Rechts­schutz für Mieter und Vermieter

Miet­rechts­schutz über Versicherung

So sehr sich streitende Miet­parteien auch um eine friedliche Lösung bemühen: Manchmal geht es nicht ohne einen Prozess. Vor Gericht wird insbesondere um Betriebskosten, die Rück­zahlung der Mietkaution und Miet­erhöhungen gestritten, zeigt die Statistik des Rechts­schutz­versicherers DMB Rechts­schutz. Solche Prozesse können für die Partei, die verliert, teuer werden. Denn sie bezahlt Gerichts­kosten, den eigenen Rechts­beistand und den des Gegners.

Kosten Streit um Betriebs­kosten. Streiten sich Miet­parteien gericht­lich etwa um eine Betriebs­kosten­nach­zahlung in Höhe von 1 000 Euro, kommen auf die unterlegene Seite Kosten von insgesamt 900 Euro zu.

Kosten Streit um Kündigung. Wird um eine Kündigung gestritten, beträgt das Kostenrisiko bei einer Monats­miete von 700 Euro rund 4 600 Euro.

Mit einer Rechts­schutz­versicherung, die auch Miet­ärger abdeckt, können Mietpar­teien ohne Angst vor solchen Kosten streiten. Der Versicherer über­nimmt die Anwalts- und Gerichts­kosten (Übersicht Deckungsschutz).

Miet­rechts­schutz über Rechts­schutz-Paket

Mieter und Vermieter, die nach Kosten­schutz für Miet­rechts­streit suchen, haben mehrere Möglich­keiten: Sie können zum Beispiel ein großes Rechts­schutz­paket für die Lebens­bereiche Privat, Beruf, Verkehr (PBV) abschließen und den Baustein Wohnen dazu buchen. Allerdings ist dieses umfassende Paket oft recht teuer.

Bei vielen Anbietern kostet es mehr als 400 Euro pro Jahr (150 Euro Selbst­beteiligung im Schadens­fall). Für Vermieter verteuert sich das Pakt durch den Baustein Wohnen häufig sogar auf mehr als 500 Euro Versicherungs­prämie pro Jahr. Vermieter zahlen mehr, weil ihr Wohnen-Baustein nicht nur „Wohnungs- und Grund­stücks-Rechts­schutz“ enthält, sondern auch Rechts­schutz für Steuer­streitig­keiten.

Miet­rechts­schutz über Einzel­versicherung

Wer nicht so viel Geld ausgeben will und nur nach Rechts­schutz für Miet­probleme sucht, kann bei einigen Rechts­schutz­versicherern den Baustein Wohnen als Einzel­police abschließen. Mieter zahlen für eine solche Einzel­police zwischen 47 und 130 Euro pro Jahr. Vermieter müssen tiefer in die Tasche greifen. Sie zahlen zwischen 128 und 864 Euro pro Jahr.

Mitglied im Mieter­ver­ein

Wer insbesondere Mieter­rechts­schutz sucht, kann alternativ auch Mitglied in einem Mieter­ver­ein werden. In vielen Städten gibt es die Mieter­ver­eine des Deutschen Mieterbundes (DMB). Die Mitgliedschaft dort kostet oft ­zwischen 80 und 120 Euro pro Jahr. Im Mitglieds­beitrag enthalten ist bei bei vielen Mieter­ver­einen auch eine Rechts­schutz­versicherung. Diese über­nimmt die Kosten, sobald der Streit mit einem Mieter vor Gericht geht („Prozess­kosten­versicherung“).

Tipp: Wer Mitglied eines Mieter­ver­eins geworden ist, der keine Prozess­kosten­versicherung anbietet, kann die Prozess­kosten­versicherung der DMB Rechtschutz-Versicherung selbst­ständig dazu buchen. Es gibt aber auch von anderen Rechts­schutz­versicherern reine Prozess­kosten-Policen (etwa den Tarif Aktiv-Rechts­schutz Immobilie Basis der Arag).

Juristen des Vereins beraten Mitglieder

Der Rechts­schutz über einen Mieter­ver­ein läuft in der Regel wie folgt ab: Solange sich der Streit mit dem Vermieter im vorgericht­lichen Stadium befindet, können sich alle, die eine Wohnung mieten, von den Vereins­juristen beraten lassen. Erst wenn der Mietzoff vor Gericht geht, können sich die Vereins­mitglieder selbst einen Anwalt suchen, der sie vertritt. Viele Mieter­ver­eine koope­rieren mit der DMB Rechts­schutz-Versicherung aus Köln als „Prozess­kosten­versicherer“. Das heißt: Dieses Versicherungs­unternehmen über­nimmt die vor Gericht anfallenden Kosten eines Miet­rechts­streits.

Vor- und Nachteile des Mieter­ver­eins

Zwischen dem Rechts­schutz über eine Vereins­mitgliedschaft und einer „normalen“ Rechts­schutz­versicherung inklusive Baustein Wohnen gibt es kleine inhalt­liche Unterschiede.

Freie Anwalts­wahl

Bei einer Rechts­schutz­police haben Kunden stets – auch im vorgericht­lichen Stadium – das Recht auf freie Anwalts­wahl. Mitglieder des Mieter­ver­eins haben dieses Recht erst, sobald ihr Fall vor Gericht landet. Die Über­nahme der Prozess­kosten ist sogar an die Voraus­setzung geknüpft, dass das Mitglied zuvor zur Beratung beim Vereins­juristen war.

Kosten für Schrift­verkehr mit Vermieter

Die Rechts­berater des Mieter­ver­eins beraten nicht nur, sondern sie über­nehmen – falls nötig – häufig auch den Schrift­verkehr mit dem Vermieter. Viele Mieter­ver­eine stellen dem Mitglied dafür zusätzliche Kosten in Rechnung, oft allerdings nur einstel­lige Euro-Beträge. Im Rahmen einer Rechts­schutz­versicherung ist der Schrift­verkehr des Anwalts mit der Versicherungs­prämie abge­golten.

Keine Selbst­beteiligung im Schadens­fall

Wer eine Rechts­schutz­versicherung abschließt, vereinbart oft eine Selbst­beteiligung (auch Selbst­behalt genannt) in Höhe von 150 Euro. Eine solche Selbst­beteiligung kann im Einzel­fall zwar weh tun, etwa wenn etwa insgesamt 1 000 Euro Anwalts- und Gerichts­kosten für einen Prozess angefallen sind und der Mieter davon 150 Euro zu tragen hat. Aber die Selbst­beteiligung sorgt dafür, dass der jähr­liche Versicherungs­beitrag einigermaßen nied­rig bleibt. Auch die Stiftung Warentest rät zu einem 150-Euro-Selbst­behalt. Einige Mieter­ver­eine, zum Beispiel der Berliner Mieter­ver­ein, verzichten auf einen Selbst­behalt.

Mieter­ver­ein darf nicht kündigen

Ein Vorteil der Mitgliedschaft im Mieter­ver­ein ist, dass der Prozess­kosten­versicherer dem Vereins­mitglied nicht kündigen kann. Das hängt damit zusammen, dass streng genommen nicht das Mitglied Vertrags­partner des Prozess­kosten­versicherers ist, sondern der Mieter­ver­ein (Rechts­schutz über Gruppen­versicherung).

Bei einer normalen Rechts­schutz­versicherung hingegen kann der Versicherer nach in der Regel zwei Versicherungs­fällen in zwölf Monaten außer­ordentlich kündigen. Außerdem hat er bei den üblichen Einjahres­verträgen die Möglich­keit, seinem Kunden ordentlich mit einer Drei­monats­frist zum Jahres­ende zu kündigen. Davon machen die Rechts­schutz­versicherer auch regel­mäßig Gebrauch. Zwar kann auch der Mieter­ver­ein Mitglieder rauswerfen, etwa wenn diese ihren Beitrag nicht zahlen. So etwas kommt aber selten vor.

Kosten­schutz für Mitglieder nur bei Vermieter­streit

Mitglieder eines Mieter­ver­eins haben Prozess­kosten­schutz stets nur für gericht­liche Auseinander­setzungen mit ihrem Vermieter. Wer als Mieter ein Zimmer unter­vermietet und dann mit seinem Untermieter in Streit gerät, ist über den Mieter­ver­ein also nicht versichert. Über eine eine normale Rechts­schutz­versicherung (egal ob als Einzel­police oder im Rechts­schutz-Paket) kann Ärger mit dem Untermieter hingegen versichert sein.

Wichtig für Mieter: Police früh abschließen

Mieter, die über eine Rechts­schutz­versicherung oder eine Mitgliedschaft im Mieter­ver­ein nach­denken, sollten diese früh­zeitig abschlie­ßen. Denn Rechts­schutz bzw. Prozess­kosten­schutz gibt es in der Regel nur für künftigen Ärger. Beispiel: Liegt die Kündigung schon vor und die Person schließt dann erst die Versicherung ab, ist der Streit um die ­Kündigung nicht versichert.

Warte­zeit beachten

Bei Rechts­schutz­verträgen und Prozess­kosten­schutz gilt meist eine Warte­zeit von drei Monaten. Schließt ein Mieter ­eine Police ab und kommt die Kündigung ­inner­halb der ersten drei Monate, ist der Streit nicht versichert. Vorteil einer Mitgliedschaft im Mieter­ver­ein: Beratung von den Vereins­juristen erhalten Mitglieder auch für be­stehende Streitig­keiten.

Arag „Miet­rechts­schutz Sofort“

Eine Besonderheit stellt die Rechts­schutz­versicherung Mietrechtsschutz Sofort des Versicherers Arag dar. Diese Police können Mieter für bereits bestehenden Miet­ärger – rück­wirkend – abschließen. Rück­wirkend ­versichert ist aber maximal ein einziger existierender Streit (etwa um Neben­kosten, Miet­erhöhung oder Kaution). Der Beginn dieses Streits darf auch nicht mehr als zwölf Monate vor Versicherungs­abschluss liegen. Der Miet­rechts­schutz Sofort kostet jähr­lich 279 Euro (bei einer Warmmiete bis 1 250 Euro monatlich). Da der Vertrag mindestens drei Jahre läuft, zahlt der Mieter insgesamt also um die 837 Euro Prämie. Außerdem fällt ein Selbst­behalt von 150 Euro an, wenn der ­Mieter seinen Anwalt selbst aussucht.

Mitgliedschaft bei Haus & Grund

Vermieter bekommen Rechts­schutz direkt bei einem Rechts­schutz­versicherer (12 Rechtsschutzversicherungen für Vermieter) oder über eine Mitgliedschaft in einem Eigentümer­verband wie Haus & Grund. Die jähr­lichen Versicherungs­beiträge für eine Einzel­police hängen von der Höhe der Jahres­bruttomiete der Wohnung ab, die sie vermieten.

Beispiel: Bei 15 000 Euro Brutto­jahres­miete zahlt eine Vermieterin je nach Anbieter zwischen 128 und 864 Euro pro Jahr.

Juristen von Haus & Grund beraten

Außerge­richt­liche Rechts­beratung bekommen die Mitglieder von den „Haus & Grund“-Juristen. Die Beratung ist in der Regel nicht an einen vorhandenen Streit gebunden. Haus & Grund berät oft auch vorsorglich, wenn ein Vermieter zum Beispiel Probleme beim Erstellen der Betriebs­kosten­abrechnung für seine vermietete Eigentums­wohnung hat.

Die Beiträge für eine Mitgliedschaft im örtlichen „Haus & Grund“-Verein hängen vom Wohn­ort ab. In Berlin etwa zahlen Mitglieder pro Jahr zwischen 30 bis 60 Euro (Stadt­rand) und 120 bis 200 Euro (Innen­stadt).

Prozess­kosten­schutz über Verband

Prozess­kosten­schutz für Streit vor Gericht lässt sich mitsamt des Steuer-Rechts­schutzes dazu buchen. Einige Haus & Grund-Vereine vermitteln den Prozess­kosten­schutz des Versicherers Roland zum Preis von pauschal 59,90 Euro pro Jahr (bei einer einzigen vermieteten Wohnung). Andere Orts­ver­eine vermitteln auf Wunsch den Abschluss der Prozesskostenversicherung der Örag für 59 Euro pro Jahr (Selbst­beteiligung je 250 Euro).

Egal, ob Einzel­police oder Prozess­kosten­versicherung über einen Verband: Der Schutz greift in der Regel erst nach dem Ablauf einer Warte­zeit von drei Monaten. Streitig­keiten, die bereits existieren, sind nicht versichert.

Interes­sant für Vermieter: Ergän­zung für Vertrags­ärger

Über den einfachen Vermieter-Rechts­schutz ist normaler Vertrags­ärger nicht versichert. Beispiel: Der Vermieter lässt in der Wohnung Parkett verlegen. Weil der Parkett­verleger schlampig gearbeitet hat, kommt es zum Vertrags­streit. Dieser ist nicht versichert, weil er recht­lich nichts mit der Vermieter­rolle des Wohnungs­eigentümers zu tun hat. Da es Vermieter häufiger mit Hand­werkern zu tun haben, weil sie laut Mietrecht für Reparaturen in der Wohnung zuständig sind, sollten sie über eine Erweiterung um den Vertrags­rechts­schutz nach­denken. Dadurch steigt aber natürlich der Versicherungs­beitrag.