Offene Immobilienfonds Special

Das Shoppingcenter „Forum Mittel­rhein“ in Koblenz gehört dem Fonds Grund­besitz Europa. Handels­immobilien machen rund ein Viertel des Fonds­vermögens aus.

Offene Immobilienfonds bieten Sach­werte für kleines Geld. Trotz der Turbulenzen rund um die Auflösung vieler Fonds sind sie weiterhin eine solide Beimischung fürs Depot.

Kleine Risse im Beton, weniger Glanz an den Fassaden – aber nach wie vor solide. So zeigen sich die offenen Immobilienfonds, knapp ein Jahr nachdem die beiden Riesen CS Euro­real und SEB ImmoInvest aufgeben mussten und die Zukunft der Branche infrage stand.

Zehn Fonds mit einem Vermögen von rund 19 Milliarden Euro per Ende Januar werden aufgelöst. Groß­anleger hatten sie ins Straucheln gebracht, weil sie in den Immobilienportfolios viel Geld geparkt und kurz­fristig wieder abge­zogen hatten.

Die zehn Immobilienfonds, in die private Anleger nach wie vor investieren können, verwalten per Ende Januar rund 54 Milliarden Euro. Über die vergangenen fünf Jahre haben sie durch­schnitt­liche Renditen zwischen 2,2 und 3,6 Prozent pro Jahr erzielt.

Offene Immobilienfonds kaufen Büro- und andere Gewerbeimmobilien. Mit 11,5 Milliarden Euro verwaltete der Haus­Invest zum Jahres­ende 2012 den größten Immobilien­bestand der offenen Fonds, gefolgt vom Deka-Immobilien­Europa mit 11 Milliarden.

Einen Teil des Geldes legen die Fonds am Zins­markt an, damit sie schnell darauf zugreifen können – um Anleger auszuzahlen, die ihre Anteile zurück­geben wollen.

Neue Rege­lungen geplant

Die Fonds haben nach wie vor das alte Problem: Sie müssen lang­fristige Geld­anlagen in Immobilien kurz­fristig verfügbar halten. Denn Anleger können Fonds­anteile bisher jeder­zeit kaufen und verkaufen.

Die Kündigungs­fristen, die seit Beginn des Jahres gelten, entschärfen das Problem, lösen es aber nicht ganz, weil es Frei­beträge gibt. Strengere Regeln werden zurzeit diskutiert.

Nach­frage nach den Fonds steigt

Die über­lebenden Fonds sind meist schon lange am Markt. Der UniImmo Deutsch­land besteht seit 1966. Ebenfalls mehr als vier Jahr­zehnte am Markt sind der Grund­besitz Europa der Deutschen Bank und der Haus­Invest von Commerz­real. Hinter den noch offenen Fonds steht in der Regel ein starker Vertrieb, der dafür sorgen kann, dass regel­mäßig frisches Geld kommt.

Zurzeit ist die Nach­frage hoch. Allein im Januar haben Anleger Anteile im Wert von 1 Milliarde Euro gekauft. Im ganzen Jahr 2012 flossen den Fonds nach Angaben des deutschen Fonds­verbands BVI unterm Strich nur 600 Millionen Euro zu.

Nied­rige Zinsen drücken Rendite

Offene Immobilienfonds Special

Renditen der offenen Immobilienfonds im Vergleich.

Die Renditen der Fonds blieben im vergangenen Jahr hinter dem Fünf­jahres­durch­schnitt zurück. Das liegt vor allem an den nied­rigen Zinsen für die Anlage der flüssigen Mittel in den Fonds.

Beim Grund­besitz Europa, unserem Spitzenreiter, sind rund ein Drittel des Fonds­vermögens liquide. Nach Angaben der Gesell­schaft gab es zum Geschäfts­jahres­ende am 30. September 2012 auf die flüssigen Mittel eine Rendite von 1,6 Prozent. Die Immobilien brachten mehr: Sie erwirt­schafteten eine Rendite von 4,5 Prozent vor Kosten.

Der Deka-ImmobilienGlobal, der zweit­platzierte Fonds, zeigt die Entwick­lung der Liquiditäts­rendite: Sie betrug per 30. September 2012 1,1 Prozent. Im Geschäfts­jahr 2008/2009 gab es noch 3,4 Prozent. Damals waren die Zinsen für kurz­fristige Anlagen wegen der Finanz­krise recht üppig.

Solide Miet­einnahmen

„Die Immobilienmärkte entwickeln sich stabil“, sagt Georg Allen­dorf, Geschäfts­führer im Immobilien­bereich des Asset & Wealth Managements der Deutschen Bank. Die Vermietungs­situation sei gut, insbesondere bei Immobilien in 1a-Lagen der europäischen Metro­polen.

Diese Einschät­zung spiegelt sich auch im Markt­bericht des Deka-ImmobilienGlobal wider. „Das durch­schnitt­liche europäische Spitzenmiet­niveau blieb gegen­über dem Vorquartal unver­ändert“, heißt es zum Stichtag 31. Dezember 2012. Mietrück­gänge in Barcelona, Madrid und Mailand habe man durch Miet­anstiege etwa in Skandinavien auffangen können. „Nach den letzten Verkäufen in Spanien und Italien ist der Fonds gar nicht mehr in Südeuropa investiert“, sagt Fonds­manager Esteban de Lope. Rund ein Drittel des Fonds­vermögens ist in Europa angelegt, ein Viertel der Immobilien steht in Amerika, weitere in Singapur, Japan und Australien. „Den Anteil an Deutsch­land fahren wir zurzeit sogar hoch“, sagt de Lope. Dadurch, dass wenig gebaut worden sei, sei der Leerstand gering.

Der Fonds Haus­Invest, der ebenfalls welt­weit anlegt, hat noch Immobilien in Südeuropa – zum Beispiel ein Shoppingcenter in Nord­italien. Fonds­manager Mario Schüttauf ist damit ganz zufrieden. „Vor drei Jahren sind dort 70 Prozent der Miet­verträge ausgelaufen, und fast alle haben wir mit höheren Mieten verlängert“, sagt er.

Er schätzt an Einkaufs­zentren, dass sie vergleichs­weise stabile Erträge bieten. „Als Vermieter haben wir hier mehr Gestaltungs­spielraum, wir können den Erfolg eines Shoppingcenters zum Beispiel durch Marketingmaß­nahmen unterstützen.“ Der Haus­Invest hat 30 Prozent des Anlegergelds in Einzel­handels­immobilien gesteckt.

Vor allem Büro­gebäude

Nach einer Auswertung des BVI liegt der Anteil an Immobilien aus Handel und Gastronomie in den Fonds im Schnitt bei rund 20 Prozent (Stichtag 31. Dezember 2012). Den größten Batzen mit rund 60 Prozent machen Büro­gebäude aus. Weniger als 5 Prozent entfällt auf Industrie­objekte.

Der Grund­besitz Europa zum Beispiel hat im Süden von Warschau zwei Logistikzentren gekauft. In Polen sei die wirt­schaftliche Lage gut, heißt es. „Hier herrscht noch Aufbruch­stimmung.“

Immobilien als sicherer Hafen

Auch der Handel mit Immobilien sorgt für beste Laune. „Reges Interesse“ konstatiert Georg Allen­dorf von der Deutschen Wealth & Asset Management, allerdings vorwiegend für inner­städtische Lagen. Die Immobilien in den Metro­polen gelten vielen Investoren als sicherer Hafen in der Krise.

„Wir würden gern mehr kaufen“, sagt Esteban de Lope, dessen Deka-ImmobilienGlobal über 30 Prozent flüssige Mittel verfügt, „aber für die guten Immobilien besteht eine hohe Nach­frage. Da gibt es keine Schnäpp­chen.“ Das hat auch Mario Schüttauf fest­gestellt: „Für die Spitzen­objekte bieten viele, die Immobilien in der Peripherie sind deutlich weniger gefragt“, sagt der Manager des Haus­Invest. Auch von den Fonds in Auflösung kommen keine Schnäpp­chen auf den Markt.

Dieser Artikel ist hilfreich. 13 Nutzer finden das hilfreich.