Offene Immobilienfonds: Immobilien kaufen mit wenig Geld

Erfolg­reicher Wohn-Exot

Zwölf der 13 untersuchten Fonds kaufen vorwiegend Gewerbeimmobilien. Der einzige, der schwer­punkt­mäßig in Wohn­immobilien investiert, ist der Wert­grund Wohn­select. Er ist noch jung und zum ersten Mal in einer Unter­suchung von Finanztest dabei. In den vergangenen fünf Jahren brachte er Anlegern mit durch­schnitt­lich 5 Prozent pro Jahr eine sehr ansehnliche Rendite. Das lag nicht nur an der guten Konjunktur des Wohnungs­marktes, sondern auch an der Strategie des Fonds, der gezielt nach Wohnungen mit Potenzial für Miet­steigerungen sucht.

Kein Ersatz für Zins­anlagen

Finanztest sieht Immobilienfonds als Lang­frist­anlage. Sie eignen sich keinesfalls als Ersatz für sichere Tages- oder Fest­gelder. Das verhindern allein schon die Kündigungs­regeln, die Anleger über Jahre an den Fonds binden. Finanztest hält offene Immobilienfonds auch nicht für ein Basis­investment, in das Anleger unbe­sorgt einen Groß­teil ihres Vermögens stecken können. Die Fonds sind vielmehr eine gute Beimischung für ein Wert­papierdepot – mehr als 10 Prozent sollte der Anteil aber nicht betragen.

Probleme bei der Bewertung

Offene Immobilienfonds passen nicht in das Chance-Risiko-Raster, das Finanztest seit Jahren verwendet. Deshalb erhalten sie im Gegen­satz zu Aktien-, Renten- oder Misch­fonds keine Finanztest-Bewertung. Ein Anhalts­punkt für Anleger ist die Höhe der Fünf­jahres­rendite, nach der Finanztest die Fonds sortiert hat. Anleger sollten bei der Auswahl unbe­dingt auch weitere Kenn­zahlen beachten, zum Beispiel die Leerstands­quote und die Zahl der auslaufenden Miet­verträge.

Zuviel Liquidität belastet die Rendite

Einen Teil des Geldes stecken offene Immobilienfonds in kurz­fristig verfügbare Anleihen oder Geldmarkt­fonds. Aus dieser Liquiditäts­reserve zahlen sie zum Beispiel Anleger aus, die ihre Anteile zurück­geben wollen. Zu wenig flüssige Mittel hatten vor ein paar Jahren zu einer schweren Krise geführt. Zu viel flüssige Mittel schaden jedoch der Rendite. Für kurz­fristig verfügbares Geld gibt es kaum noch Zinsen. Die Fonds­manager sollten daher so viel Geld wie möglich in Immobilien stecken. Für Anleger interes­sant ist in diesem Zusammen­hang die Investitions­quote. Sie gibt an, welcher Anteil des Fonds­vermögens in Immobilien investiert ist.

Anleger­informationen sind unzu­reichend

Anleger sollten sich gründlich informieren, ehe sie sich für einen bestimmten Fonds entscheiden. Die gesetzlich vorgeschriebenen „Wesentlichen Anleger­informationen“ wären dazu eigentlich ideal. Doch die Informations­blätter für offene Immobilienfonds sind Anlegern leider keine Hilfe. Finanztest hat sie getestet und bemängelt vor allem die meist schlechte Text­verständlich­keit. Anlegern bleibt nichts übrig, als sich zusätzlich aus anderen Quellen zu informieren, zum Beispiel aus den regel­mäßig aktualisierten Daten­blättern (Facts­heets) der Fonds­gesell­schaften.

Das bietet der Test

Die beiden Finanztest-Tabellen zeigen

• die Wert­entwick­lung über 1, 3 und 5 Jahre der 13 getesteten Fonds
• die Höhe ihres Immobilien- und Fonds­vermögens, Vermietungs­quote
• Anzahl und geografische Verteilung der Immobilien
• Bewertungen der Produkt­informations­blätter nach den Kriterien logischer Aufbau und Voll­ständig­keit, Verständlich­keit des Texts, Lesbarkeit.

Anhand von zwei Text­beispielen zeigt Finanztest, wie verständliche Anleger­informationen aussehen sollten. Außerdem erklären wir, wo Anleger sich sonst noch informieren können und welche Regeln für die Rück­gabe von Fonds­anteilen gelten.