Finanztest hat anhand aktueller Angebote eine Musterrechnung für die Wirtschaftlichkeit von Pflegeapartments erstellt. Ein Anleger kauft ein 25 Quadratmeter großes Apartment in einem neu errichteten Pflegeheim in Baden-Württemberg. Dazu gehört ein Anteil von 35 Quadratmetern an den Gemeinschaftsflächen.
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Kauf eines Pflegeapartments |
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Kaufpreis (Euro) |
200 000 |
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Grunderwerbsteuer (Euro) |
10 000 |
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Notar- und Grundbuchkosten (Euro) |
4 000 |
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Gesamtkosten (Euro) |
214 000 |
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Mieteinnahmen pro Jahr (Euro) |
8 000 |
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Verwaltungskosten (Euro) |
−300 |
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Instandhaltungsrücklage (Euro) |
−250 |
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Jahresreinertrag (Euro) |
7 450 |
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Kennziffern |
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Kaufpreis-Miete-Verhältnis |
25 |
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Anfängliche Bruttomietrendite (Prozent) |
4,00 |
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Anfängliche Nettomietrendite (Prozent) |
3,48 |
Die Bruttomietrendite beträgt hier 4,0 Prozent. Das liegt etwa im Durchschnitt der Angebote. Durch einmalige und laufende Kosten rutscht die Nettomietrendite auf 3,5 Prozent.
Die Nettomietrendite ist aber nur eine Momentaufnahme. Wie viel Rendite die Immobilie tatsächlich bringt, hängt auch von der Höhe der Mietsteigerungen und der Wertentwicklung der Immobilie ab. Eigentümer sollten besser nicht davon ausgehen, dass sie ihr Apartment ohne größere Modernisierungsmaßnahmen in 20 Jahren noch für das 25-Fache der Jahresmiete loswerden. So viel wird wohl niemand für ein in die Jahre gekommenes Pflegeheim zahlen.
Angenommen, die Mieten steigen jährlich um 1 Prozent und der Anleger verkauft das Apartment, wenn der Pachtvertrag mit dem Betreiber nach 20 Jahren ausläuft. Ist das Apartment dann das 20-Fache der letzten Jahresmiete wert (193 000 Euro), bleibt eine Rendite von 3,5 Prozent vor Steuern. Sie sinkt auf 2,5 Prozent, wenn der Verkauf nur zum 15-Fachen der Jahresmiete (145 000 Euro) gelingt. Nicht berücksichtigt sind Mietausfälle durch eine mögliche Insolvenz des Betreibers und Kosten für größere Instandhaltungen und Modernisierungen.
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Ich komme zurück auf das mehrfach beschriebene Verhältnis Eigentümer/Betreiber bei Pflegeimmobilien. Wie sonst auch versprechen ausgewogene Regelungen im Vertragswerk langfristig mehr Erfolg. So kann für den besprochenen Fall einer Betreiberinsolvenz zum Beispiel die (stille) Abtretung der i-Kosten vom Betreiber an den Vermieter bereits im Mietvertrag den Eigentümer schützen. Über eine ebenfalls zu vereinbarende Übernahme des Betriebes kann dieser nahtlos weitergeführt werden, bis ein alternativer Betreiber übernimmt. So in etwa wäre der Kommentar von Nutzer gäbelahm und die Antwort von Test.de von Januar 2020 zu kommentieren.
@erHeinze: Vielen Dank für den Hinweis, die Online-Redaktion wird sich darum kümmern. (PH)
Die Website scheint veraltet, bzw. geschlossen zu sein. Letzte Beiträge aus 2019, die Hauptseite ist gesperrt.
Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Werbung
Das „Dreiecksverhältnis“ (Betreiber, Verwalter und Eigentümer) bei vielen Pflege-apartments ist jedoch etwas zu kurz gekommen. Denn viele Verwalter halten gesetzliche Vorgaben (WEG) nicht ein z.B. „drei Alternativangebote als Entscheidungsgrundlage“ für Sanierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen / Umwidmung der Instandhaltungs-rücklagen in eine Liquiditätsreserve). Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden durch die Verwalter nicht eingehalten. Tagesordnungspunkte zur Eigentümer-versammlung, die rechtzeitig eingereicht wurden, kommen nicht auf die Tagesordnung. Die Eigentümer sind hauptsächlich Bewohner der Seniorenwohnzentren ( Durch-schnittsalter >80 Jahre) und die sind froh wenn die Betreiber den Laden einigermaßen am Laufen halten. Und die Politik schaut tatenlos diesem Treiben zu.