So haben wir getestet

Offene Immobilienfonds

Finanztest hat offene Immobilienfonds untersucht, die in Deutsch­land als Publikums­fonds zum Vertrieb zugelassen sind. Die Fonds dürfen weder die Rück­nahme der Anteile ausgesetzt haben noch sich in Abwick­lung befinden. Stichtag für die Auswahl ist der 31. Mai 2015.

Fonds­vermögen. Wert des Fonds, das heißt, die Summe aller dem Fonds gehörenden Vermögens­gegen­stände und Forderungen abzüglich der Schulden.

Immobilien­vermögen. Verkehrs­wert der Immobilien. Sie können direkt oder über Beteiligungen gehalten werden.

Investitions­quote. Verhältnis von Fonds- zu Immobilien­vermögen.

Wert­entwick­lung. Gibt die Renditen der vergangenen Jahre an.

Ausgabe­aufschlag. Einmalige Kosten bezogen auf den Anteils­wert, die der Berater bei Kauf des Fonds über die Fonds­gesell­schaft verlangt.

Laufende Kosten. Kosten, die jähr­lich etwa für die Verwaltung anfallen.

Fremd­finanzierung. Gibt an, welcher Anteil der Immobilien kredit­finanziert ist.

Leerstands­quote. Anteil der Immobilien, der derzeit nicht vermietet ist. Er bezieht sich auf die Brutto-Soll­miete. Diese gibt an, welche Einnahmen der Fonds mit der Vermietung insgesamt erzielen kann, inklusive Neben­kosten.

Objektnut­zung. Zeigt, in welche Arten von Immobilien der Fonds schwer­punkt­mäßig investiert: Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die wiederum aufgeteilt werden in Büro­gebäude, Handel und Gastronomie sowie Hotels.

Immobilien. Zeigt, wie viele Immobilien im Fonds sind. Je mehr, desto breiter ist das Fonds­vermögen gestreut.

Anteil der 10 größten Mieter. Zeigt den Anteil der zehn größten Mieter. Je kleiner die Zahl, desto mehr Mieter und umso breiter ist das Risiko gestreut.

Miet­verträge. Wenn die Miet­verträge auslaufen, müssen die Fonds sie zu neuen Bedingungen wieder vermieten oder neue Mieter suchen.

Geografische Verteilung. Zeigt, wo die Immobilien sich befinden, die der Fonds gekauft hat. Die Angaben beziehen sich auf die Verkehrs­werte.

Anleger­informationen

Finanztest hat die „wesentlichen Anleger­informationen“ von 13 offenen Immobilienfonds untersucht, die in Deutsch­land als Publikums­fonds zum Vertrieb zugelassen sind. Fonds, die sich in Abwick­lung befinden oder die Rück­nahme von Anteilen ausgesetzt haben, wurden nicht für die Unter­suchung berück­sichtigt. Grund­lage des Tests waren die Dokumente, die sich Anfang Juni 2015 auf den Internet­seiten der Anbieter befanden.

Form und Inhalt der wesentlichen Anleger­informationen basieren auf der EU-Richt­linie 2009/65/EG, der EU-Verordnung 583/2010 sowie auf Rege­lungen im Kapital­anlagegesetz­buch (KAGB) und in den CESR Guidelines.

Gemein­sames Ziel der recht­lichen Rahmenbedingungen ist es, den Anleger in die Lage zu versetzen, Art und Risiken des angebotenen Anla­gepro­dukts zu verstehen und auf dieser Grund­lage eine fundierte Anla­geent­scheidung treffen zu können. Die Anleger­informationen sollen außerdem einen einfachen Vergleich verschiedener Fonds ermöglichen.

Die Informationen müssen dazu zutreffend und logisch aufgebaut sowie in einer Privat­anlegern angemessenen Sprache verfasst sein.

Finanztest-Qualitäts­urteil. Mit dem Finanztest-Qualitäts­urteil bewerten wir die Verständlich­keit und Trans­parenz der wesentlichen Anleger­informationen von offenen Immobilienfonds. Dabei gehen wir teil­weise über die Anforderungen des oben­genannten Rechts­rahmens hinaus.

Den Fonds Grund­besitz Fokus Deutsch­land konnten wir nicht voll­ständig bewerten, da der Abschnitt „Frühere Wert­entwick­lung“ noch keine Daten enthält. Der Fonds wurde erst im November 2014 aufgelegt.

Logischer Aufbau und Voll­ständig­keit (50 %). Wir haben geprüft, ob die Nutzer alle erforderlichen Informationen erhalten, um den Fonds inhalt­lich verstehen, mit anderen Fonds vergleichen und bewerten zu können. Die Informationen müssen eindeutig, inhalt­lich trans­parent und logisch nach­voll­zieh­bar sein. Negativ bewerteten wir miss­verständlich oder falsch dargestellte Sach­verhalte sowie unvoll­ständige Informationen. Auch die Vermengung von wesentlicher mit unwesentlicher Information sowie unstrukturierte Text­blöcke wurden bean­standet.

Text­verständlich­keit (35 %). Wir haben die Texte analysiert und geprüft, ob Fach­begriffe der Verständlich­keit entgegen­stehen. Negativ bewerteten wir vor allem Fach­begriffe ohne Erklärung, vermeid­bare Fremdwörter, schwammige Formulierungen sowie aus mehreren Wörtern zusammengesetzte Kunst­begriffe. Auch für ungebräuchliche Abkür­zungen sowie zu lange und verschachtelte Sätze gab es Punkt­abzüge.

Lesbarkeit (15 %). Wir untersuchten die typogra­fische Gestaltung (Art und Anzahl der Schrift­größen, Umfang der Auszeichnungs­mittel für Text und Über­schriften, Zeilenlänge und Zeilen­abstand). Außerdem prüften wir die grafische und optische Benutzerführung (Gesamt­aufbau, Glie­derung, Abgrenzung der Informations­blöcke, Hervorhebung von Über­schriften, Spalten und Titeln, tabellarische Lesbarkeit).

Dieser Artikel ist hilfreich. 41 Nutzer finden das hilfreich.