Vier Fonds sind zu, sechs in Auflösung. Das Vertrauen in die Branche bröckelt. Dabei könnte Beton ein Depot festigen, gerade in Krisenzeiten.

Offene Immobilienfonds Test

Lage ist ein wichtiges Kriterium für Immobilien. Wichtig ist aber auch ein guter Mieter. In Frankfurt am Main, in der Marie-Curie-Straße, hat die Bafin ihren Sitz, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Das Gebäude gehört dem Fonds SEB ImmoInvest.

Es wird eng. Weder der SEB ImmoInvest noch der CS Euroreal haben es geschafft, noch im alten Jahr wieder zu öffnen – obwohl das angekündigt war. Beide offenen Immobilienfonds sind seit Mai 2010 geschlossen. Die Fondsgesellschaften nehmen keine Anteile mehr zurück, weil die Barbestände der Fonds nicht ausreichen, um die Anleger auszuzahlen.

Die Zweijahresfrist, nach der sich entscheidet, ob die Fonds weitergeführt oder abgewickelt werden, endet für beide im kommenden Mai. In den Fonds waren im Dezember 2011 rund 12 Milliarden Euro eingefroren, das ist knapp ein Fünftel des Vermögens, das in offenen Immobilienfonds liegt – zumindest in denen, die zurzeit noch angeboten werden.

Ebenfalls bis längstens Mai 2012 geschlossen ist der Fonds KanAm grundinvest, der ein Vermögen von knapp vier Milliarden Euro verwaltet. Der UBS 3 Sector Real Estate Europe hat noch Zeit bis Oktober. Hier stecken rund 350 Millionen Euro fest.

Sechs weitere Fonds werden abgewickelt. Sie verkaufen ihre Immobilien und zahlen die Anleger nach und nach aus. Für ihre Kunden hat sich die Idee von der Immobilienanlage, mit der das Geld trotzdem täglich verfügbar bleibt, endgültig zerschlagen.

Anleger, die offene Immobilienfonds gekauft haben, interessierten sich ursprünglich für eine sichere Geldanlage. Sie wollten ihr Depot breiter aufstellen und steuerliche Vorteile nutzen, denn nicht alle Erträge der Fonds unterliegen der Abgeltungsteuer.

Jetzt finden sich die Anleger in einer Zweiklassengesellschaft wieder. Wer Anteile an einem Fonds gekauft hat, der noch offen ist, der hat in den meisten Fällen die Geldanlage, die er sich gewünscht hat. Anleger, deren Fonds geschlossen wurden, sind hingegen unfreiwillig zu Spekulanten geworden. Sie müssen sich entscheiden, ob sie die Fonds sofort verkaufen sollen – das geht allerdings nur über die Börse und nur mit teils erheblichem Verlust. Oder sie behalten die Anteile in der Hoffnung, dass die Fondsgesellschaft es schafft, den Fonds wieder zu öffnen.

Wählen sie die zweite Möglichkeit, haben sie die Hoffnung, bald wieder über eine stabile und steuergünstige Geldanlage zu verfügen. Es könnte aber auch passieren, dass der Fonds nicht genügend Immobilien verkaufen kann und aufgelöst werden muss. Dann verlieren sie womöglich noch mehr Geld, als wenn sie sofort verkaufen würden.

Beton schafft solide Erträge

Auf Sicht von fünf Jahren haben die besten Fonds im Jahresdurchschnitt immerhin die Vier-Prozent-Marke überschritten. In den vergangenen zwölf Monaten haben sie im Schnitt 1,4 Prozent Rendite erzielt (siehe Tabelle). Der beste Fonds, der grundbesitz europa der Deutschen Bank, schaffte 3,1 Prozent, der schlechteste, Hansaimmobilia, verlor 2,2 Prozent. Über Jahrzehnte hinweg haben die Fonds überhaupt keine Verluste gemacht. Mit zunehmendem Engagement im Ausland hat sich das jedoch geändert.

Die Fonds erwirtschaften ihre Erträge aus der Vermietung der Immobilien sowie aus dem Verkauf der Objekte. Vor Inflation sind die Fonds geschützt, sofern die Mieten an die Preissteigerungsrate gekoppelt sind. Bricht die Konjunktur ein, gehen die Mieterträge zurück. Auch Wertsteigerungen der Immobilien sind dann wenig wahrscheinlich.

Ein Teil der Erträge sind Zinsen aus der Anlage der flüssigen Mittel, die die Fonds vorhalten müssen, damit Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben können. Vorgeschrieben ist eine Mindestliquidität von 5 Prozent.

CS Euroreal: Ein Viertel flüssig

Offene Immobilienfonds Test

Immobilien sind beständig. Damit ihr Wert erhalten bleibt, müssen sie ab und zu modernisiert werden – wie dieses Einkaufszentrum in Saarbrücken aus dem Fonds CS Euroreal. Zwei Jahre hat der Umbau gedauert, jetzt ist die einstige Saargalerie wieder zeitgemäß.

Der Fonds CS Euroreal hatte Mitte Dezember 2011 Mittel von 1,5 Milliarden Euro für Anteilsrücknahmen. Das entspricht einer Liquiditätsquote von rund 25 Prozent – und hätte ausreichen sollen, um den Fonds wieder aufzumachen. Das war zumindest die Einschätzung von Credit Suisse im vergangenen Frühjahr. „Das Rückgabeverlangen ist seither angestiegen“, räumt Karl-Heinz Heuß ein, Geschäftsführer bei Credit Suisse Asset Management. Das habe nichts mit der Qualität des Fonds zu tun, sondern mit der Lage am Finanzmarkt.

Seit Mai 2010 hat der Fonds 14 Liegenschaften veräußert, alle über ihrem Verkehrswert. Heuß legt Wert darauf, dass die Verkehrswerte nicht vor dem Verkauf nach unten korrigiert worden seien. „Die Immobilien im Fonds sind in den vergangenen Jahren im Schnitt zwischen 0,5 und 0,8 Prozent pro Jahr abgewertet worden“, sagt er, es sei jedoch keine der verkauften Immobilien von Abwertungen betroffen. Dennoch habe man nicht nur Sahnestücke verkauft.

Die Leerstandsquote ist nach den Verkäufen allerdings angestiegen. Das liegt unter anderem daran, dass nahezu vollvermietete Immobilien wie die Braunschweiger Schloss-Arkaden ausgeschieden sind, es sind aber auch neue, noch nicht vermietete Objekte hinzugekommen.

SEB ImmoInvest: Verkauf läuft

Auch der Fonds SEB ImmoInvest sollte im Jahr 2011 wieder öffnen. Auch er verfehlte sein Ziel. Als Grund nannte SEB die „sich zuspitzende Staatsschuldenkrise“ sowie die Hiobsbotschaften zweier Fondsanbieter – gemeint sind CS Euroreal sowie die Fondsgesellschaft DWS, die ankündigte, den Immobiliendachfonds db Immoflex aufzulösen.

Beides habe die Verkaufsgespräche rund um den Potsdamer Platz in Berlin „unverhältnismäßig stark beeinflusst“, heißt es von SEB Asset Management. Der Fonds verfügt dort über eine große Immobilienbeteiligung, die aus 19 unterschiedlich genutzten Objekten besteht, darunter ein Hotel, ein Musicaltheater, die Einkaufs-Arkaden sowie Büro- und Wohngebäude. In den Büchern stehen die Immobilien mit knapp 1,5 Milliarden Euro. Der Verkauf hätte auf einen Schlag viele Probleme gelöst. Bis Ende November hatte SEB sechs Immobilien verkauft, bis Jahresende – so der Stand Mitte Dezember – sollten weitere acht veräußert sein. Danach bleiben 138 Objekte übrig und flüssige Mittel von 1,4 Milliarden Euro. Das entspreche einer Liquidität von 21 Prozent, sagt SEB.

KanAm: Die Ruhe weg

Der Fonds KanAm grundinvest hat in der jetzigen Schließungsphase noch keine Immobilie verkauft. Er hält wie vor eineinhalb Jahren 52 Immobilien. „Das liegt nicht daran, dass wir nicht verkaufen können, sondern folgt unserem Plan“, sagt Michael Birnbaum von KanAm Grund. In Schritt eins des Plans zog KanAm Grund durch die Lande, um bei den Anlegern um weiteres Vertrauen zu werben. Ein Punkt spricht durchaus für den KanAm grundinvest Fonds: Gerade mal 1 Prozent der vermietbaren Fläche steht leer.

Seit Spätsommer laufen nun Verkaufsverhandlungen, das ist Schritt zwei des Plans. In London stehen vier Immobilien zum Verkauf, darunter die dortige Zentrale der Deutschen Bank. Im Handelsportfolio sind auch Immobilien aus Kanada und den USA. „Auf diese Weise würden wir auch das Währungsrisiko und die Absicherungskosten dafür vermeiden“, erklärt Birnbaum.

Was die Zukunft bringt

Die zurzeit geschlossenen Immobilienfonds – und mit ihnen die Anleger – stecken in der Falle. Sie investieren in die gleichen Objekte wie die offenen Fonds – Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Hotels – und das an denselben Orten – vorzugsweise Zentren wie Frankfurt am Main, Berlin, London und Paris. Aber weil sie es nicht geschafft haben, die Anleger jederzeit auszuzahlen, müssen sie ein bis dato funktionierendes Geschäftsmodell mehr oder weniger aufgeben.

„Die Leute, die in einen offenen Immobilienfonds investieren, wollen nicht, dass der geschlossen ist“, sagt Michael Birnbaum von KanAm Grund. „Das ist der Vertrauensknick.“

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