Steuerregeln: Die Substanz ist steuerfrei

Acht Fonds werden aufgelöst. Sie verkaufen ihre Immobilien und schütten das Geld nach und nach aus. Die Anleger müssen mehrere Posten mit dem Finanzamt abrechnen.

Wenn Fonds ihre Immobilienbestände verkaufen und die Verkaufserlöse an die Anleger ausschütten, ist das – soweit es keine Veräußerungsgewinne sind – eine sogenannte Substanzauskehrung. Sie ist nicht „steuerbar“, wie es im Finanzjargon heißt. Anleger bekommen Substanzauskehrungen zunächst steuerfrei. Sie müssen sie allerdings mit ihrem Gewinn oder Verlust verrechnen. Zwei Beispiele zeigen das.

Ende mit Gewinn: Ein Anleger hat die Krise genutzt und einen Fonds günstig an der Börse für 65 Euro gekauft. Die Fondsgesellschaft hat zum Zeitpunkt seines Kaufs einen Anteilspreis von 110 Euro berechnet. Der Fonds ist geschlossen und wird aufgelöst. Im Lauf der Zeit bekommt der Anleger 85 Euro an Substanzauskehrungen. Mehr hat der Fonds nicht erlöst. Steuerlich geht die Rechnung so: Der Fondsanteil ist am Ende wertlos, das sind für den Anleger 65 Euro Verlust. Weil er aber im Gegenzug 85 Euro erhalten hat, muss er noch 20 Euro versteuern.

Ende mit Verlust: Hätte der Anleger den Anteil vor der Auflösung des Fonds von der Fondsgesellschaft gekauft und 110 Euro bezahlt, sähe die Rechnung anders aus: Er hat 110 Euro gezahlt und 85 bekommen, darum kann er 25 Euro als Verlust steuerlich geltend machen.

Anleger können das Finanzamt allerdings nur dann an ihren Verlusten beteiligen, wenn sie die Fonds nach dem 31. Dezember 2008 gekauft haben. Wer seine Fondsanteile schon vorher im Depot hatte, der kann die Verluste nicht verrechnen. Er bekäme aber auch Gewinne steuerfrei.

Laufende Erträge

Bis zur Auflösung haben die Fonds verschiedene laufende Erträge:

  • Für die Anlage flüssiger Mittel erhalten die Fonds Zinsen. Anleger zahlen für Zinserträge Abgeltungsteuer.
  • Die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilien sind ebenfalls abgeltungsteuerpflichtig – sofern es sich um inländische Immobilien handelt. Mieten für ausländische Immobilien versteuert der Fonds im Ausland. Im Inland sind sie steuerfrei – sofern mit dem Land ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht. Das ist die Regel.
  • Wenn der Fonds Anteile an Immobilienaktiengesellschaften oder Reits besitzt, können Aktiengewinne und Dividendenerträge anfallen. Für Dividendenausschüttungen gelten dieselben Regeln wie für Zinserträge. Aktiengewinne müssen nur versteuert werden, wenn sie ausgeschüttet werden.

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