Offene Immobilienfonds Meldung

Der Fonds KanAm grundinvest sieht die besten Renditechancen außerhalb von Deutschland. Der Glasturm steht in Fort Worth, Texas.

Nach der Krise der offenen Immobilienfonds vor einem Jahr werben die Fondsgesellschaften um Vertrauen. Anleger bekommen mehr Informationen über das Fondsportfolio.

Der Glasturm in Fort Worth, Texas, ist 185 Millionen Euro wert. Das schreibt die Fondsgesellschaft KanAm im Jahresbericht vom 30. Juni 2006 für den Immobilienfonds KanAm grundinvest.

Der Büroturm ist eine von 26 Immobilien, in denen das Geld der Anleger steckt. Aus ihren Werten errechnet sich der Wert des Fonds. Dazu kommen die flüssigen Mittel, die der Fonds braucht, um Anleger auszuzahlen, die Anteile verkaufen. So weit läuft die Sache wie bei Aktienfonds.

Aktienkurse werden an der Börse ermittelt, durch Angebot und Nachfrage. Den Verkehrswert von Immobilien dagegen stellt ein Sachverständigenausschuss fest. Die Gutachter sind staatlich vereidigt, werden aber von den Fondsgesellschaften beauftragt und bezahlt. Das schürt Misstrauen.

Jahrzehntelang erfuhren die Anleger der meisten Fonds nicht einmal, welche Werte die Gutachter für die einzelnen Objekte ermittelt hatten. Im Jahresbericht waren die Immobilienbestände zusammengefasst.

Zum 1. April 2006 hat sich die Branche mehr Offenheit verschrieben. Nun soll der Verkehrswert für jede Immobilie einzeln angegeben werden, ebenso wie die tatsächliche Jahresmiete.

Mindeststandard erfüllt

Im Wesentlichen halten sich die Gesellschaften an ihre Versprechungen: „In fast allen Jahresberichten sind 100 Prozent der Einzelverkehrswerte angegeben“, sagt der Analyst Stefan Loipfinger von fondstelegramm.de, der die Berichte geprüft hat (siehe Tabelle „So viel verraten die Fondsmanager“). Nur in einigen Halbjahresberichten sind die Informationen noch dürftig.

Der Verkehrswert, den die Gutachter feststellen, hängt davon ab, welchen Ertrag eine Immobilie auf lange Sicht bringt. Die Gutachter beurteilen dafür zum Beispiel den Standort, die Qualität des Gebäudes und seine technische Ausstattung. Auch diese „gutachterliche Bewertungsmiete“ ist in den aktuellen Berichten der Fondsgesellschaften zu finden.

Eine Idee darüber, wie realistisch die geschätzte Miete ist, bekommt der Anleger, wenn er sie mit der tatsächlichen Miete vergleicht. Beide Angaben können sich durchaus unterscheiden, wenn etwa eine Immobilie kurzzeitig leersteht.

Hat eine Immobilie weniger als fünf Mieter, können die Fondsgesellschaften auf die Angabe der tatsächlichen Miete verzichten. „Die Manager greifen viel zu oft auf die Ausnahmeregelung zurück“, kritisiert jedoch Loipfinger. „Es mag begründete Fälle geben, aber pauschal handhaben muss man die Regelung nicht.“

Dass es anders geht, zeigt die Fondsgesellschaft Pramerica Real Estate Investors. Sie gibt für jede Immobilie ihres TMW Immobilien Weltfonds die tatsächliche Miete an, selbst dann, wenn nur ein Mieter das Gebäude nutzt. „Wenn wir einen Mieter hätten, der das nicht wollte, müssten wir uns dem natürlich beugen“, räumt Pramerica-Sprecherin Melanie Völker ein. Der TMW-Fonds ist erst seit 2005 am Markt und daher noch nicht in unserer Tabelle gelistet. Wir bewerten nur Fonds, die mindestens fünf Jahre alt sind.

Branche unter Druck

Grund für die plötzliche Offenheit der Branche war die Krise der offenen Immobilienfonds. Sie begann mit dem Skandal bei der Deka, der Fondsgesellschaft der Sparkassen. Erst gab es Korruptionsvorwürfe, dann musste der Bestand des Deka-Immobilienfonds massiv abgewertet werden. Das war 2004.

Ein Jahr später knallte es bei der Deutschen Bank: Auch beim Fonds grundbesitz-invest stand eine Neubewertung an. Weil zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollten, musste die Bank den Fonds zeitweise schließen. Kurz darauf schlossen wegen einer Verkaufsempfehlung der Ratingagentur Scope auch die beiden Fonds grundinvest und US grundinvest der Münchner Fondsgesellschaft KanAm.

Die Lage hat sich wieder beruhigt. Die Anleger sind glimpflich davongekommen. Die Abwertung beim grundbesitz-invest fiel mit 2,4 Prozent gering aus. Bei der Deka halfen Stützungskäufe der Dekabank. Auf Jahressicht liegen fast alle Fonds im Plus – trotz Schließungen, nötigen Immobilienverkäufen und Neubewertungen.

„Das heißt nicht, dass sich die Branche jetzt ausruhen könnte“, sagt Stefan Loipfinger. Er fordert, ähnlich wie es der Branchenverband BVI auch vorschlägt, dass die Gutachter nicht mehr von den Gesellschaften beauftragt werden, sondern zum Beispiel von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Das muss aber der Gesetzgeber entscheiden.

Auch die Branche könnte mehr tun. „Ihre Angaben über Käufe und Verkäufe von Immobilien sind sehr lückenhaft“, moniert Loipfinger. „Hier ist vom Willen zur Transparenz nicht mehr viel übrig.“

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