Reits Meldung

DaimlerChrysler hat seine Konzernzentrale in Möhringen schon verkauft. Die ­Banken spekulieren darauf, dass andere große Konzerne diesem Beispiel folgen.

Demnächst können Anleger deutsche Reits kaufen. Finanztest stellt diese hierzulande neue Form der Immobilienanlage vor.

Die große Koalition hat den Deutschen ein neues Geldanlageprodukt beschert: den Reit. Reits sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die Immobilien verwalten. Sie zahlen keine Steuern, müssen dafür jedoch fast den gesamten Gewinn an die Aktionäre ausschütten.

Das hört sich zunächst gut an, ist aber nicht unbedingt als Geschenk für private Anleger gedacht. Vielmehr soll das Geschäft mit Immobilien mehr Schwung bekommen. Große Konzerne können sich steuergünstig von ihrem Immobilienvermögen trennen. Bisher müssen sie die Gewinne aus einem Verkauf voll versteuern. Bringen sie die Gebäude aber in einen Reit ein, fällt nur die Hälfte der Steuer an.

Weil Reits zwingend an die Börse gebracht werden müssen, verdienen auch die Investmentbanken gutes Geld. Sie waren es, die sich für die Einführung von Reits in Deutschland stark gemacht haben.

Ungewissheit für private Anleger

Private Anleger müssen die Dividenden, die ein Reit ausschüttet, voll versteuern und nicht nur zur Hälfte, wie sonst bei Dividenden üblich. Unterm Strich bleibt von der Ausschüttung in den meisten Fällen trotzdem mehr übrig. Wie die Besteuerung aussieht, wenn im Jahr 2009 die Abgeltungsteuer kommt, ist noch nicht geklärt.

Vor allem aber ist unklar, welche Chancen und Risiken Reits den privaten Anlegern bringen. Als Aktionäre müssen sie mit Kursschwankungen rechnen. In den USA, dem Mutterland der Reits, schwankten Reits über viele Jahre hinweg halb so stark wie der Aktienmarkt insgesamt, in letzter Zeit nahmen die Schwankungen nicht zuletzt wegen Übernahmegerüchten zu.

Reits und Immobilienaktien

Um sich ein ungefähres Bild zu machen, bietet es sich an, Reits mit herkömmlichen Immobiliengesellschaften zu vergleichen. „Reits sind weniger riskant“, sagt Ramon Sotelo, der als Juniorprofessor an der Uni Weimar mit dem Thema befasst ist.

Reits dürfen nämlich keinen Handel mit Immobilien betreiben und auch keine Projekte für Dritte entwickeln. Vielmehr kaufen sie Immobilien, um sie zu verwalten. Ihre Erträge erzielen sie über Mieteinnahmen und schütten sie aus. Wollen sie neue Gebäude kaufen, müssen sie in der Regel neue Aktien ausgeben, um an frisches Geld zu kommen, denn auch die Kreditaufnahme ist beschränkt. „Aus meiner Sicht ist das Geld, das die Anleger einem Reit zur Verfügung stellen, deshalb kein klassisches Risikokapital“, sagt Sotelo.

In Deutschland sind einige Immobilien-AGs an der Börse notiert. Sie finden sich vor allem im MDax, dem Aktienindex für deutsche Unternehmen aus der zweiten Reihe. Nicht in jedem Fall unterscheidet sich das Geschäft einer herkömmlichen Immobilienfirma von dem eines Reits. Die Gagfah zum Beispiel, die im MDax gelistet ist, verwaltet in erster Linie Bestandsimmobilien. Weil es sich um Wohnimmobilien handelt, darf die Firma derzeit kein deutscher Reit werden. Durch den Firmensitz in Luxemburg hat die Gagfah sich aber vergleichbare Steuervorteile gesichert.

Konzerne halten sich zurück

Vor allem Wohnimmobilien besitzt auch die Deutsche Reit AG. Sie hat eine Tochter gegründet, die Deutsche Reit 1 AG, in die sie die vorhandenen Gewerbeimmobilien eingebracht hat. Nach weiteren Zukäufen soll die Tochter als Reit an die Börse gehen. Auch die TAG Tegernsee aus Hamburg will eine Tochter, die TAG Gewerbe AG, als Reit an die Börse bringen.

Der erste Reit könnte die Firma Alstria sein, die Anfang April dieses Jahres an die Börse gegangen ist. Die Hamburger verwalten zum Beispiel die Konzernzentrale von Daimler­Chrysler und zahlreiche an die Stadt Hamburg vermietete Gebäude. Der frühestmögliche Termin für eine Umwandlung sei Juli, heißt es.

Büro- und Logistikimmobilien soll der geplante Reit der IC Group besitzen. Die Münchner wollen 16 ihrer 34 geschlossenen Fonds dort bündeln – sofern die Anteilseigner einverstanden sind. Sie können sich ihre Beteiligung entweder bar auszahlen lassen oder in Aktien tauschen – und wären dann im Besitz einer flexiblen Geldanlage mit breiterer Risikostreuung. Der Börsengang ist für den Herbst vorgesehen. Die Firma German Retail Reit aus Erlangen bereitet einen Börsengang – als Reit – zum Ende des Jahres vor. Sie hat sich auf Einkaufszentren wie Lebensmittel- und Verbrauchermärkte spezialisiert.

Auch die Deutsche Euroshop (DES) hat Einzelhandelsimmobilien. Reit-Pläne gibt es nicht. „Das ist zurzeit kein Thema für uns und unsere Aktionäre“, sagt Kirsten Kaiser. Als Grund nennt sie noch ungeklärte Steuerfragen. Zudem schüttet die DES ihre Dividenden steuerfrei aus.

Andere alteingesessene Immobiliengesellschaften zeigen sich ebenfalls zurückhaltend. Die Bonner Firma IVG Immobilien AG entscheidet sich frühestens im Sommer. „ Wir prüfen derzeit, ob wir Reit-Tochtergesellschaften gründen werden“, sagt IVG-Chef Wolfhard Leichnitz. Auch die Hamborner AG prüft noch, inwieweit sie ins Reit-Geschäft einsteigen will.

Die Banken geben sich trotzdem optimistisch, was den Erfolg des neuen Anlageprodukts angeht. Teilweise ist von 50 Reits die Rede, die in Deutschland noch in diesem Jahr an die Börse kommen sollen. Die Banker verweisen zum Beispiel auf das Immobilienvermögen, das allein in den Dax-Konzernen schlummert. Es soll, gemessen an den Anschaffungskosten, geschätzte 167 Milliarden Euro betragen. James Rehlaender, Manager des Amadeus European Real Estate Fonds, ist ein wenig vorsichtiger. „Ich rechne mit schätzungsweise 50 Börsengängen in Europa“, sagt er.

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