Pfle­geapart­ments als Geld­anlage Wie riskant ist der Kauf einer Pflegeimmobilie?

So funk­tioniert das Anlagemodell

Pfle­geheime waren wegen der Anschaffungs­kosten von vielen Millionen Euro lange nur etwas für Groß­investoren. Zunehmend werden sie aber wie gewöhnliche Wohn­häuser in Eigentums­wohnungen aufgeteilt und dann scheibchen­weise an Privat­anleger verkauft. Anleger können sich so für 150 000 Euro bis 300 000 Euro in ein Pfle­geheim einkaufen. Dafür bekommen sie ein meist 20 bis 30 Quadrat­meter großes Apart­ment und einen Anteil von etwa 25 bis 40 Quadrat­metern an den gemeinschaftlich genutzten Räumen.

Gebäude und Außen­anlagen sind in der Regel für 20 bis 25 Jahre an den Betreiber des Pfle­geheims verpachtet. Der bezahlt dafür einen monatlichen Pacht­zins, der unter den Anlegern nach ihren Miteigentums­anteilen an der Immobilie aufgeteilt wird. Der Pacht­zins wird regel­mäßig an die Entwick­lung der Lebens­haltungs­kosten angepasst. Meist steigt er nicht in Höhe der vollen, sondern nur um 50 bis 80 Prozent der Inflations­rate.

In den Pacht­verträgen ist üblicher­weise fest­gelegt, dass die Eigentümer­gemeinschaft nur für die Instandhaltung von „Dach und Fach“ aufkommt – etwa für Reparaturen an Dach und tragenden Wänden, Versorgungs­leitungen, Fens­tern und Außentüren. Für die Reno­vierung der Apart­ments und Gemein­schafts­räume sowie die Instandhaltung und Wartung der tech­nischen Anlagen ist in der Regel der Betreiber zuständig.

Eigenbedarf für sich oder einen pflegebedürftigen Angehörigen können die Eigentümer für ihr Apart­ment nicht geltend machen. Bei freien Plätzen im Pfle­geheim werden sie aber meist bevor­zugt behandelt.

Lange Miet­verträge, wenig Verwaltungs­aufwand und anfangs geringe Instandhaltungs­kosten sind zweifellos Plus­punkte. Richtig ist auch, dass der Bedarf an Pfle­geplätzen steigt und Bau und Betrieb von Pfle­geheimen ein Wachs­tums­markt bleibt. Dennoch sollten Anleger dreimal über­legen, bevor sie ein Apart­ment kaufen. Die Risiken sind erheblich und schwer kalkulier­bar.

Brutto ist nicht netto

Fraglich sind schon die versprochenen Renditen, die derzeit über­wiegend zwischen 3,5 und 4,5 Prozent im Jahr liegen. Mit „Rendite“ meinen Anbieter meist nur die anfäng­liche Bruttomietrendite, das ist das Verhältnis der Jahres­miete im ersten Vermietungs­jahr zum Kauf­preis des Apart­ments.

Nicht einge­rechnet sind die Grund­erwerb­steuer von je nach Bundes­land 3,5 bis 6,5 Prozent des Kauf­preises sowie 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar- und Grund­buch­gebühren. Außerdem fehlen die Vergütung für den Verwalter der Eigentümer­gemeinschaft und die Beiträge zur Instandhaltungs­rück­lage. Durch die Neben­kosten sinkt die anfäng­liche Nettomietrendite um rund 0,5 Prozent­punkte auf durch­schnitt­lich etwa 3,5 Prozent (Renditeberechnung).

Risiko Wert­entwick­lung

Die anfäng­liche Nettomietrendite ist nur ein erster Indikator für die Rentabilität einer Immobilie. Wie hoch die Rendite tatsäch­lich ausfällt, hängt auch von der Miet- und Wert­entwick­lung ab. Einer­seits steigen die Mieten, weil sie an die Inflations­rate gekoppelt sind. Anderer­seits sollten Anleger einkalkulieren, dass ihre Immobilie an Wert verliert.

Die Preise für Pfle­geapart­ments sind hoch. Sie enthalten Kosten für Konzeption, Marketing und Vertrieb. Mitunter beträgt allein schon die Provision für den Anlage­vermittler 9,5 Prozent des Kauf­preises. Anleger zahlen für ihr Apart­ment oft das 25-Fache der Jahres­miete. Fonds­gesell­schaften und andere institutionelle Investoren akzeptieren bei Pfle­geheimen nicht einmal das 20-Fache.

Dazu kommt: Pflegeimmobilien altern schnell, weil sich die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ständig ändern – nicht zuletzt durch gesetzliche Regulierungen. Pfle­geheime werden zudem stark bean­sprucht, vor allem Gemein­schafts­räume wie Groß­küche und Aufenthalts­räume.

Eigentümer müssen damit rechnen, dass spätestens zum Ende des Pacht­vertrags zusätzliche Kosten anfallen, um die Immobilie an moderne Stan­dards anzu­passen. Die Instandhaltungs­rück­lage, in die oft nur winzige 0,1 Prozent des Kauf­preises im Jahr fließen, wird dafür nicht reichen.

Je älter das Pfle­geheim wird und je näher das Ende des Pacht­vertrags rückt, desto schwieriger kann es werden, das Apart­ment zu einem guten Preis zu verkaufen. Warum sollten künftige Investoren Spitzen­preise für ein Apart­ment zahlen, das in einem 20 Jahre alten und modernisierungs­bedürftigen Pfle­geheim liegt? Die Anle­gerrendite wird deshalb am Ende wahr­scheinlich nied­riger ausfallen als die anfäng­liche Bruttomietrendite, mit der die Anbieter werben.

Risiko Betrei­berins­olvenz

Der größte Renditekiller wäre eine Insolvenz des Betreibers. Nur wenn er sich lang­fristig erfolg­reich am Pflegemarkt behauptet, kann er die vereinbarten Mieten zahlen.

Das ist gar nicht so einfach. Um Pfle­geheime wirt­schaftlich zu betreiben, müssen die Pfle­geplätze Experten zufolge dauer­haft zu mindestens 90 Prozent oder mehr belegt sein. Fehlendes Fach­personal und die Konkurrenz durch neu errichtete Pfle­geheime können einen Strich durch die Rechnung machen.

Mit Sicherheit werden sich in den nächsten 20 Jahren die gesetzlichen Rege­lungen für die Ausstattung der Pfle­geheime und die Qualität der Pflege ändern – möglich sind zum Beispiel höhere Quoten für Einbett­zimmer oder strengere Auflagen an Brand­schutz, Energieeffizienz oder die medizi­nische Ausstattung. Das kann teure Umbauten erforderlich machen, die manchen Betreiber über­fordern.

Geht der Betreiber pleite, drohen Miet­ausfälle. Bis ein Nach­folger gefunden ist, kann viel Zeit vergehen. Eventuell steigt ein neuer Betreiber erst nach kost­spieligen Umbauten oder nur zu einem geringeren Pacht­zins ein. Im schlimmsten Fall interes­siert sich niemand für den Weiterbetrieb, weil der Bedarf in der Region durch modernere Heime und ambulante Pflege­dienste gedeckt wird.

In einer 2019 veröffent­lichten Studie des RWI-Leibniz-Instituts für Wirt­schafts­forschung heißt es, die wirt­schaftliche Lage der Pfle­geheime sei insgesamt „relativ gut“. Doch für 4 Prozent der untersuchten Heime bestehe eine erhöhte Insolvenzgefahr. 24 Prozent schlossen das Jahr 2017 mit Verlust ab.

Anleger setzen ihr Geld auf eine Karte

Unser Fazit: Pfle­geapart­ments sind weder einfache noch risikolose Kapital­anlagen. Der Anlage­erfolg hängt entscheidend vom wirt­schaftlichen Erfolg des Betreibers ab. Anleger setzen somit viel Geld auf eine Karte: auf einen Stand­ort, einen Betreiber und ein sehr spezielles, hoch reguliertes Segment des Immobilienmarktes.

Ein Verkauf der Apart­ments ist schwieriger als zum Beispiel der Verkauf einer gewöhnlichen Eigentums­wohnung. Und es kann eine Menge schief­gehen, von der Insolvenz des Betreibers bis zu unerwartet hohen Instandhaltungs- und Modernisierungs­kosten. Gemessen an den Risiken sind die Rendite­chancen nur mäßig. Eine perfekte Kapital­anlage sieht wohl anders aus.