Offene Immobilienfonds Meldung

Das Einkaufszentrum pep in München-Neuperlach gehört zum Grundbesitz-Invest-Fonds der Deutschen Bank.

Offene Immobilienfonds investieren in Grundstücke, ­Gebäude – und Zinspapiere. Anleger bekommen eine ­sichere und stabile Rendite.

Kaum zu glauben: Die offenen Immobilienfonds haben, seit es sie gibt, noch kein einziges Geschäftsjahr mit einem Verlust abgeschlossen. Und es gibt sie immerhin schon seit 1959. Kein Wunder, dass sie im vergangenen Jahr, dem Verlustjahr der Aktien, der Renner bei den Anlegern waren. 14,9 Milliarden Euro flossen den offenen Immobilienfonds im Jahr 2002 zu. Das ist fast doppelt so viel wie im bisherigen Rekordjahr 1999, als die Anleger 7,5 Milliarden Euro brachten.

Die Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds gibt aber nur im Vergleich mit den Aktienmärkten Anlass zur Freude: 5,7 Prozent pro Jahr betrug die durchschnittliche Rendite beim besten, dem SEB Immoinvest, in den vergangenen fünf Jahren. Nach Abzug des einmaligen Ausgabeaufschlags von 5,25 Prozent der Anlagesumme beläuft sich die Rendite auf 4,62 Prozent pro Jahr.

Mit Jahresrenditen von im Schnitt 5,6 Prozent pro Jahr belegten der Haus-Invest von der Commerzbank und der Crédit Suisse Euroreal die Plätze dahinter. Auch hier schmälern die Ausgabeaufschläge die Rendite. Über fünf Jahre blieben 4,57 Prozent pro Jahr.

Unter 4 Prozent liegen der Grundwert-Fonds von Degi und die iii-Fonds Nr. 1 und 2 der Hypovereinsbank-Gruppe, nach Kosten bleiben 2,89, 2,1 und 2,79 Prozent.

Der Blick in die Vergangenheit zeigt: Die Qualität der Fonds war sehr stabil. Die drei Erstplatzierten liegen auch in der Zehnjahresbetrachtung vorn. Sie erwirtschafteten im Durchschnitt Renditen zwischen 5,6 und 6,1 Prozent pro Jahr. Die Schlusslichter aus dem Fünf­jahres­vergleich sind auch die Schlusslichter in der Zehnjahresanalyse. Ihre durchschnittlichen Jahresrenditen lagen zwischen 4,2 und 4,9 Prozent.

Die offenen Immobilienfonds investieren den größten Teil der Anlegergelder in gewerblich genutzte Grundstücke und Gebäude. Der Immobilienanteil am Fondsvermögen beträgt zwischen 55,4 (CS Euroreal) und 112,9 Prozent (iii-Fonds Nr. 2). Gesetzlich gefordert sind 51 Prozent. Die meisten Fonds haben zwei Drittel oder mehr in Immobilien investiert. Steckt mehr Geld in Immobilien als der Fonds Vermögen hat, sind die Investitionen zum Teil kreditfinanziert.

Millionenobjekte

Offene Immobilienfonds Meldung

Auch das Einkaufszentrum Kalverstraat in Amsterdam gehört dem Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank.

In den Fonds liegen zwischen 582 Millionen Euro (Hansaimmobilia) und 8,8 Milliarden Euro (Difa-Fonds Nr. 1). Die Anzahl der Immobilien ist in der Regel höher, je größer das Fondsvolumen ist. Der Hansaimmobilia nennt 39 Objekte sein Eigen, der Difa-Fonds Nr. 1 hat sein Geld auf 92 Grundstücke und Gebäude verteilt. Die meisten hat der Deka-Immobilienfonds: 145.

Am Verhältnis der Immobilienanzahl zum investierten Fondsvermögen lässt sich auch erkennen, wie groß die Einzelobjekte im Durchschnitt sind. Die Objekte von Haus-Invest sind im Durchschnitt 66 Millionen Euro wert. Die größten Objekte stecken im Deka-ImmobilienEuropa und im Difa-Fonds Nr. 1. Sie sind im Schnitt 67 beziehungsweise 69 Millionen Euro wert.

Die Fonds investieren das meiste Geld in Büroimmobilien. Ihr Anteil am Immobilienbestand beträgt im Schnitt 71,4 Prozent. Das sagt eine Studie des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) aus dem Jahr 2002. Handelsflächen haben im Schnitt ein Gewicht von 15,2 Prozent, die Gastronomie liegt bei 3,1 Prozent. Nach Auskunft des BVI sind die Schwerpunkte ungefähr gleich geblieben.

Die älteren Fonds haben ihre größten Bestände vor allem in Deutschland und in der Europäischen Union. Der iii-Fonds Nr. 1, aufgelegt im Jahr 1959, hat ausschließlich Immobilien aus Euroland im Bestand. Erst mit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz kam im Jahr 2002 die Erlaubnis zum uneingeschränkten Kauf von Auslandsimmobilien außerhalb der EU. In den USA, Osteuropa und Südamerika investieren vor allem die neueren Fonds.

Einige Fondsgesellschaften haben spe­zielle Auslandsimmobilienfonds aufge­legt. Dazu gehört zum Beispiel der Deka-ImmobilienGlobal, den es seit vergangenem Jahr gibt, oder der Grundbesitz-Global von der Gesellschaft DB Real Estate aus dem Sommer 2000.

Investitionsschwerpunkte sind in Deutschland der Finanzplatz Frankfurt, die Unternehmerstadt Düsseldorf und die Hauptstadt Berlin. In der Europäischen Union interessieren sich die Fondsmanager vor allem für Paris, London, Amsterdam, Mailand und Barcelona. In Osteuropa werden Warschau, Budapest und Prag beliebter. International gehören die US-Metropolen New York, Chicago und Washington dazu.

Spiel mit verdeckten Karten

Wer die Zusammensetzung der Fondsportfolios wissen will, kann sich im Internet umschauen. Einige Gesellschaften informieren darüber, welche Objekte sie im Bestand haben. Ausgesprochen gelungen ist die Seite von DB Real Estate, die ihre Objekte abbildet. Wie hoch Mieten und Verkehrswerte sind, erfährt man bei DB Real Estate im Jahresbericht. Die anderen Fondsgesellschaften geben diese Einblicke nicht.

Auffällig ist, dass die Fonds trotz der Schwankungen am Immobilienmarkt vergleichsweise stabile Jahresrenditen erwirtschaften. Das liegt an den gesellschaftsinternen Bewertungen der Immobilien, die nach dem Buchhaltungsprinzip der Vorsicht gemacht werden. Dadurch spiegeln sich veränderte Preise nur langsam im Wert der Immobilie wieder. Das sorgt in guten Jahren für vergleichsweise schlechte, in schlechten Jahren für bessere Erträge.

Dafür, dass alles mit rechten Dingen zugeht, sollen Sachverständige sorgen, die wiederum von der Bundesanstalt für das Finanzwesen (BaFin) beaufsichtigt werden. Transparent ist das nicht.

Schwankungen am Immobilienmarkt zeigen sich zum Beispiel an den Mietpreisen. Ist ein Standort sehr gefragt, wie in den neunziger Jahren London, können die Fondsmanager hohe Mieten kassieren. Sinkt dagegen das Interesse, wie in den vergangenen Monaten in Frankfurt zu beobachten, fallen die Mieten und die Leerstände steigen.

In der Regel betragen die Vermietungs­quoten der Fondsimmobilien über 95 Prozent. Ob die vermieteten Räume bei Fälligkeit der Verträge allerdings wieder vermietet werden können und für welchen Preis, hängt von der wirtschaftlichen Lage ab.

Finanztest hat die Restlaufzeit der Mietverträge abgefragt und geschaut, wie lange die Mieterträge abgesichert sind. Die meisten Mietverträge laufen noch länger als vier Jahre. Die Miethöhe bei Gewerbeimmobilien ist in der Regel an die Preisentwicklung gekoppelt.

Renditekiller Zinspapier

Einen Teil des Geldes legen die Immobilienfonds in Zinspapieren an. Das liegt daran, dass sie offen und nicht geschlossen sind: Die Anleger dürfen täglich über ihre Anteile verfügen. Immobilienfonds müssen deshalb in der Lage sein, die Anteile sofort zurückzuzahlen. Ein weiterer Teil des Geldes ist in den Zinspapieren nur geparkt: Immobilien kauft man nicht von heute auf morgen.

Auf die Rendite hat das natürlich Einfluss: Je niedriger die Zinsen sind, desto niedrigere Zinseinkünfte hat der Anleger. Außerdem hat der Anleger mit Zinspapieren keine inflationsgeschützte Anlage, für die er sich beim Kauf der Immobilienfonds im Grunde entschieden hatte.

Zurzeit sind höhere Zinsen nicht in Sicht. Umso besorgter schauen die Anleger darauf, ob das frische Geld, das im vergangenen Jahr den Immobilienfonds reichlich zugeflossen ist, auch zügig investiert wird. Manche befürchten wegen der großen Nachfrage bereits eine Immobilienblase.

Doch es sieht nicht danach aus. Ein großer Teil des neuen Geldes sei investiert, sagt Willi Alda vom BVI. „Die Liquidität der offenen Immobilienfonds beträgt ungefähr 27 Prozent am Fondsvermögen“, sagt Alda. „Zieht man die für Käufe vorgesehenen Mittel ab, bleiben 15 Prozent übrig.“ Dadurch, dass nicht nur in Deutschland oder Euroland, sondern weltweit investiert werden kann, sei ein übertriebener Anstieg der Preise durch den hohen Investi­tionsbedarf nicht zu befürchten.

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