Offene Immobilienfonds Warum die Auflösung sich hinzieht

Im Oktober 2010 standen die ersten offenen Immobilienfonds vor dem Aus, weitere folgten. Sechs Jahre sind viel Zeit, um die Immobilien zu verkaufen und den Anlegern ihr Geld zurück­zugeben – zumal die Immobilienmärkte recht gut liefen. Dennoch müssen Anleger teils noch Jahre auf ihr restliches Geld warten. Warum dauert die Auflösung so lang? Finanztest hat zehn Fonds in Auflösung unter die Lupe genommen. Ihre Verluste reichen von knapp 3 bis 53 Prozent.

Inhalt

Immobilien lassen sich nicht so schnell verkaufen wie Aktien

Die Fonds mussten schließen, weil sie Anleger nicht auszahlen konnten, die ihre Anteile zurück­geben wollten. Den Fonds wurde zum Verhäng­nis, dass Immobilien sich nicht so schnell verkaufen lassen wie etwa Aktien. Geschlossen wurden unter anderem CS Euroreal und SEB Immoinvest. Beide Fonds waren einmal mehr als 6 Milliarden Euro schwer. Ihre Kündigungs­frist endet am 30. April 2017. Danach geht die Verantwortung für die Abwick­lung von den Fonds­gesell­schaften auf Depot­banken über. Das sind die Verwahr­stellen für das Fonds­vermögen. Für die anderen acht der zehn untersuchten Fonds liegt die Verantwortung bereits dort.

Die Krise

Schließung.
In der Finanz­krise floss viel Geld aus Immobilienfonds ab. Die Fonds konnten die Immobilien nicht rasch genug verkaufen, um Anleger auszuzahlen, und stellten die Anteils­rück­nahme ein.
Auflösung.
Kann ein Fonds nach zwei Jahren nicht wieder öffnen, muss er frist­gerecht abge­wickelt werden. Die Immobilien werden verkauft, das Geld ausgezahlt.
Depot­bank.
Wird die Fonds­gesell­schaft mit den Verkäufen nicht recht­zeitig fertig, über­nimmt die Depot­bank – die Verwahr­stelle für das Fonds­vermögen.

Kündigungs­fristen seit Jahren verstrichen

Kein einziger Fonds ist aufgelöst, obwohl die Kündigungs­fristen teils seit Jahren verstrichen sind. Der CS Euro­real hatte Ende 2016 noch 29 Immobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro im Bestand, beim SEB Immoinvest waren es 67 Objekte im Wert von 1,9 Milliarden Euro. Auch einige kleinere Fonds haben noch Immobilien. Beim Axa Immoselect etwa sind nach rund fünf Jahren 4 von 66 Immobilien übrig, der Degi International hat noch 2 von 29 Immobilien (Die Abwicklung im Detail)

Verlust­reiche Hänge­partie

Für Anleger ist diese Hänge­partie mehr als ärgerlich. Abge­sehen davon, dass große Teile ihres investierten Geldes über Jahre einge­froren waren oder es immer noch sind, müssen sie auch während der Warte­zeit noch Gebühren bezahlen, und das nicht zu knapp. Zwischen 0,6 und 1,4 Prozent pro Jahr liegt die jähr­liche Gesamt­kostenquote.

Kein Fonds hat Plus gemacht

Finanztest hat eine kleine Bestands­aufnahme gemacht und ausgerechnet, wie groß die Einbußen sind, die Anleger durch die Auflösung erleiden. Kein Fonds hat Plus gemacht. Die Verluste reichen von minus 2,6 Prozent bis minus 52,6 Prozent (Tabelle So sind die Fonds durch die Krise gekommen). Ziemlich schlimm erwischt hat es die welt­weit anlegenden Fonds Morgan Stanley P2 Value und TMW Immobilien Weltfonds. Anleger haben mit diesen Fonds seit Oktober 2008 rund die Hälfte ihres Geldes verloren. Beide Fonds wurden erst 2005 aufgelegt, sie sind daher erst kurz vor Ausbruch der Finanz­krise über­haupt in den Markt einge­stiegen. Bei Degi liegt der welt­weit anlegende Degi Interna­tional mit 20,7 Prozent im Minus, der Degi Europa hat 37,3 Prozent verloren.

Bisherige Bilanz unterschiedlich

Gerechnet haben wir ab Ende September 2008. Damals nahm ein offener Immobilienfonds nach dem anderen keine Anteile mehr zurück und Anleger sind seither nicht mehr an ihr Geld gekommen – wenn auch manche Fonds kurz­zeitig wieder geöffnet hatten. Vergleichs­weise gut hat der Kanam Grundinvest die Abwick­lung gemeistert. Ende Dezember 2016 lief die Kündigungs­frist für den Fonds aus, seitdem liegt die Verwaltung bei der Depot­bank M.M. Warburg. 48 von 52 Immobilien sind verkauft, der bisherige Verlust beträgt 6,7 Prozent. CS Euro­real und SEB Immoinvest stehen bislang am besten da. Da jedoch die Fonds viele ihrer Immobilien noch nicht verkauft haben, ist es für eine endgültige Bilanz zu früh.

Keiner fertig, trotz Erholung

Viele Betroffene fragen sich, warum die Fonds es noch nicht geschafft haben, alle Immobilien zu verkaufen – zumal die Märkte nicht schlecht gelaufen sind. Andere offene Immobilienfonds wie der Grundbesitz Europa der Deutschen Bank geben vorüber­gehend keine Anteile mehr aus. Grund sind hohe Mittel­zuflüsse. Es sei schwierig, genügend geeignete Objekte zu finden, heißt es seitens der Fonds. Waren die Immobilien der Abwick­lungs­fonds so teuer, dass keiner sie haben wollte?

Objekte aus den Abwick­lungs­fonds

Tatsäch­lich haben einige Immobilienfonds Objekte aus den Abwick­lungs­fonds gekauft. Der Grund­besitz Europa zum Beispiel hat vom Degi Interna­tional ein Büro­haus in Warschau erworben und vom CS Euro­real ein Einkaufs­zentrum in Leipzig. Auch Deka und Union Investment sind fündig geworden. Deka hat zum Beispiel die Alte Haupt­post in Erfurt vom Degi Europa erstanden. Union hat unter anderem das Luxemburger Büro- und Geschäfts­haus K Point vom Axa Immoselect gekauft.

Erfolg wichtiger als Schnel­ligkeit

„Selbst­verständlich hat das Fonds­management des SEB ImmoInvest die zum Teil sehr gute Konjunktur für den Verkauf der Immobilien genutzt“, heißt es bei Savills Investment Management, die nach der Über­nahme von SEB Asset Management den Fonds verwaltet. Der Immobilienmarkt laufe allerdings nicht in allen Segementen gut. „Insbesondere in Frank­reich, Italien, Polen und den Nieder­landen wurde ein Vorkrisen­niveau nicht wieder erreicht“, so Savills. Bei Credit Suisse heißt es: „Bei der Fonds­auflösung besteht ein gewisser Ziel­konflikt zwischen einem schnellst­möglichen Abver­kauf des Portfolios und der Erzielung des best­möglichen Ergeb­nisses für die Anleger.“ Man habe vorrangig ein gutes Ergebnis angestrebt, weshalb die Verkaufs­aktivitäten erst 2014 intensiver ange­laufen seien, als die Märkte sich von der Krise erholt hatten.

Gezahlt wird bis zum Schluss

Solange die Fonds bestehen, müssen die Anleger Gebühren zahlen. Zu den teuersten Fonds gehören der Degi Interna­tional mit einer Gesamt­kostenquote von 1,43 Prozent pro Jahr und der UBS 3 Sector Real Estate mit 1,37 Prozent pro Jahr. Am güns­tigsten sind der Axa Immoselect mit einer Gesamt­kostenquote von 0,61 Prozent und der SEB Immoinvest mit 0,71 Prozent pro Jahr.

Fragwürdige Vergütungs­praxis

Teil­weise zahlen die Anbieter aus den Verwaltungs­gebühren noch Provisionen an die Vermittler, die den Anlegern die Anteile der Fonds einmal verkauft haben. Diese würden aufgrund bestehender Vereinbarungen bezahlt, heißt es dazu beim CS Euro­real und SEB Immoinvest. Aus Sicht der Anleger ist es zumindest fragwürdig, dass die Vermittler weiter noch Geld bekommen – für den Verkauf von Fonds, die abge­wickelt werden. Mit Über­gang der Fonds an die Depot­banken ist damit Schluss. Die Commerz­bank zum Beispiel zahlt für die beiden Degi-Fonds keine Vermitt­lungs­provisionen mehr, auch Caceis als Depot­bank der Fonds Axa Immoselect, Morgan Stanley P2 Value, TMW Immobilien Welt­fonds und UBS 3 Sector Real Estate zahlt keine solche Provision.

Erfolgs­gebühr für Verkäufe

Ärgerlich aus Sicht der Anleger ist zudem, dass die Fonds­gesell­schaften teil­weise eine Extra­gebühr kassieren, wenn sie eine Immobilie verkauft haben. Sie müssen ja schließ­lich verkaufen. Bei Kanam Grund­invest und SEB Immoinvest kamen im vergangenen Geschäfts­jahr vergleichs­weise geringe 0,33 Prozent beziehungs­weise 0,38 Prozent zusammen. Beim CS Euro­real betrug die Trans­aktions­gebühr 0,57 Prozent. Beim UBS 3 Sector Real Estate, der ohnehin schon teuer ist, kamen auf diese Weise noch einmal 0,85 Prozent oben­drauf.

Wie lange geht es noch?

Drei Jahre nach Über­gang an die Depot­bank sollen die Immobilien verkauft sein, sagt die Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht (Bafin). Doch die Fonds müssen noch Geld bereithalten, falls ein Immobilienkäufer Schäden reklamiert oder Finanz­ämter Steuern nach­fordern. Erst wenn es keine Ansprüche seitens Dritter mehr geben kann, können die Fonds endgültig aufgelöst werden. Das kann noch Jahre dauern.

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vfalle2017 am 30.08.2017 um 21:15 Uhr
FInanzvertrieb rechtvertigte sich mit Test-Urteil

Giasigna hat Recht. Auch Deutsche-Bank-Partner DVAG hat die Testberichte von Stiftung Warentest zum SEB Immoinvest als rechtvertigung genommen, dass der Finanzvertrieb für die Probleme nichts könne.
Mir wurde der SEB Immoinvest 2007 von der DVAG als so sicher wie Festgeld vermittelt. 2012 konnte ich meine über die DVAG bei der SEB Bank (heute Santander) laufenden Darlehen nicht planmäßig abbezahlen. 2009 wurde ein Teil der Gelder auf Rat des Vermögensberaters aus dem SEB Immoinvest in den DWS Immoflex umgeschichtet. Dieser ist aber sowohl am SEB Immoinvest als auch am CS Eureal beteiligt.
Die DVAG erhielt für den erfolgreichen DWS-Vertrieb Anteile an der Deutsche-Bank-Tochter.
Die Kunden schauen in die Röhre. Denn die DVAG wird nicht von der BaFin überwacht. Trotz der nachweislichen Verluste der DVAG-Kunden wirbt das Unternehmen weiter mit "Vermögensaufbau für jeden". Das hat die gleiche Qualität wie der Dieselskandal. Das Finanzministerium ignoriert die Entwicklung.

Profilbild Stiftung_Warentest am 21.03.2017 um 15:44 Uhr
Offene Immobilienfonds nur als Beimischung

@Giasinga_KBVermögensverwaltung: Obwohl wir gerade mit Ihnen telefoniert haben, erlauben wir uns anbei noch ein paar Ausführungen für die mitlesende Allgemeinheit.
@alle: Wir möchten für alle noch einmal festhalten, dass Finanztest offene Immobilienfonds nur zur Beimischung empfiehlt, und zwar mit etwa 10 Prozent Anteil am Depot. Diese Empfehlung kennen unsere Leser schon seit vielen Jahren, lange bevor es zu den Fondsschließungen und -auflösungen kam. Im Übrigen ist die Gefahr, dass sich diese Ereignisse wiederholen, durch die neuen Kündigungs- und Haltefristen deutlich verringert. Dadurch gibt jetzt keinen Anreiz mehr, offene Immobilienfonds als Geldparkplatz zu missbrauchen. (maa)

Giasinga_KBVermögensverwaltung am 21.03.2017 um 14:44 Uhr
Mein Kommentar vom 17.5.2013

Dieser Artikel schockt mich total
Für mich war es bisher unvorstellbar, dass Finanztest nach dem Debakel um die in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds, es zu einem Testergebnis kommen könnte, dass diese Anlageform eine solide Anlage ist.

Giasinga_KBVermögensverwaltung am 21.03.2017 um 14:19 Uhr
Artikel vom Mai 2013: "stabiler als gedacht"

Artikel als Werbemittel bei Deutscher Bank
Der Artikel zu offene Immobilienfonds "Stabiler als gedacht" liegt als Sonderdruck bei allen Filialen der Deutschen Bank aus.
Dies war mein Kommentar auf einen Artikel in Finanztest im Mai 2013

Giasinga_KBVermögensverwaltung am 21.03.2017 um 14:05 Uhr
nach Jahren nun ein realistischer Artikel zu OIFiA

Glückwunsch, noch vor ein bis zwei Jahren waren Titel wie: "offene Immobilienfonds besser als gedacht",
bei Finanztest zu lesen und als Sonderdruck bei den Banken in den Vorräumen, bei den Geldautomaten, zu finden. Nun endlich ein realistisches Bild. Allerdings muss man bedenken, dass die Fonds, die nur 2,6 % und 3,7 % Verluste ausweisen, noch sehr viele Immobilien im Bestand haben und das sind nicht die besten Immobilien die die Fonds hatten. Von daher wird die Tabelle mit den Verlusten bei diesen Fonds sich wohl den anderen Fonds zumindest annähern.
Warum sind eigentlich die offenen Immobilienfonds, die noch im Vertrieb stehen, alle durch die Gutachter höher bewertet worden. Gibt es da evtl. Unterschiede zwischen Gutachterwerten und tatsächlichen Marktpreisen? Haben die noch vertriebenen offenen Immobilienfonds dadurch evtl. ein enormes Risiko, weil der aktuelle KAG Wert zu hoch angesetzt ist und demzufolge mehr Geld für den Kauf der Anteile bezahlt werden muss?