Güns­tiger geht es nicht ins Eigenheim. Die besten Riester-Darlehen der Bausparkassen sind erste Wahl für Bauherren und Immobilienkäufer.

Bauherren und Wohnungs­käufer schlagen jetzt zwei Fliegen mit einer Klappe, wenn sie ihr Eigenheim mit einem Riester-Darlehen finanzieren. Unser Test zeigt: Für ein güns­tiges Riester-Darlehen zahlen sie weniger Zinsen als für einen unge­förderten Kredit. Außerdem sparen sie durch staatliche Zulagen und Steuer­vorteile viele tausend Euro.

Erste Wahl sind die Riester-Kredite der Bausparkassen, die aus einem Darlehen und einem Bauspar­vertrag bestehen (siehe Bauspar-Kombikredite). Die LBS West bot so einen Kredit in Höhe von 150 000 Euro Anfang Oktober zu einem Effektivzins von nur 3,29 Prozent an – und das mit festen Zinsen für die gesamte Lauf­zeit von 22 Jahren.

So billig kamen Immobilienkäufer in Deutsch­land noch nie an einen zins­sicheren Kredit. Die Riester-Förderung gibt es noch oben­drauf.

Ähnlich nied­rige Zinsen für Riester-Kredite mit Lauf­zeiten um 20 Jahre und länger boten Schwäbisch Hall und die Landes­bausparkassen Bayern, Ost und Rhein­land-Pfalz. Auch ihre Bauspar­kredite waren selbst ohne staatliche Förderung güns­tiger als jedes Bank­angebot.

Kombikredite sind billiger

Ein weiterer Vorteil der Kombikredite ist die hohe Zins­sicherheit. Die Zinsen und die monatlichen Raten stehen für die volle Lauf­zeit der Finanzierung fest.

Bei einem gewöhnlichen Immobilien­kredit, einem Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung, ist der Zins­satz dagegen nur für eine begrenzte Zeit fest­geschrieben. Um eine annähernd so hohe Sicherheit wie beim Kombikredit zu erhalten, müssen Kreditnehmer schon eine Zins­bindung von 20 Jahren vereinbaren. Den güns­tigsten Riester-Kredit in dieser Variante bot die Allianz mit einem Effektivzins von 3,89 Prozent.

Doch im Vergleich zu den Kombikrediten ist das fast schon ein teures Angebot. Gleich sieben der zehn Bausparkassen im Test waren güns­tiger: Schwäbisch Hall, Wüstenrot und die Landes­bausparkassen Bayern, Nord, Ost, Rhein­land-Pfalz und West.

Der Zins­unterschied ist enorm. Bei dem 150 000-Euro-Kredit von Schwäbisch Hall, dem güns­tigsten bundes­weiten Anbieter von Riester-Kombikrediten im Test, sind die Haus­eigentümer nach 23 Jahren und 8 Monaten schuldenfrei. Mit der gleichen Monats­rate hätten sie beim Darlehen der Allianz zu diesem Zeit­punkt noch gut 15 000 Euro Schulden.

Zwei Kredit­varianten

Seit zwei Jahren gibt es die staatlichen Riester-Zulagen und Steuer­vorteile nicht nur für Spar­verträge zur Alters­vorsorge, sondern auch für die Tilgung eines Darlehens fürs Eigenheim. Zwei Kreditmodelle stehen zur Auswahl:

  • Ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung (Annuitätendarlehen) und einer Zins­bindung von beispiels­weise 10, 15 oder von 20 Jahren.
  • Ein Kombikredit einer Bausparkasse. Er besteht aus einem Bauspar­vertrag und einem Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Statt das Darlehen zu tilgen, spart der Kreditnehmer zunächst einen Bauspar­vertrag an, mit dem er das Darlehen nach beispiels­weise zehn Jahren auf einen Schlag ablöst (siehe Bauspar-Kombikredite).

Die Riester-Kredite unterscheiden sich nicht grund­sätzlich von herkömm­lichen Kredit­angeboten. Damit die Förderung fließt, müssen beide Varianten jedoch einige Bedingungen erfüllen:

  • Der Vertrag muss von der Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungen oder vom neuen Bundes­zentral­amt für Steuern zertifiziert sein.
  • Kreditnehmer dürfen das Darlehen nur für die Finanzierung einer selbst­genutzten Immobilie verwenden.
  • Ehegatten müssen beide ein Baudarlehen abschließen, um die Riester-Förderung auszuschöpfen.
  • Der Kredit­vertrag muss fest­legen, dass der Kredit spätestens bis zum 68. Lebens­jahr getilgt wird.

Riester-Kredite im Test

Finanztest hat Bauspar- und Bank­kredite mit Riester-Förderung anhand eines typischen Modell­falls untersucht und mit einer unge­förderten Finanzierung verglichen: Ein Arbeitnehmer-Ehepaar – beide 38 Jahre alt – mit zwei Kindern und einem gemein­samen Brutto­lohn von 70 000 Euro kauft ein Haus für 210 000 Euro. 150 000 Euro muss die Familie auf Kredit finanzieren.

Für die Familie ist ein Riester-Kredit ideal. Zahlt sie die Schulden inner­halb von 22 Jahren zurück, erhält sie in dieser Zeit für alle Mitglieder der Familie zusammen rund 12 000 Euro Zulagen vom Staat. Dazu kommt eine Steuerersparnis von mehr als 15 000 Euro – der zweite Teil der Riester-Förderung (siehe Regeln für Wohn-Riester). Weil das Ehepaar die Kredite durch die staatliche Förderung schneller zurück­zahlen kann, spart es außerdem bis zu 14 000 Euro Zinsen.

Obwohl das Finanz­amt im Renten­alter Steuern auf die geförderten Beträge erhebt, bleibt unterm Strich ein dickes Plus (siehe auch Beispielrechnungen: Mit Wohn-Riester im Plus).

Bei den Bauspar-Kombikrediten profitieren Riester-Kunden oft von Vorzugs­zinsen. Um Markt­anteile zu gewinnen, bietet die Hälfte der Bausparkassen im Test ihr Darlehen zur Vorfinanzierung des Bauspar­vertrags mit Riester-Förderung güns­tiger an als ohne.

Die LBS West lockt Riester-Kunden mit einem Zins­nach­lass bis zu 0,75 Prozent­punkten. Deshalb zahlt die Familie in unserem Modell­fall bis zur Zuteilung des Bauspar­vertrags in zehn Jahren nur einen Minizins­satz von 2,6 Prozent auf das Voraus­darlehen. Schwäbisch Hall senkt den Zins­satz für Riester-Kunden um einen halben Prozent­punkt.

Bei solchen Zinsen spielt es kaum eine Rolle, dass die Bausparkassen das Guthaben auf dem Bauspar­vertrag bis zur Zuteilung meist nur mit 1 Prozent verzinsen, eine Abschluss­gebühr in Höhe von 1 Prozent der Bausparsumme kassieren und oft auch Konto­führungs­gebühren verlangen.

Das sind zwar für sich genommen hand­feste Nachteile. Die meisten Bausparkassen machen sie jedoch durch ihre nied­rigen Vorfinanzierungs­zinsen mehr als wett.

Das zeigt der nied­rige Gesamt­effektivzins der Bauspar­angebote, der neben den Zinsen auch alle Kosten für den Bauspar­vertrag berück­sichtigt.

Nied­rige Kreditsummen

Die güns­tigsten Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die Bausparkassen vergeben sie nur bis 72 oder 80 Prozent des Immobilien­werts. Der Kunde benötigt mindestens 20 bis 28 Prozent Eigen­kapital – und zusätzlich noch Geld für Grund­erwerb­steuer, Grund­buch- und Notar­gebühren und eine eventuelle Maklerprovision.

Wer weniger Eigen­kapital hat, muss auf teurere Angebote ausweichen. Banken sind bei der Kredit­vergabe meist groß­zügiger als die Bausparkassen. Wenn das Einkommen des Kunden stimmt, vergeben sie ihre Kredite gegen Zins­aufschlag auch bis zu 90 oder sogar 100 Prozent des Kauf­preises.

Auf eine Haus­finanzierung nur auf Pump sollten sich jedoch allenfalls Immobilienkäufer mit hohem und absolut sicherem Einkommen einlassen.

Nur wenig Angebote der Banken

Bank­kredite mit Riester-Förderung sind nicht so leicht zu haben wie die Riester-Angebote von Bausparkassen.

Bei den meisten Bausparkassen gibt es Kombikredite mit und ohne staatliche Förderung. Die Deutsche Bausparkasse Badenia, Wüstenrot und LBS Ost haben zusätzlich auch ein Riester-Darlehen mit direkter Tilgung im Programm.

Ganz anders ist es bei den Banken. Die meisten bieten zwei Jahre nach dem Start der Wohn-Riester-Förderung noch immer kein eigenes Riester-Darlehen an. Wenn über­haupt, vermitteln sie wie die Hypo­ver­eins­bank oder die Targo­bank lediglich das Riester-Darlehen eines anderen Instituts.

Unsere Tabelle listet zwar 33 Anbieter von Riester-Annuitätendarlehen auf. Hinter den meisten dieser Angebote stecken aber die Riester-Kredite von lediglich drei Instituten: Gut im Geschäft sind nur die Allianz, die zur Post­bank gehörende DSL Bank und die WL-Bank, eine Hypotheken­bank im Verbund der Volks- und Raiff­eisen­banken. Die Darlehen dieser Institute werden auch von Vermitt­lungs­gesell­schaften und anderen Banken vermittelt.

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