Dieses Pfle­geheim in Erkelenz (Nord­rhein-West­falen) gehört einer Eigentümer­gemeinschaft aus privaten Kapital­anlegern.

In den Prospekten von Bauträgern und Anlage­vermitt­lern ist der Kauf eines Pfle­geapart­ments die perfekte Kapital­anlage: Anleger erzielen scheinbar mühelos Renditen von 4 Prozent und mehr – bis zu 25 Jahre lang und nahezu ohne Risiko. Finanztest hat Angebote für Pfle­geapart­ments samt Prospekten und Verträgen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist ernüchternd: Pfle­geapart­ments sind als Kapital­anlage längst nicht so einfach und sicher, wie es die Verkäufer hinstellen – und auch nicht so rentabel.

Kompletten Artikel freischalten

TestPfle­geapart­ments als Geld­anlageFinanztest 02/2020
Sie erhalten den kompletten Artikel (inkl. PDF, 3 Seiten).

Pfle­geapart­ment als Eigentums­wohnung

Pfle­geheime waren wegen der Anschaffungs­kosten von vielen Millionen Euro lange nur etwas für Groß­investoren. Zunehmend werden sie aber wie gewöhnliche Wohn­häuser in Eigentums­wohnungen aufgeteilt und dann scheibchen­weise an Privat­anleger verkauft. Anleger können sich so für 150 000 Euro bis 300 000 Euro in ein Pfle­geheim einkaufen. Dafür bekommen sie ein meist 20 bis 30 Quadrat­meter großes Apart­ment und einen Anteil von etwa 25 bis 40 Quadrat­metern an den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Gebäude und Außen­anlagen sind in der Regel für 20 bis 25 Jahre an den Betreiber des Pfle­geheims verpachtet. Der bezahlt dafür einen monatlichen Pacht­zins, der unter den Anlegern nach ihren Miteigentums­anteilen an der Immobilie aufgeteilt wird.

Das bietet der Artikel zu Pfle­geapart­ments als Kapital­anlage

Anlagemodell. Wir zeigen, wie der Kauf eines Pfle­geapart­ments als Anlagemodell funk­tioniert, warum die Rendite­versprechen der Anbieter mit Vorsicht zu genießen sind und welche Risiken mit dieser Kapital­anlage verbunden sind.

Rendite­rechnung. Finanztest hat anhand aktueller Angebote eine Muster­rechnung für die Wirt­schaftlich­keit von Pfle­geapart­ments erstellt und dabei auch einmalige und laufende Neben­kosten berück­sichtigt.

Check­liste. Unsere Check­liste zeigt die wichtigsten Kriterien für die Auswahl von Pfle­geapart­ments.

Anbieter versprechen Sorglosimmobilie mit Rendite­garantie

Anbieter versprechen Kapital­anlegern eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit. Der Betreiber des Pfle­geheims zahlt als Pächter lang­fristig steigende Mieten und über­nimmt alle Betriebs­kosten sowie einen Teil der Instandhaltung. Weil immer mehr Menschen pflegebedürftig werden, soll ein späterer Verkauf der einzelnen Apart­ments problemlos möglich sein. Laut Anbieter winkt sogar ein ordentlicher Wert­gewinn.

Brutto ist nicht netto

Fraglich sind aber schon die versprochenen Renditen, die derzeit über­wiegend zwischen 3,5 und 4,5 Prozent im Jahr liegen. Mit „Rendite“ meinen Anbieter meist nur die anfäng­liche Bruttomietrendite, das ist das Verhältnis der Jahres­miete im ersten Vermietungs­jahr zum Kauf­preis des Apart­ments. Durch die Neben­kosten sinkt die anfäng­liche Nettomietrendite um rund 0,5 Prozent­punkte auf durch­schnitt­lich etwa 3,5 Prozent. Wie hoch die Rendite tatsäch­lich ausfällt, hängt auch von der Miet- und Wert­entwick­lung ab. Einer­seits steigen die Mieten, weil sie an die Inflations­rate gekoppelt sind. Anderer­seits sollten Anleger einkalkulieren, dass ihre Immobilie an Wert verliert.

Pflegeimmobilien – Risiko Wert­entwick­lung

Pflegeimmobilien altern schnell, weil sich die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ständig ändern – nicht zuletzt durch gesetzliche Regulierungen. Pfle­geheime werden zudem stark bean­sprucht, vor allem Gemein­schafts­räume wie Groß­küche und Aufenthalts­räume nutzen sich schnell ab. Eigentümer müssen damit rechnen, dass spätestens zum Ende des Pacht­vertrags zusätzliche Kosten anfallen, um die Immobilie an moderne Stan­dards anzu­passen. Und je älter das Pfle­geheim wird und je näher das Ende des Pacht­vertrags rückt, desto schwieriger kann es werden, das Apart­ment zu einem guten Preis zu verkaufen.

Alles rund um Wohnen und Pflege auf test.de

Umzug ins Pfle­geheim. Wichtige Informationen rund um das Finden eines Platzes, Umzug und Pfle­geheim­vertrag (ohne Immobilien-Investment) bietet unser Special Umzug ins Pflegeheim.

Haus­notrufe. Die Stiftung Warentest hat Hausnotrufdienste getestet.

Haus­halts­hilfe. Im Special Haushaltshilfe lesen Sie, wie Sie schnell Hilfe bei schwerer Erkrankung oder Pflegebedürftig­keit bekommen.

Pflege­dienst. Wie Sie die Pflege zu Hause gut organisieren, zeigt Ihnen unser Special Pflegedienst und Pflegekraft.

Risiko Betreiber-Insolvenz

Der größte Renditekiller wäre eine Insolvenz des Betreibers. Nur wenn er sich lang­fristig erfolg­reich am Pflegemarkt behauptet, kann er die vereinbarten Mieten zahlen. Geht der Betreiber pleite, drohen Miet­ausfälle. Bis ein Nach­folger gefunden ist, kann viel Zeit vergehen. Eventuell steigt ein neuer Betreiber erst nach kost­spieligen Umbauten oder nur zu einem geringeren Pacht­zins ein. Im schlimmsten Fall interes­siert sich niemand für den Weiterbetrieb, weil der Bedarf in der Region durch modernere Heime und ambulante Pflege­dienste gedeckt wird.

Anleger setzen viel Geld auf eine Karte

Unser Fazit: Pfle­geapart­ments sind weder einfache noch risikolose Kapital­anlagen. Der Anla­geerfolg hängt entscheidend vom wirt­schaftlichen Erfolg des Betreibers ab. Anleger setzen somit viel Geld auf eine Karte: auf einen Stand­ort, einen Betreiber und ein sehr spezielles, hoch reguliertes Segment des Immobilienmarktes.

Jetzt freischalten

TestPfle­geapart­ments als Geld­anlageFinanztest 02/2020
1,50 €
Sie erhalten den kompletten Artikel (inkl. PDF, 3 Seiten).

Wie möchten Sie bezahlen?

  • Unser Tipp
    test.de-Flatrate

    Freier Zugriff auf alle Testergebnisse und Online-Artikel für 7,90 € pro Monat oder 54,90 € im Jahr. Abonnenten von test oder Finanztest zahlen die Hälfte.

    Flatrate neu erwerben

  • Diesen Artikel per PayPal kaufen
  • Diesen Artikel per Handy kaufen
  • Gutschein einlösen
Preise inkl. MwSt.
  • kauft alle Testprodukte anonym im Handel ein,
  • nimmt Dienstleistungen verdeckt in Anspruch,
  • lässt mit wissenschaftlichen Methoden in unabhängigen Instituten testen,
  • ist vollständig anzeigenfrei,
  • erhält nur knapp 5 Prozent ihrer Erträge als öffentlichen Zuschuss.

Dieser Artikel ist hilfreich. 23 Nutzer finden das hilfreich.