Offene Immobilienfonds Meldung

Dr. Bernd Brückmann

Mit dem SEB ImmoInvest verschwindet ein Klassiker vom Markt. Am 7. Mai hatte SEB Asset Management bekannt gegeben, dass der Fonds aufgelöst wird. Seit März ist der Fonds KanAm Grund in Auflösung. Und am 21. Mai ent­scheidet sich, ob der Fonds CS Euroreal ebenfalls abgewickelt wird. Die Branche spricht von einer Zäsur und Anleger fragen sich, ob sich ein Investment in offene Immobilienfonds noch lohnt. test.de spricht darüber mit Dr. Bernd Brückmann. Er ist bei Finanztest für die Untersuchung offener Immobilienfonds verantwortlich.

Herr Brückmann, ist das Geschäftsmodell der offenen Immobilienfonds – Immobilienanlage mit täglicher Verfügbarkeit – gescheitert?

Sagen wir so: Die offenen Immobilienfonds sind weiterhin eine sinnvolle Geldanlage für private Anleger, die sich keine eigene Immobilie kaufen, aber dennoch gerne in Immobilien investieren wollen. Gescheitert ist die Idee der täglichen Verfügbarkeit. Denn wenn plötzlich sehr viele Anleger ihre Anteile zurückhaben wollen, müsste die Fondsgesellschaften Immobilien verkaufen, was auf die Schnelle kaum oder nur mit Wertverlusten möglich ist. Dieses Problem hat auch zur Krise der offenen Immobilienfonds geführt. Künftig dürfen Anleger deshalb nur noch über 30 000 Euro halbjährlich verfügen, für Beträge darüber gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Wer offene Immobilienfonds ab 2013 neu kauft, der muss dazu eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Die Fondsgesellschaften können sich außerdem vorbehalten, nur einmal im Jahr auszuzahlen.

Der Anteilspreis des SEB ImmoInvest wurde Ende April um 5 Prozent abgewertet. Auch andere frühere offene Immobilienfonds hatten ihre Anteilspreise heruntergesetzt, als sie schließen mussten. Der Grund war, dass sie die Immobilien nicht zu dem Preis verkaufen konnten, zu denen sie in den Büchern standen. Heißt das nicht, dass die Preise systematisch zu hoch angesetzt waren?

Die Fonds, die in Liquiditätsnöten stecken oder abgewickelt werden, stehen unter Druck. Jeder potenzielle Käufer weiß, dass sie verkaufen müssen. Damit ist klar, wer hier die Preise diktiert. Den Fondsgesellschaften bleibt da jedenfalls wenig Verhandlungsspielraum. Aus diesem Grund dauert es auch so lange, bis ein Fonds abgewickelt ist. SEB Asset Management hat jetzt fünf Jahre Zeit, um alle 132 Immobilien aus dem Fonds zu veräußern. Das senkt den Druck ein wenig.

Trotzdem: Offene Immobilienfonds wurden immer als solide Geldanlage angepriesen, auch von der Stiftung Warentest. Jetzt machen die Fonds reihenweise Verlust. Wie können sie da weiter eine sinnvolle Geldanlage für private Anleger sein?

Ein Hinweis vorab: Wir haben die Fonds zu keiner Zeit als Basisinvestment empfohlen, sondern offene Immobilienfonds schon immer als das gesehen, was sie sind: ein Investment in eine Branche mit den entsprechenden Risiken, die damit verbunden sind. Aus unserer Sicht waren diese Fonds nur zur Beimischung in ein bereits gut gestreutes Depot geeignet. Und das sind sie nach wie vor. Wer sein Geld auf mehrere Anlageklassen verteilen will – Anleihen, Aktien, Immobilien – der kann sich entweder eine eigene Immobilie zulegen, oder – sofern ihm das ein zu großer Batzen wäre – in Fonds investieren. Infrage kommen an erster Stelle offene Immobilienfonds, weil sie schon für kleine Beträge zu haben sind. Anders als ein Haus oder eine Eigentumswohnung bekommt der Anleger dafür ein breit gestreutes Immobilieninvestment. Das mindert sein Risiko erheblich. Außerdem kommt er – selbst nach den Änderungen der Verfügbarkeit – noch immer vergleichsweise schnell an sein Geld. Versuchen Sie mal, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen, das kann ganz schön lange dauern. Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, um noch eine weitere Form der Immobilienanlage zu erwähnen, sind von vornherein riskanter und auf viele Jahre hinaus so gut wie gar nicht veräußerbar.

Was sollen Anleger nun tun, wenn sie in den SEB ImmoInvest investiert haben oder in einen anderen offenen Immobilienfonds, der jetzt abgewickelt wird?

Wer sein Geld dringend benötigt, kann seine Anteile über die Börse verkaufen. Das funktioniert auch bei Fonds, die aufgelöst werden. Allerdings bekommt man dort nicht den vollen Preis für seinen Anteil. Der SEB ImmoInvest wird zum Beispiel mit einem Abschlag von rund 30 Prozent gehandelt. Die Alternative ist abzuwarten, bis der Fonds aufgelöst und das Geld ausgezahlt ist. Die SEB will schon im Juni eine erste Tranche auszahlen. Wenn es gut läuft, machen Anleger, die abwarten, am Ende womöglich weniger Verlust, als wenn sie an der Börse verkauft hätten. Es ist sogar möglich, dass es zu keinen weiteren Verlusten kommt. Aber es hängt davon ab, wie gut der Verkauf läuft.

Viele Anleger fühlen sich getäuscht. Sie sagen, ihr Berater habe ihnen diese Fonds als sichere Geldanlage verkauft, über die sie jederzeit verfügen können. Können sie nicht Schadenersatz verlangen?

Hier könnte durchaus eine Falschberatung vorliegen, vor allem, wenn die Berater das in den letzten Jahren so gesagt haben. Seit der Schließung des damaligen grundbesitz invest der Deutschen Bank, heute grundbesitz europa, war klar, dass die Verfügbarkeit offener Immobilienfonds eingeschränkt sein könnte. Eine andere Möglichkeit zu klagen, wäre, wenn der Berater verschwiegen hätte, dass er Provisionen bekommt, die sogenannten Kick-Backs. Aber wie immer vor Gericht kommt es darauf an, dass man das auch beweisen kann. Doch dazu müssten sich die Anleger bei einem Anwalt beraten lassen.

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