Viele Besitzer offener Immobilienfonds sind sauer auf ihre Bankberater. Besonders groß ist die Wut auf die Commerzbank.

Die Fonds wirkten so solide, weil sie das Anlegergeld in Gebäude und Grundstücke stecken und aus den Mieteinnahmen dauerhafte und sichere Erträge ziehen sollen.

Offene Immobilienfonds Test

Inzwischen ist das Vertrauen in diese Anlageform stark erschüttert. Das zeigt die Resonanz auf unseren Leseraufruf, den wir im November 2010 mit unserem Test von offenen Immobilienfonds veröffentlicht haben. Anleger, deren Fonds vorübergehend oder endgültig geschlossen wurden, sind fassungslos und empört. Sie können zurzeit ihre Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben, sondern nur mit großem Verlust über die Börse verkaufen. Über dieses Risiko wurde beim Kauf kaum einer informiert.

Heftige Kritik an der Bankberatung

Offene Immobilienfonds Test

Der 71-jährige Pensionär Peter Popp hat fünf offene Immobilienfonds (Kan-am grundinvest, DB Grundbesitz global, Hausinvest Europa, SEB Immoinvest und CS Euroreal) über die Börse gekauft. Damit ist er indirekt an fast 500 Immobilien in der ganzen Welt beteiligt.

Fast 80 Leser sind unserem Aufruf gefolgt und haben uns ihre Erfahrungen beim Kauf von offenen Immobilienfonds berichtet.

Wie ein roter Faden zieht sich die Kritik an der Bankberatung durch fast alle Schreiben und E-Mails. Anleger wie Peter Popp, der seine Fondsanteile über die Börse gekauft und bewusst auf Beratung verzichtet hat, sind die Ausnahme.

Fast alle anderen haben auf ausdrückliche Empfehlung eines Bankberaters in die Fonds investiert. Dabei kassierte die Bank in der Regel bis zu 5 Prozent Provision.

Die meisten Leserzuschriften galten dem SEB Immoinvest, gefolgt vom Degi Europa und Kanam Grundinvest. Bei allen drei Fonds ist zurzeit keine Rückgabe von Fondsanteilen möglich. Der Degi Europa wird sogar aufgelöst und seine Immobilien werden verkauft (siehe folgende Seite „Die Regeln“).

Eine besonders unrühmliche Rolle spielt in den Zuschriften unserer Leser die Commerzbank. Deren Mitarbeiter haben vielen Kunden den erst im Jahr 2008 aufgelegten Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) wärmstens empfohlen. Umso empörter reagierten diese, als sie kürzlich erfuhren, dass der Fonds zurzeit ebenfalls keine Anteile mehr zurücknimmt.

Der Premium-Management-Skandal

Offene Immobilienfonds Test

Die 67-jährige Irma Kinkel wollte eine sichere Geldanlage. Auf Drängen ihrer Commerzbank-Beraterin investierte sie mehrfach hohe Summen in den Immobilien-Dachfonds Premium Management Immobilien Anlagen.

Die Schilderungen unserer Leser zur Commerzbank ähneln sich so stark, dass hier weniger das Versagen einzelner Berater als ein methodisches Vorgehen seitens der Bank zu vermuten ist.

Seit 2008 wurden viele Commerzbank-Kunden, die den Immobilienfonds hausinvest Europa besaßen, von ihren Beratern gedrängt, den Fonds zu verkaufen und den Erlös in den PMIA zu stecken. Andere Anleger lösten auf Anraten ihrer Kundenbetreuer sichere Investments auf, um davon Anteile am PMIA zu erwerben. Der Fonds wurde, so der einhellige Tenor der Leserzuschriften, als absolut sichere Geldanlage verkauft.

Im Herbst 2010 vollzog die Bank für viele Kunden völlig überraschend die Kehrtwende und riet, den Fonds wieder zu verkaufen, den sie ihnen kurz vorher aufgeschwatzt hatte. Die „Anlagestrategen“ des Instituts hätten den PMIA mittlerweile als „unattraktiv“ eingestuft, lasen Anleger in einem Brief der Commerzbank als Begründung.

Viele Rentner wurden geschädigt

Peinlicherweise kam die Verkaufsempfehlung für viele Kunden zu spät, weil der Fonds seit dem 27. September 2010 gar keine Anteile mehr zurücknahm. Anleger hätten ihre Anteile danach nur noch über die Börse loswerden können – unter sehr hohen Verlusten.

Finanztest liegen Briefe und E-Mails aus ganz Deutschland vor, die für verschiedene Filialen der Commerzbank immer wieder den gleichen Sachverhalt schildern. Einige Beispiele:

  • Im Juni 2008 wird das gesamte Barvermögen der über 80-jährigen Helga Heinlein* in den PMIA investiert. Auch der Erlös aus dem Verkauf ihrer hausinvest-Anteile wandert in diesen Fonds. Dass die Dame diese Transaktionen nach einem Schlaganfall überhaupt noch verstanden hat, darf nach Aussage eines Bekannten, der uns den Fall geschildert hat, bezweifelt werden.
  • Die 80-jährige Anneliese Schrader wird im Mai 2010 von einer Commerzbank-Mitarbeiterin dazu überredet, ihre hausinvest-Anteile in den „sichereren“ PMIA umzuschichten (Meldung aus Finanztest 1/11).
  • Im September 2009 überredet eine Commerzbank-Mitarbeiterin den 91-jährigen Arthur Borgert* zum Verkauf seiner hausinvest-Anteile mit sofortiger Wiederanlage in den PMIA. Dass ihm dabei Kosten von rund 1 400 Euro entstanden sind, merkt der hochgradig schwerhörige Mann erst beim Lesen der Abrechnung. Nach Meinung seines Sohnes wurde er „voll über den Tisch gezogen“.
  • Die 67-jährige Irma Kinkel steckt auf Empfehlung ihrer Kundenberaterin zwischen August 2008 und Mai 2009 immer wieder größere Summen in den PMIA. Auf Risiken wird sie nicht hingewiesen. Noch im Juli 2009 preist die Bank in einem Schreiben, das Irma Kinkel wie viele andere Kunden erhielt, den PMIA als „Hort der Stabilität“. Bereits zu diesem Zeitpunkt lag der Gedanke, dass der Fonds geschlossen werden könnte, alles andere als fern.

Mehr Risiko mit dem PMIA

Offene Immobilienfonds Test

Der PMIA ist ein Dachfonds und legt somit nicht in einzelne Gebäude oder Grundstücke, sondern in andere Immobilienfonds an. In unserem Fondstest im November tauchte er nicht auf, da er noch keine fünf Jahre alt ist und sich seine Qualität nach so kurzer Zeit kaum bewerten lässt.

Anlegern wurde der Wechsel vom hausinvest Europa in den PMIA mit dem vermeintlich geringeren Risiko schmackhaft gemacht. Doch während der inzwischen mit einem anderen Fonds fusionierte hausinvest keine Probleme hatte, stehen Anleger beim PMIA mit hohen Kursverlusten da.

Wie das Diagramm links zeigt, steckt fast ein Drittel seines Vermögens in Fonds, die vorübergehend geschlossen wurden. Dazu kommen knapp 8 Prozent an den Fonds Morgan Stanley P2 Value und Kanam US-grundinvest, die vor der Auflösung stehen. Die meisten der zurzeit nicht verkäuflichen Fonds sind seit mindestens ein bis zwei Jahren Bestandteil des Dachfonds. Und das Problem der Schließung ist, wie die Grafik oben zeigt, nicht ganz neu.

Die Gefahr einer Schließung lag also auf der Hand. Warum hat die Commerzbank Anleger nicht darauf hingewiesen, sondern den Fonds unverdrossen verkauft? Auf unsere Anfrage erhielten wir von der Bank nur ausweichende und formelhafte Antworten.

Anders als offene Immobilienfonds, die höchstens für zwei Jahre schließen dürfen, gibt es beim PMIA keine Maximalfrist für die Schließung. Als Dachfonds gehorcht er anderen Bestimmungen des Investmentgesetzes, wie sie sonst zum Beispiel für Aktien- oder Rentenfonds gelten. Eine vorübergehende Schließung ist dort ohne Frist „bei besonderen Umständen“ erlaubt.

Es stellt sich ohnehin die Frage, ob ein Dachfonds für Anleger, die direkt in Immobilien anlegen wollen, das Richtige ist. Bei herkömmlichen Immobilienfonds können sie sich mit etwas Mühe ein genaues Bild davon verschaffen, was in dem Fonds drinsteckt. Das ist bei Dachfonds wie dem PMIA kaum noch möglich.

Auf die Mietverträge achten

Finanztest sieht offene Immobilienfonds seit jeher nicht als Basisanlage, sondern nur als Beimischung für ein breitaufgestelltes Wertpapierdepot. Sie sollte nicht viel mehr als 10 Prozent ausmachen.

Das heißt keinesfalls, dass die Anlage sich nicht lohnen kann. Wie es mit den einzelnen Fonds weitergeht, hängt davon ab, was sie aus ihren Immobilien herausholen können und ob sie noch genügend Kunden finden.

Von großer Bedeutung sind natürlich die Mietverträge, die ein Immobilienfonds geschlossen hat. Sie sichern die laufenden Einnahmen, aus denen die Fondsteilhaber regelmäßig ihre Ausschüttungen erhalten.

Je mehr Immobilien langfristig vermietet sind, desto besser. Eine ausgezeichnete Perspektive hat in dieser Hinsicht der Kanam grundinvest. Weniger als 1 Prozent seiner Immobilien sind zurzeit unvermietet und mehr als 80 Prozent seiner Mietverträge laufen über das Jahr 2013 hinaus.

Dagegen ist es ein Alarmsignal, wenn heute schon viele Gebäude leer stehen und zudem viele Verträge in den nächsten Jahren auslaufen. Die immer noch angespannte Lage am Immobilienmarkt macht eine Neuvermietung zu guten Bedingungen schwierig. Wenn die Mieten für ein Gebäude in Zukunft viel niedriger ausfallen als bisher, ist bei dem Fonds meist eine Wertminderung fällig.

Das konnten wir erst vor kurzem beim Hansa Immobilia beobachten, der eine Immobilie in London zu schlechteren Konditionen neu vermieten musste. Bei diesem Fonds ist der Leerstand mit über 20 Prozent ohnehin hoch. Bis Ende 2012 laufen zudem knapp 60 Prozent seiner Verträge aus.

Wichtig ist ein starker Partner

Vor einer großen Herausforderung bei Neuvermietungen steht auch der grundbesitz global. Allerdings ist der aktuelle Leerstand bei diesem Fonds gering. Für ihn spricht außerdem das leistungsfähige Vertriebsnetz der Deutschen Bank.

Immobilienfonds, die über starke Partner verfügen, hatten bisher eher geringe Probleme. So sind die Immobilienfonds aus dem Sparkassen- und Genossenschaftssektor (Deka und UniImmo), ebenso wie die grundbesitz-Fonds aus dem Umfeld der Deutschen Bank nach wie vor geöffnet.

Als kleiner Trost für Anleger, deren Fonds zurzeit geschlossen ist, kann vielleicht die Erinnerung an den ersten Fall dieser Art im Jahr 2005 dienen. Damals hat die zur Deutsche Bank gehörende DB Real Estate Investment den Immobilienfonds Grundbesitz invest vorübergehend dichtgemacht.

Die Sache ging für Anteilseigner glimpflich aus. Als der in grundbesitz europa umbenannte Fonds wieder geöffnet wurde, hatte er kaum Verluste und er steht heute in unserer Fondsbewertung ganz oben.

*Name von der Redaktion geändert.

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