Anleger­information zu Immobilienfonds: Gesetzlich vorgeschrieben, aber völlig unver­ständlich

Offene Immobilienfonds Test

Das West­field Shopping Center in London ist Bestand­teil des Fonds Haus­invest.

Informations­blätter zu offenen Immobilienfonds sollen verständlich über die Anlage aufklären. Keines der 13 im Test erfüllt diesen Zweck.

Seit Juli 2011 sind Anleger­informationen gesetzlich vorgeschrieben. Ihr erklärtes Ziel: Anlegern die wichtigsten Eigenschaften eines Finanz­produkts kurz und verständlich erklären.

Misst man die „wesentlichen Anleger­informationen“ zu offenen Immobilienfonds an dieser Vorgabe, wirken sie an manchen Stellen wie satirische Beiträge zum Verbraucher­schutz.

Viele der 13 von uns getesteten Informations­blätter sind so mit Fach­begriffen gespickt, dass Anleger ohne Vorkennt­nisse wahr­scheinlich nur Bahnhof verstehen. Dafür kommen Fakten, die Finanztest für unver­zicht­bar hält, gar nicht vor.

Anleger schätzen Fonds falsch ein

Anleger­informationen sind gerade bei offenen Immobilienfonds besonders wichtig, weil Normal­verbraucher die Produkt­gruppe sehr schätzen – aber auch oft falsch einschätzen. Die schwere Krise, in deren Folge mehrere Fonds abge­wickelt wurden (Fonds in Auflösung), hat daran wenig geändert.

Offene Immobilienfonds gelten noch oder schon wieder als rendite­stärkere Alternative zu sicheren Zins­produkten. Doch das sind sie gerade nicht. Finanztest empfiehlt sie nicht als Basis­anlage, sondern nur als Beimischung. Anleger sollten nicht mehr als 10 Prozent ihres Anlage­vermögens in diese Produkt­gruppe stecken.

Vorschriften als Hemm­schuh

Finanztest hält alle 13 untersuchten Anleger­informationen für unzu­reichend. Manche Anbieter, wie Commerz Real beim Haus­invest, geben sich zwar etwas mehr Mühe mit der Darstellung und Formulierung, aber von unserer Ideal­vorstellung sind auch sie weit entfernt.

Wie es ohne großen Aufwand auch viel besser ginge, zeigen unsere Vorher-Nachher-Vergleiche der Informationen von Grundbesitz Global und HausInvest.

Die Fonds­gesell­schaften liefern vorsorglich eine Erklärung, warum ihre Informations­blätter angeblich nicht konkreter sein können: Schuld seien die Vorschriften. In verschiedenen Dokumenten ist geregelt, wie eine Produkt­information auszusehen hat – bis hin zu den genauen Formulierungen. Selbst geringe Abweichungen von den Vorgaben seien nicht zulässig.

Wir kennen dieses Argument bereits von früheren Unter­suchungen. Tatsäch­lich ist der Spielraum der Anbieter einge­schränkt, denn sie können die Anleger­informationen nicht nach Belieben gestalten. Wir haben keine schlechter als „ausreichend“ bewertet. Den formalen Vorgaben des Gesetz­gebers werden sie weit­gehend gerecht.

Doch zum Teil scheint uns der Verweis auf die Vorschriften eine bequeme Ausrede von Anbieterseite zu sein. Nirgends steht, dass Sach­verhalte vermengt und unge­ordnet dargestellt werden sollen, nirgends sind Endloswörter, Schachtelsätze und Bleiwüsten vorgeschrieben.

Im Gegen­teil: Die maßgebliche EU-Verordnung 583/2010 schreibt vor, dass die Informationen „zutreffend und logisch aufgebaut“ sowie „knapp und präzise“ sein sollen. Diese Vorgaben erfüllt nicht ein einziges der untersuchten Dokumente.

Unsere Forderung nach zusätzlichen fonds­spezi­fischen Daten in den Anleger­informationen kontern Anbieter gern damit, dies sei ihnen recht­lich nicht erlaubt. Wir sind anderer Meinung. Nicht zulässig sind über­flüssige Informationen. Zulässig sind aber sehr wohl Fakten, die Anlegern die Entscheidungs­findung erleichtern.

Haupt­problem Risikodar­stellung

Die Anleger­informationen haben die Aufgabe, die wichtigsten Risiken verständlich und differenziert aufzuzeigen. Davon sind sie weit entfernt.

Selbst die sprach­lich noch akzeptable Information für den Fonds Haus­invest kann in dieser Hinsicht nicht über­zeugen (Beispiel Anlegerinformationen: HausInvest, „Vorher“). Da werden verschiedene Risiken vermengt, Sach­verhalte verkürzt und ohne Zusammen­hang zum konkreten Fonds aufgelistet. Und ein großer Teil der rund 40 Risiken, die der Anbieter im ausführ­lichen Verkaufs­prospekt beschreibt, finden gar keine Erwähnung.

Unter Anlegerinformationen HausInvest „Nachher“ zeigen wir, wie sich die wichtigsten Risiken in über­sicht­licher Form so darstellen lassen, dass Anleger einen guten Eindruck davon bekommen, was alles auf sie zukommen könnte.

Die in Informations­blättern für andere Fonds übliche sieben­stufige Risiko­skala gibt es hier nicht. Aus gutem Grund: Die Einstufung erfolgt gemäß der Kurs­schwankungen in der Vergangenheit, und die sagen bei offenen Immobilienfonds nicht viel.

Wenn es bisher in dieser Produkt­gruppe gekracht hat, geschah das immer ohne Vorankündigung. Immobilienfonds haben, anders als Aktienfonds, normaler­weise nur minimale Kurs­schwankungen, dafür aber Risiken anderer Art.

So haben Anleger in der Vergangenheit mit einigen Fonds viel Geld verloren, weil deren Immobilien sich nicht so schnell verkaufen ließen, wie Anleger an ihr Geld wollten. Die Fonds­gesell­schaften mussten diese Fonds zunächst schließen und letzt­lich auflösen, die darin enthaltenen Häuser und Grund­stücke verloren stark an Wert. Die wichtigsten weiteren Risiken haben wir im Finanztest-Muster unter Anlegerinformationen HausInvest „Nachher“ kurz erklärt.

Für Kauf­entscheidung viel zu dürftig

Die Idee hinter den Anleger­informationen ist, dass Verbraucher auf ihrer Grund­lage eine Kauf­entscheidung treffen können. Zu diesem Zweck sind sie nach unserer Meinung aber nicht geeignet.

Alle untersuchten Informations­blätter bleiben in ihren Aussagen vage und scheuen konkrete Bezüge zum aktuellen Fonds­inhalt. Wir vermissten wichtige Daten wie die Verwendung der Erträge, die Aufteilung der Immobilien nach Ländern und die aktuelle Leerstands­quote. Das und vieles andere (Test­ergeb­nisse Offene Immobilienfonds, 8/2015) sollten Anleger wissen, ehe sie sich für einen Fonds entscheiden.

Auch den Hinweis auf die Möglich­keit, Fonds­anteile über die Börse zu verkaufen, halten wir für notwendig, weil bei Rück­gabe an die Fonds­gesell­schaft eine Kündigungs­frist von zwölf Monaten gilt. Schließ­lich kann es vorkommen, dass Anleger ihre Anteile aufgrund besonderer Umstände doch kurz­fristig losschlagen müssen. Und genauso wie über den Verkauf sollten sie über den Kauf an der Börse Bescheid wissen. Anders als beim Kauf über die Fonds­gesell­schaft zahlen sie dabei keinen Ausgabe­aufschlag und sparen Geld.

Den Einwand von Fonds­gesell­schaften, auch hier stünden gesetzliche Vorschriften einer besseren Information im Wege, lassen wir nicht gelten. Zumal es Anbieter an anderer Stelle mit eben diesen Vorschriften nicht so genau nehmen. So suchten wir in den Anleger­informationen zu den beiden Deka-Immobilienfonds und zum ebenfalls zur Sparkassengruppe gehörenden West­Invest Interselect einen Hinweis auf den Anlage­zeitraum vergeblich. In der EU-Verordnung wird er ausdrück­lich gefordert.

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