Pfle­geapart­ments als Geld­anlage

Rendite­rechnung: Renditen oft zu opti­mistisch

Inhalt

Finanztest hat anhand aktueller Angebote eine Muster­rechnung für die Wirt­schaftlich­keit von Pfle­geapart­ments erstellt. Ein Anleger kauft ein 25 Quadrat­meter großes Apart­ment in einem neu errichteten Pfle­geheim in Baden-Württem­berg. Dazu gehört ein Anteil von 35 Quadrat­metern an den Gemein­schafts­flächen.

Kauf eines Pfle­geapart­ments

Kauf­preis (Euro)

200 000

Grund­erwerb­steuer (Euro)

10 000

Notar- und Grund­buch­kosten (Euro)

4 000

Gesamt­kosten (Euro)

214 000

Miet­einnahmen pro Jahr (Euro)

8 000

Verwaltungs­kosten (Euro)

−300

Instandhaltungs­rück­lage (Euro)

−250

Jahres­rein­ertrag (Euro)

7 450

Kenn­ziffern

Kauf­preis-Miete-Verhältnis

25

Anfäng­liche Bruttomietrendite (Prozent)

4,00

Anfäng­liche Nettomietrendite (Prozent)

3,48

Die Bruttomietrendite beträgt hier 4,0 Prozent. Das liegt etwa im Durch­schnitt der Angebote. Durch einmalige und laufende Kosten rutscht die Nettomietrendite auf 3,5 Prozent.

Die Nettomietrendite ist aber nur eine Moment­aufnahme. Wie viel Rendite die Immobilie tatsäch­lich bringt, hängt auch von der Höhe der Miet­steigerungen und der Wert­entwick­lung der Immobilie ab. Eigentümer sollten besser nicht davon ausgehen, dass sie ihr Apart­ment ohne größere Modernisierungs­maßnahmen in 20 Jahren noch für das 25-Fache der Jahres­miete loswerden. So viel wird wohl niemand für ein in die Jahre gekommenes Pfle­geheim zahlen.

Angenommen, die Mieten steigen jähr­lich um 1 Prozent und der Anleger verkauft das Apart­ment, wenn der Pacht­vertrag mit dem Betreiber nach 20 Jahren ausläuft. Ist das Apart­ment dann das 20-Fache der letzten Jahres­miete wert (193 000 Euro), bleibt eine Rendite von 3,5 Prozent vor Steuern. Sie sinkt auf 2,5 Prozent, wenn der Verkauf nur zum 15-Fachen der Jahres­miete (145 000 Euro) gelingt. Nicht berück­sichtigt sind Miet­ausfälle durch eine mögliche Insolvenz des Betreibers und Kosten für größere Instandhaltungen und Modernisierungen.

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11 Kommentare Diskutieren Sie mit

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ThomasOertnerSeifhennersdorf am 05.04.2021 um 15:56 Uhr
Ausgewogene Vertragsbedingungen sinnvoll

Ich komme zurück auf das mehrfach beschriebene Verhältnis Eigentümer/Betreiber bei Pflegeimmobilien. Wie sonst auch versprechen ausgewogene Regelungen im Vertragswerk langfristig mehr Erfolg. So kann für den besprochenen Fall einer Betreiberinsolvenz zum Beispiel die (stille) Abtretung der i-Kosten vom Betreiber an den Vermieter bereits im Mietvertrag den Eigentümer schützen. Über eine ebenfalls zu vereinbarende Übernahme des Betriebes kann dieser nahtlos weitergeführt werden, bis ein alternativer Betreiber übernimmt. So in etwa wäre der Kommentar von Nutzer gäbelahm und die Antwort von Test.de von Januar 2020 zu kommentieren.

Profilbild Stiftung_Warentest am 30.11.2020 um 12:21 Uhr
Marktdialog-ticker.de

@erHeinze: Vielen Dank für den Hinweis, die Online-Redaktion wird sich darum kümmern. (PH)

ErHeinze am 30.11.2020 um 11:59 Uhr
Marktdialog-ticker.de

Die Website scheint veraltet, bzw. geschlossen zu sein. Letzte Beiträge aus 2019, die Hauptseite ist gesperrt.

SamuelKaryImmo am 24.06.2020 um 16:59 Uhr

Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Werbung

Horst111 am 18.04.2020 um 09:43 Uhr
Der Artikel ging mir runter wie Öl.

Das „Dreiecksverhältnis“ (Betreiber, Verwalter und Eigentümer) bei vielen Pflege-apartments ist jedoch etwas zu kurz gekommen. Denn viele Verwalter halten gesetzliche Vorgaben (WEG) nicht ein z.B. „drei Alternativangebote als Entscheidungsgrundlage“ für Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen / Umwidmung der Instandhaltungs-rücklagen in eine Liquiditätsreserve). Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden durch die Verwalter nicht eingehalten. Tagesordnungspunkte zur Eigentümer-versammlung, die rechtzeitig eingereicht wurden, kommen nicht auf die Tagesordnung. Die Eigentümer sind hauptsächlich Bewohner der Seniorenwohnzentren ( Durch-schnittsalter >80 Jahre) und die sind froh wenn die Betreiber den Laden einigermaßen am Laufen halten. Und die Politik schaut tatenlos diesem Treiben zu.