehepaar – beide 38 Jahre alt – mit zwei Kindern und einem gemeinsamen Bruttolohn von 70 000 Euro kauft ein Haus für 210 000 Euro. 150 000 Euro muss die Familie auf Kredit finanzieren.

Für die Familie ist ein Riester-Kredit ideal. Zahlt sie die Schulden innerhalb von 22 Jahren zurück, erhält sie in dieser Zeit für alle Mitglieder der Familie zusammen rund 12 000 Euro Zulagen vom Staat. Dazu kommt eine Steuerersparnis von mehr als 15 000 Euro – der zweite Teil der Riester-Förderung (siehe Regeln für Wohn-Riester). Weil das Ehepaar die Kredite durch die staatliche Förderung schneller zurückzahlen kann, spart es außerdem bis zu 14 000 Euro Zinsen.

Obwohl das Finanzamt im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beträge erhebt, bleibt unterm Strich ein dickes Plus (siehe auch Beispielrechnungen: Mit Wohn-Riester im Plus).

Bei den Bauspar-Kombikrediten profitieren Riester-Kunden oft von Vorzugszinsen. Um Marktanteile zu gewinnen, bietet die Hälfte der Bausparkassen im Test ihr Darlehen zur Vorfinanzierung des Bausparvertrags mit Riester-Förderung günstiger an als ohne.

Die LBS West lockt Riester-Kunden mit einem Zinsnachlass bis zu 0,75 Prozentpunkten. Deshalb zahlt die Familie in unserem Modellfall bis zur Zuteilung des Bausparvertrags in zehn Jahren nur einen Minizinssatz von 2,6 Prozent auf das Vorausdarlehen. Schwäbisch Hall senkt den Zinssatz für Riester-Kunden um einen halben Prozentpunkt.

Bei solchen Zinsen spielt es kaum eine Rolle, dass die Bausparkassen das Guthaben auf dem Bausparvertrag bis zur Zuteilung meist nur mit 1 Prozent verzinsen, eine Abschlussgebühr in Höhe von 1 Prozent der Bausparsumme kassieren und oft auch Kontoführungsgebühren verlangen.

Das sind zwar für sich genommen handfeste Nachteile. Die meisten Bausparkassen machen sie jedoch durch ihre niedrigen Vorfinanzierungszinsen mehr als wett.

Das zeigt der niedrige Gesamteffektivzins der Bausparangebote, der neben den Zinsen auch alle Kosten für den Bausparvertrag berücksichtigt.

Niedrige Kreditsummen

Die günstigsten Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die Bausparkassen vergeben sie nur bis 72 oder 80 Prozent des Immobilienwerts. Der Kunde benötigt mindestens 20 bis 28 Prozent Eigenkapital – und zusätzlich noch Geld für Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren und eine eventuelle Maklerprovision.

Wer weniger Eigenkapital hat, muss auf teurere Angebote ausweichen. Banken sind bei der Kreditvergabe meist großzügiger als die Bausparkassen. Wenn das Einkommen des Kunden stimmt, vergeben sie ihre Kredite gegen Zinsaufschlag auch bis zu 90 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises.

Auf eine Hausfinanzierung nur auf Pump sollten sich jedoch allenfalls Immobilienkäufer mit hohem und absolut sicherem Einkommen einlassen.

Nur wenig Angebote der Banken

Bankkredite mit Riester-Förderung sind nicht so leicht zu haben wie die Riester-Angebote von Bausparkassen.

Bei den meisten Bausparkassen gibt es Kombikredite mit und ohne staatliche Förderung. Die Deutsche Bausparkasse Badenia, Wüstenrot und LBS Ost haben zusätzlich auch ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung im Programm.

Ganz anders ist es bei den Banken. Die meisten bieten zwei Jahre nach dem Start der Wohn-Riester-Förderung noch immer kein eigenes Riester-Darlehen an. Wenn überhaupt, vermitteln sie wie die Hypovereinsbank oder die Targobank lediglich das Riester-Darlehen eines anderen Instituts.

Unsere Tabelle listet zwar 33 Anbieter von Riester-Annuitätendarlehen auf. Hinter den meisten dieser Angebote stecken aber die Riester-Kredite von lediglich drei Instituten: Gut im Geschäft sind nur die Allianz, die zur Postbank gehörende DSL Bank und die WL-Bank, eine Hypothekenbank im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken. Die Darlehen dieser Institute werden auch von Vermittlungsgesellschaften und anderen Banken vermittelt.

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