Offene Immobilienfonds Test

Das Chile­haus in Hamburg wurde als Unesco-Welt­kultur­erbe ausgezeichnet. Es gehört dem UniImmo Deutsch­land.

Substanz ist gefragt. Wer keine ganze Immobilie kaufen will, kann auch in Fonds investieren. Die gibt es schon für kleines Geld.

Trotz Eurokrise lief es bei den offenen Immobilienfonds in Europa zuletzt besser als im Rest der Welt.

In der Kategorie „Gewerbeimmobilien“ liegen vorn: der Grund­besitz Europa der Deutschen Bank, der Haus­invest von Commerz Real sowie der UniImmo Deutsch­land von Union Investment, der außer in Deutsch­land auch bei den europäischen Nach­barn unterwegs ist (Test­ergeb­nisse Offene Immobilienfonds, 8/2015).

Nachdem die Branche die Turbulenzen um die zahlreichen Fonds­schließungen und -auflösungen hinter sich gebracht hat, zeigen sich die übrigen offenen Immobilienfonds wieder so, wie man es über Jahr­zehnte gewöhnt war: stabil. Wie die Auswertung von Finanztest zeigt, unterscheiden sich die Renditen für ein, drei und fünf Jahre kaum: Zwischen 2 und 3 Prozent ließen sich mit den meisten Fonds pro Jahr erzielen. Aus der Reihe fällt der Inter Immo­profil, der auf drei Jahre im Minus liegt.

Erfolg­reicher Wohn-Exot

In die Kategorie „Gewerbeimmobilien“ fallen 12 der 13 untersuchten Fonds. Sie kaufen Bürohäuser, Hotels, Shoppingcenter oder Lagerhallen. Der einzige, der schwer­punkt­mäßig in Wohn­immobilien investiert, ist der Wert­grund Wohn­select. Er ist zum ersten Mal in der Unter­suchung offener Immobilienfonds dabei und kann gleich glänzen:

5 Prozent Rendite pro Jahr hat der Wert­grund Wohn­select in den vergangenen fünf Jahren erzielt. Das lag an der guten Konjunktur des Wohnungs­marktes, aber auch an der Strategie des Fonds, gezielt nach Wohnungen mit Miet­steigerungs­potenzial Ausschau zu halten (Fonds im Porträt).

Lang­fristig als Beimischung

Immobilien­investitionen sind derzeit der Renner. Anleger suchen eine stabile Anlage für ihr Geld, etwas Krisen­festes. Doch nicht jeder hat genug auf der hohen Kante, um sich eine eigene Immobilie leisten zu können. Andere scheuen das Klumpenrisiko: Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, steckt meist fast sein ganzes Geld hinein. Wenige verfügen dann gleich­zeitig noch über ein breit gestreutes Wert­papierdepot. Offene Immobilienfonds sind bereits ab wenigen hundert Euro zu haben.

Damit sie tatsäch­lich ein i-Tüpfelchen auf die Geld­anlage setzen und ihren Käufern Freude bereiten, sollten zwei Voraus­setzungen erfüllt sein.

  • Erstens: Die Fonds sind als lang­fristiges Investment gedacht. Sie eignen sich keinesfalls als besser verzinster Tages­geld­ersatz, auch wenn viele das in der Vergangenheit so hand­habten. Dafür sorgen schon die neuen Kündigungs­fristen (Neue Regeln für die Rückgabe von Anteilen).
  • Zweitens: Offene Immobilienfonds sind keine Basis­anlage, in die man einen Groß­teil seines Gelds steckt. Sie sind ausschließ­lich zur Beimischung geeignet, mit einem Anteil von höchs­tens 10 Prozent am Depot.

Nur Immobilien lohnen sich

Offene Immobilienfonds Test

Das Büro­gebäude „One Angel Square“ in Manchester gehört dem Fonds Grund­besitz Europa.

Einen Teil des Fonds­vermögens investieren offene Immobilienfonds in kurz­fristig verfügbare Anleihen oder Geldmarkt­fonds. Aus dieser Liquiditäts­reserve zahlen sie zum Beispiel Anleger aus, die Anteile zurück­geben wollen.

Zu wenig flüssige Mittel haben seiner­zeit zur Krise beigetragen. Die Fonds konnten die zahlreichen Rück­gabewünsche nicht mehr erfüllen und mussten daher zunächst zeit­weise schließen und wurden dann aufgelöst (Diese Fonds werden gerade abgewickelt). Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Mindest­liquidität von 5 Prozent des Fonds­vermögens.

Zu viel flüssige Mittel können jedoch auf Dauer der Rendite schaden. Für kurz­fristig verfügbares Geld gibt es zumindest derzeit kaum noch Zinsen. Die Fonds­manager sollten daher so viel Geld wie möglich in Immobilien stecken.

Für Anleger interes­sant ist in diesem Zusammen­hang die Investitions­quote. Sie gibt an, welcher Anteil des Fonds­vermögens in Immobilien investiert ist.

Kredite gegen Währungs­risiken

Bei fünf Fonds aus unserem Test liegt die Investitions­quote über 100 Prozent, das heißt die Fonds haben ein größeres Immobilien- als Fonds­vermögen. Die Manager haben einige Objekte über Kredite finanziert.

Fonds mit Immobilien außer­halb Euro­lands können über die Kredit­aufnahme auch das Wechsel­kurs­risiko absichern: Sie begleichen die Kreditraten in derselben Währung, in der sie die Mieten kassieren. Durch die Kredit­aufnahme lässt sich auch die Rendite puschen. Solange die Zinsen geringer sind als die Erträge der Immobilien, zahlt sich die Fremd­finanzierung aus. Mehr als 30 Prozent darf die Fremd­finanzierungs­quote nicht betragen, das ist Vorschrift. Bei den untersuchten Fonds liegt sie zwischen 10,8 und 29,6 Prozent.

Welt­weit gestreut ist nicht sicherer

Je höher die Kredit­aufnahme, desto höher ist das Risiko, lautet die Regel. An den Zahlen lässt sich das aber kaum ablesen, zumindest nicht, was die vergangenen fünf Jahre angeht: Die meisten der untersuchten Fonds waren ungefähr gleich riskant.

Es schlug sich im Risiko ebenfalls kaum nieder, in welchen Märkten die Fonds unterwegs waren. Ob sie vor allem in Deutsch­land, Europa oder welt­weit Immobilien kauf­ten, wirkte sich kaum auf die Wert­schwankungen aus. Zuletzt schwankte der UniImmo Deutsch­land etwas weniger als der Deka Immobilien Global. Der wiederum hatte gering­fügig geringere Wert­schwankungen als der Grund­besitz Europa.

Dabei gilt: „Man kauft sich auf den globalen Märkten mitunter eine höhere Volatilität, aber auch höhere Chancen ein als hier“, sagt Mario Schüttauf, der Manager des Haus­invest. „Insgesamt hat der globale Anteil an unserem Fonds eher Beimischung­scharakter und ist darum auf höchs­tens 15 Prozent beschränkt.“ Per Ende März befanden sich sogar nur 7,1 Prozent der Immobilien des Haus­invest außer­halb Europas.

Shoppingcenter boomen

Streuung funk­tioniert nicht nur über die Regionen, sondern auch über die Sektoren. Mit Sektoren sind die Nutzungs­arten der Immobilien gemeint. Zwar investieren alle Fonds über­wiegend in Büro­gebäude, doch es fällt auf, dass die Fonds mit größerem Handels­immobilien­bestand tendenziell weiter vorne liegen. Der Fonds Haus­invest zum Beispiel hat ungefähr ein Drittel des Immobilien­vermögens in Einzel­handels­objekten stecken, die sich mehr als doppelt so gut entwickelt haben wie die Büro­gebäude des Fonds. Manager Schüttauf sagt: „Einzel­handel wollen wir noch aufstocken.“

Miet­verträge und Leerstand beachten

Dass die Fonds sich wieder stabilisiert haben, ist eine gute Nach­richt. Weil sich zwar die Chancen, nicht aber die Risiken der Fonds wesentlich unterscheiden, ist keine Punkte­vergabe nach Chance-Risiko-Verhältnis für die Finanztest-Bewertung möglich. Aus diesem Grund sind die Fonds in der Tabelle nach der Wert­entwick­lung sortiert.

Anleger sollten bei der Auswahl jedoch keinesfalls nur die Vergangen­heits­rendite betrachten, sondern auch nach Kenn­zahlen wie der Leerstands­quote oder der Zahl der auslaufenden Miet­verträge schauen. „Immobilienmärkte reagieren generell zeit­verzögert auf die wirt­schaftliche Entwick­lung“, erklärt Torsten Knapmeyer von Deka. „Solange Miet­verträge bestehen, machen sich neue Krisen kaum bemerk­bar. Erst, wenn man die Verträge verlängern muss, schlägt die aktuelle Markt­lage durch.“

In guten Zeiten können Miet­einnahmen sogar gesteigert werden – und damit der Wert der Immobilien in den Fonds. Höhere Leerstands­quoten sind daher ebenfalls nicht per se schlecht, voraus­gesetzt die Immobilien sind prinzipiell vermiet­bar.

Information für die Kauf­entscheidung

Anleger, die sich für offene Immobilienfonds interes­sieren, können sich zum Beispiel auf den Internet­seiten der Anbieter schlaumachen. Die dafür gedachten Informations­blätter taugen dagegen als Grund­lage für die Kauf­entscheidung kaum, wie der folgende Beitrag zeigt.

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