Offene Immobilienfonds Meldung

Offene Immobilienfonds sind kein Renditehit. Doch mithilfe des Finanzamts können sie für viele eine gute Geldanlage werden.

Offene Immobilienfonds gelten als relativ sichere Geldanlage. Sensationelle Renditen können Anleger aber nicht erwarten. Selbst gute Fonds haben in der Vergangenheit auf lange Sicht nur 6 Prozent Plus im Jahr gebracht. Auch Fondsmanager, die das Geld der Anleger mit großem Geschick in Gewerbeobjekte, Grundstücke, Mietshäuser und andere Immobilien investiert haben, konnten im Schnitt nicht mehr herausholen.

Ein Renditekiller ist der hohe Ausgabeaufschlag, den Anleger beim Kauf der Fondsanteile zahlen müssen. Rund 5 Prozent vom Wert der Papiere sind in den Ausgabepreis einkalkuliert. So viel müssen die Fondsanteile nach dem Kauf erst einmal gewinnen, ehe der Wert des investierten Geldes zu wachsen beginnt. Einige Zeit sollte man seine Fondsanteile deshalb schon behalten ­ am besten fünf bis zehn Jahre.

Das Finanzamt erkennt den Ausgabeaufschlag bei der Jahresabrechnung nicht einmal als Werbungskosten an. Anleger können also nicht ihre Steuerschuld damit drücken. Trotzdem sind offene Immobilienfonds für viele ein Steuersparmodell. Ein großer Teil der jährlichen Erträge ist nämlich steuerfrei.

Plus durch steuerfreie Erträge

Offene Immobilienfonds Meldung

Im Schnitt sind 35 bis 45 Prozent der Erträge aus offenen Immobilienfonds steuerfrei. Ob die Fondsgesellschaft sie Anlegern auszahlt (ausschüttet) oder wertsteigernd im Fonds wieder anlegt (thesauriert), ist egal. Steuerfrei sind vor allem Erträge, die Anleger erhalten, aus

• den Wertsteigerungen der Immobilien im Fonds,
• den von der Gesellschaft beim Finanzamt beantragten Immobilienabschreibungen und
• den von Fondsmanagern erzielten steuerfreien Veräußerungsgewinnen aus Immobilienverkäufen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.

Erträge aus diesen Wertzuwächsen müssen Anleger nicht beim Finanzamt abrechnen - auch wenn sie das steuerfreie Limit für Kapitaleinnahmen von 3.100 / 6.200 Mark (Alleinstehende / Ehepaare) im Jahr sprengen.

Ein Single mit 2.500 Mark Wertpapierzinsen und 1.000 Mark Ertrag aus einem offenen Immobilienfonds liegt zwar rechnerisch 400 Mark über dem steuerfreien Limit von 3.100 Mark pro Jahr. Sind 40 Prozent (400 Mark) vom Fondsertrag steuerfrei, kann er seine Kapitaleinnahmen trotzdem ohne Steuerabzüge kassieren. Das ist ein schöner Kick für die Rendite.

Auslandsvorteil

Steuerlich günstig kann es auch sein, wenn ausländische Immobilien zum Fondsvermögen gehören. Für Erträge, die Anleger daraus erhalten, haben vorher meist schon die Finanzbehörden im Ausland Steuern kassiert. In Ländern wie den USA, den Niederlanden und Ungarn sind die Abzüge aber sehr viel niedriger als hierzulande.

Da Deutschland mit Staaten wie diesen Doppelbesteuerungsabkommen hat, bleibt es meist bei den niedrigen Steuern. Die aus Auslandsimmobilien stammenden Erträge sind dank der Abkommen in Deutschland steuerfrei. Die hiesigen Finanzämter kassieren zwar trotzdem durch die Hintertür mit. Wie das Beispiel des Schwaben Karl Kleverle zeigt, halten sie sich dabei jedoch sehr zurück.

Nicht jeder profitiert

Die steuerfreien Erträge in der Rendite von offenen Immobilienfonds sind aber nicht immer bares Geld wert. Anleger mit Kapitaleinnahmen bis 3.100 / 6.200 Mark (Alleinstehende / Ehepaare) im Jahr haben nichts davon. Bis zu dieser Höhe sind Zinsen, Dividenden und andere Kapitalerträge ohnehin steuerfrei ­ egal ob sie aus Sparbüchern, Bundesschatzbriefen, Fonds oder anderen Geldanlagen stammen.

Außerdem sind nicht alle Erträge aus offenen Immobilienfonds steuerfrei. Rund 55 bis 65 Prozent müssen Fondssparer davon im Schnitt beim Finanzamt abrechnen, wenn sie ihr steuerfreies Limit ausgeschöpft haben.

Als Kapitaleinnahmen steuerpflichtig sind vor allem die Miet- und Pachteinkünfte, die Fonds mit ihren Immobilien in Deutschland erzielen und den Anlegern als Ertrag gutschreiben. Auch Gewinne aus Immobilienverkäufen erhöhen den steuerpflichtigen Anteil der Rendite, wenn der Kauf noch keine zehn Jahre her ist. Ebenso Zinsen für Festgelder im Fonds.

Aus den Steuerbescheinigungen der Gesellschaften für die Anleger geht hervor, wie hoch die steuerpflichtigen und die im Ausland erzielten Kapitalerträge insgesamt sind. Vom dort angegebenen Betrag gehen bereits vor der Gutschrift 30 Prozent Zinsabschlagsteuer plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag als Vorauszahlung ans Finanzamt ab, wenn kein Freistellungsauftrag vorliegt. Je nach Steuersatz des Anlegers holt sich das Finanzamt nach Abgabe der Steuererklärung noch den Rest oder erstattet zu viel gezahlte Steuern. Den Zinsabschlag für die steuerfreien ausländischen Erträge bekommen Anleger auf Antrag voll gutgeschrieben.

Spekulationsfalle

Bei offenen Immobilienfonds ist der Verkauf der Anteile jederzeit möglich. Er kann jedoch steuerlich ungünstig sein. Beim Verkauf erzielte Gewinne sind nur steuerfrei, wenn der Kauf der Anteile über ein Jahr her ist oder Anleger im selben Jahr weniger als 1.000 Mark aus Veräußerungsgeschäften innerhalb der Spekulationsfrist eingenommen haben. Das Finanzamt rechnet alle während des Jahres erzielten Veräußerungsgewinne zusammen ­ auch die aus anderen Wertpapierverkäufen.

Kommen dabei über 999,99 Mark heraus, können nur noch Verluste helfen, wie sie viele dieses Jahr bei Aktienverkäufen innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist hinnehmen mussten. Die verrechnet das Finanzamt auf Antrag mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften. Dadurch können die steuerpflichtigen Gewinne bis auf null sinken. Gibt es keine Verluste zum Verrechnen und liegen die während des Jahres erzielten Veräußerungsgewinne über 999,99 Mark, erhöhen sie das zu versteuernde Einkommen.

Den Spekulationsgewinn oder Spekulationsverlust für ihre Fondsanteile berechnen Anleger, indem sie vom Rückgabepreis den Ausgabepreis abziehen. Verkaufen sie ihre Fondsanteile dagegen nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist, können sie sich die Rechnerei sparen. Ist der Kauf über ein Jahr her, sind beim Verkauf erzielte Gewinne steuerfrei. Dafür erkennt das Finanzamt aber auch keine Verluste an.

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