Offene Immobilienfonds Special

Das Büro­haus in der Via Laurentina in Rom gehört dem Fonds SEB Immoinvest. Per Ende Dezember 2016 verfügte der Fonds insgesamt noch über 67 Immobilien im Wert von knapp 1,9 Milliarden Euro.

Im Oktober 2010 standen die ersten offenen Immobilienfonds vor dem Aus, weitere folgten. Sechs Jahre sind viel Zeit, um die Immobilien zu verkaufen und den Anlegern ihr Geld zurück­zugeben – zumal die Immobilienmärkte recht gut liefen. Dennoch müssen Anleger teils noch Jahre auf ihr restliches Geld warten. Warum dauert die Auflösung so lang? Finanztest hat zehn Fonds in Auflösung unter die Lupe genommen. Ihre Verluste reichen von knapp 3 bis 53 Prozent.

Immobilien lassen sich nicht so schnell verkaufen wie Aktien

Die Fonds mussten schließen, weil sie Anleger nicht auszahlen konnten, die ihre Anteile zurück­geben wollten. Den Fonds wurde zum Verhäng­nis, dass Immobilien sich nicht so schnell verkaufen lassen wie etwa Aktien. Geschlossen wurden unter anderem CS Euroreal und SEB Immoinvest. Beide Fonds waren einmal mehr als 6 Milliarden Euro schwer. Ihre Kündigungs­frist endet am 30. April 2017. Danach geht die Verantwortung für die Abwick­lung von den Fonds­gesell­schaften auf Depot­banken über. Das sind die Verwahr­stellen für das Fonds­vermögen. Für die anderen acht der zehn untersuchten Fonds liegt die Verantwortung bereits dort.

Die Krise

Schließung. In der Finanz­krise floss viel Geld aus Immobilienfonds ab. Die Fonds konnten die Immobilien nicht rasch genug verkaufen, um Anleger auszuzahlen, und stellten die Anteils­rück­nahme ein.

Auflösung. Kann ein Fonds nach zwei Jahren nicht wieder öffnen, muss er frist­gerecht abge­wickelt werden. Die Immobilien werden verkauft, das Geld ausgezahlt.

Depot­bank. Wird die Fonds­gesell­schaft mit den Verkäufen nicht recht­zeitig fertig, über­nimmt die Depot­bank – die Verwahr­stelle für das Fonds­vermögen.

Kündigungs­fristen seit Jahren verstrichen

Kein einziger Fonds ist aufgelöst, obwohl die Kündigungs­fristen teils seit Jahren verstrichen sind. Der CS Euro­real hatte Ende 2016 noch 29 Immobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro im Bestand, beim SEB Immoinvest waren es 67 Objekte im Wert von 1,9 Milliarden Euro. Auch einige kleinere Fonds haben noch Immobilien. Beim Axa Immoselect etwa sind nach rund fünf Jahren 4 von 66 Immobilien übrig, der Degi International hat noch 2 von 29 Immobilien (Die Abwicklung im Detail)

Verlust­reiche Hänge­partie

Für Anleger ist diese Hänge­partie mehr als ärgerlich. Abge­sehen davon, dass große Teile ihres investierten Geldes über Jahre einge­froren waren oder es immer noch sind, müssen sie auch während der Warte­zeit noch Gebühren bezahlen, und das nicht zu knapp. Zwischen 0,6 und 1,4 Prozent pro Jahr liegt die jähr­liche Gesamt­kostenquote.

Kein Fonds hat Plus gemacht

Finanztest hat eine kleine Bestands­aufnahme gemacht und ausgerechnet, wie groß die Einbußen sind, die Anleger durch die Auflösung erleiden. Kein Fonds hat Plus gemacht. Die Verluste reichen von minus 2,6 Prozent bis minus 52,6 Prozent (Tabelle So sind die Fonds durch die Krise gekommen). Ziemlich schlimm erwischt hat es die welt­weit anlegenden Fonds Morgan Stanley P2 Value und TMW Immobilien Weltfonds. Anleger haben mit diesen Fonds seit Oktober 2008 rund die Hälfte ihres Geldes verloren. Beide Fonds wurden erst 2005 aufgelegt, sie sind daher erst kurz vor Ausbruch der Finanz­krise über­haupt in den Markt einge­stiegen. Bei Degi liegt der welt­weit anlegende Degi Interna­tional mit 20,7 Prozent im Minus, der Degi Europa hat 37,3 Prozent verloren.

Bisherige Bilanz unterschiedlich

Gerechnet haben wir ab Ende September 2008. Damals nahm ein offener Immobilienfonds nach dem anderen keine Anteile mehr zurück und Anleger sind seither nicht mehr an ihr Geld gekommen – wenn auch manche Fonds kurz­zeitig wieder geöffnet hatten. Vergleichs­weise gut hat der Kanam Grundinvest die Abwick­lung gemeistert. Ende Dezember 2016 lief die Kündigungs­frist für den Fonds aus, seitdem liegt die Verwaltung bei der Depot­bank M.M. Warburg. 48 von 52 Immobilien sind verkauft, der bisherige Verlust beträgt 6,7 Prozent. CS Euro­real und SEB Immoinvest stehen bislang am besten da. Da jedoch die Fonds viele ihrer Immobilien noch nicht verkauft haben, ist es für eine endgültige Bilanz zu früh.

Keiner fertig, trotz Erholung

Viele Betroffene fragen sich, warum die Fonds es noch nicht geschafft haben, alle Immobilien zu verkaufen – zumal die Märkte nicht schlecht gelaufen sind. Andere offene Immobilienfonds wie der Grundbesitz Europa der Deutschen Bank geben vorüber­gehend keine Anteile mehr aus. Grund sind hohe Mittel­zuflüsse. Es sei schwierig, genügend geeignete Objekte zu finden, heißt es seitens der Fonds. Waren die Immobilien der Abwick­lungs­fonds so teuer, dass keiner sie haben wollte?

Objekte aus den Abwick­lungs­fonds

Tatsäch­lich haben einige Immobilienfonds Objekte aus den Abwick­lungs­fonds gekauft. Der Grund­besitz Europa zum Beispiel hat vom Degi Interna­tional ein Büro­haus in Warschau erworben und vom CS Euro­real ein Einkaufs­zentrum in Leipzig. Auch Deka und Union Investment sind fündig geworden. Deka hat zum Beispiel die Alte Haupt­post in Erfurt vom Degi Europa erstanden. Union hat unter anderem das Luxemburger Büro- und Geschäfts­haus K Point vom Axa Immoselect gekauft.

Erfolg wichtiger als Schnel­ligkeit

„Selbst­verständlich hat das Fonds­management des SEB ImmoInvest die zum Teil sehr gute Konjunktur für den Verkauf der Immobilien genutzt“, heißt es bei Savills Investment Management, die nach der Über­nahme von SEB Asset Management den Fonds verwaltet. Der Immobilienmarkt laufe allerdings nicht in allen Segementen gut. „Insbesondere in Frank­reich, Italien, Polen und den Nieder­landen wurde ein Vorkrisen­niveau nicht wieder erreicht“, so Savills. Bei Credit Suisse heißt es: „Bei der Fonds­auflösung besteht ein gewisser Ziel­konflikt zwischen einem schnellst­möglichen Abver­kauf des Portfolios und der Erzielung des best­möglichen Ergeb­nisses für die Anleger.“ Man habe vorrangig ein gutes Ergebnis angestrebt, weshalb die Verkaufs­aktivitäten erst 2014 intensiver ange­laufen seien, als die Märkte sich von der Krise erholt hatten.

Gezahlt wird bis zum Schluss

Solange die Fonds bestehen, müssen die Anleger Gebühren zahlen. Zu den teuersten Fonds gehören der Degi Interna­tional mit einer Gesamt­kostenquote von 1,43 Prozent pro Jahr und der UBS 3 Sector Real Estate mit 1,37 Prozent pro Jahr. Am güns­tigsten sind der Axa Immoselect mit einer Gesamt­kostenquote von 0,61 Prozent und der SEB Immoinvest mit 0,71 Prozent pro Jahr.

Fragwürdige Vergütungs­praxis

Teil­weise zahlen die Anbieter aus den Verwaltungs­gebühren noch Provisionen an die Vermittler, die den Anlegern die Anteile der Fonds einmal verkauft haben. Diese würden aufgrund bestehender Vereinbarungen bezahlt, heißt es dazu beim CS Euro­real und SEB Immoinvest. Aus Sicht der Anleger ist es zumindest fragwürdig, dass die Vermittler weiter noch Geld bekommen – für den Verkauf von Fonds, die abge­wickelt werden. Mit Über­gang der Fonds an die Depot­banken ist damit Schluss. Die Commerz­bank zum Beispiel zahlt für die beiden Degi-Fonds keine Vermitt­lungs­provisionen mehr, auch Caceis als Depot­bank der Fonds Axa Immoselect, Morgan Stanley P2 Value, TMW Immobilien Welt­fonds und UBS 3 Sector Real Estate zahlt keine solche Provision.

Offene Immobilienfonds Special

Dieses Büro­gebäude in Lissabon gehört dem CS Euro­real. Der Fonds hatte zum Jahres­ende noch 29 Immobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro im Bestand.

Erfolgs­gebühr für Verkäufe

Ärgerlich aus Sicht der Anleger ist zudem, dass die Fonds­gesell­schaften teil­weise eine Extra­gebühr kassieren, wenn sie eine Immobilie verkauft haben. Sie müssen ja schließ­lich verkaufen. Bei Kanam Grund­invest und SEB Immoinvest kamen im vergangenen Geschäfts­jahr vergleichs­weise geringe 0,33 Prozent beziehungs­weise 0,38 Prozent zusammen. Beim CS Euro­real betrug die Trans­aktions­gebühr 0,57 Prozent. Beim UBS 3 Sector Real Estate, der ohnehin schon teuer ist, kamen auf diese Weise noch einmal 0,85 Prozent oben­drauf.

Wie lange geht es noch?

Drei Jahre nach Über­gang an die Depot­bank sollen die Immobilien verkauft sein, sagt die Bundes­anstalt für Finanz­dienst­leistungs­aufsicht (Bafin). Doch die Fonds müssen noch Geld bereithalten, falls ein Immobilienkäufer Schäden reklamiert oder Finanz­ämter Steuern nach­fordern. Erst wenn es keine Ansprüche seitens Dritter mehr geben kann, können die Fonds endgültig aufgelöst werden. Das kann noch Jahre dauern.

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