Banken verlangen happige Zins­aufschläge, wenn der Kredit 80 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Bauherren und Wohnungs­käufer sollten deshalb möglichst viel eigene Mittel mobilisieren. Oft reichen schon wenige tausend Euro mehr Eigen­kapital, um einen güns­tigeren Zins­satz zu bekommen und 10 000 Euro Zinsen zu sparen. Mit dem Grenz­zins­rechner der Stiftung Warentest können Sie berechnen, wie viel Zinsen Sie sparen, wenn sie vorhandene Geld­anlagen zugunsten eines höheren Eigen­kapitals auflösen.

Hohe Zins­aufschläge bei wenig Eigen­kapital

Der Grenz­steu­ersatz eines Steuerzah­lers liegt oft erheblich über seinem Durch­schnitts­steu­ersatz. Ähnlich ist es bei Hypothekendarlehen: Der Zins­satz, den der Kreditnehmer zum Beispiel auf die letzten 10 000 Euro seines Darlehens zahlt, ist oft viel höher als der Durch­schnitts­zins­satz auf das gesamte Darlehen. Besonders teuer ist meist der Kredit­anteil, der 80 oder sogar 90 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt. Die zusätzlichen Zinsen katapultieren den Effektivzins für diesen Kredit­anteil auf bis zu zehn Prozent und mehr!

Grenz­zins­satz einfach berechnen

Wie viel mehr Eigen­kapital als zunächst geplant müssten Sie aufbringen, um einen besseren Zins­satz zu bekommen? Fragen Sie alle Banken und Vermittler, bei denen Sie Angebote einholen. Mithilfe des Rechners können Sie dann den Grenz­effektivzins ermitteln, den Sie für den Kredit­anteil zahlen müssen, der über Grenze für das Darlehen mit dem güns­tigeren Zins­satz liegt. Je höher dieser Effektivzins, desto lohnender ist es, vorhandene Geld­anlagen aufzulösen und als Eigen­kapital für die Finanzierung zu nutzen.

Die letzten 5 000 Euro kosten oft über 8 Prozent

Ein Beispiel: Der Kauf einer 200 000 Euro teuren Immobilie soll mit einem Darlehen mit 15 Jahren Zins­bindung und 3 Prozent Tilgung finanziert werden. In einer ersten Rechnung kommt der Kreditnehmer auf einen Kreditbedarf von 165 000 Euro. Die Bank verlangt dafür einen Zins­satz von 1,50 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 160 000 Euro würde der Zins­satz dagegen auf 1,30 Prozent sinken. Unser Rechner zeigt: Der höhere Kredit­anteil von 5 000 Euro kostet den Kunden einen stolzen Effektivzins von 8,71 Prozent und insgesamt rund 4 400 Euro mehr Zinsen. Er sollte deshalb unbe­dingt versuchen, die 5 000 Euro güns­tiger aufzubringen, etwa durch die Auflösung vorhandener Geld­anlagen oder ein Arbeit­geber- oder Verwandtendarlehen.

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Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau

Alle Infos. Die Stiftung Warentest untersucht regel­mäßig den Markt der Baufinanzierung. Aktuelle Unter­suchungen von Bau- und Modernisierungs­krediten finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit.

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Tests und Vergleiche. Dass sich für Bauherren und Wohnungs­käufer ein Kredit­vergleich auch in Zeiten nied­riger Zinsen lohnt, zeigt unser Test Eigenheimfinanzierung. Wie Sie sich durch Kredit­vergleiche güns­tige Zinsen für ihre Anschluss­finanzierung sichern, zeigt unsere Untersuchung Anschlussfinanzierung. Wo sich der Immobilienkauf in Deutsch­land noch lohnt, zeigt unsere regel­mäßige Unter­suchung Immobilienpreise in Deutschland.

Dieser Kredit­rechner wurde am 8. Oktober 2019 auf eine voll­ständig neue tech­nische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (Excel-)Version des Rechners.

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