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Auch mit kleinen Beträgen können Anleger in Immobilien investieren. Durch den Kauf offener Immobilienfonds beteiligen sie sich an Bürogebäuden, Hotels oder Mietshäusern. Finanztest hat 13 dieser Fonds untersucht und außer Rendite, Kosten oder Vermietungsquoten auch die gesetzlich vorgeschriebenen Anlegerinformation ins Visier genommen. Die meisten Fonds brachten Renditen zwischen 2 und 3 Prozent pro Jahr und überzeugten durch ihre stabile Entwicklung – allerdings weniger durch ihre Informationsblätter.
Erfolgreicher Wohn-Exot
Zwölf der 13 untersuchten Fonds kaufen vorwiegend Gewerbeimmobilien. Der einzige, der schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien investiert, ist der Wertgrund Wohnselect. Er ist noch jung und zum ersten Mal in einer Untersuchung von Finanztest dabei. In den vergangenen fünf Jahren brachte er Anlegern mit durchschnittlich 5 Prozent pro Jahr eine sehr ansehnliche Rendite. Das lag nicht nur an der guten Konjunktur des Wohnungsmarktes, sondern auch an der Strategie des Fonds, der gezielt nach Wohnungen mit Potenzial für Mietsteigerungen sucht.
Kein Ersatz für Zinsanlagen
Finanztest sieht Immobilienfonds als Langfristanlage. Sie eignen sich keinesfalls als Ersatz für sichere Tages- oder Festgelder. Das verhindern allein schon die Kündigungsregeln, die Anleger über Jahre an den Fonds binden. Finanztest hält offene Immobilienfonds auch nicht für ein Basisinvestment, in das Anleger unbesorgt einen Großteil ihres Vermögens stecken können. Die Fonds sind vielmehr eine gute Beimischung für ein Wertpapierdepot – mehr als 10 Prozent sollte der Anteil aber nicht betragen.
Probleme bei der Bewertung
Offene Immobilienfonds passen nicht in das Chance-Risiko-Raster, das Finanztest seit Jahren verwendet. Deshalb erhalten sie im Gegensatz zu Aktien-, Renten- oder Mischfonds keine Finanztest-Bewertung. Ein Anhaltspunkt für Anleger ist die Höhe der Fünfjahresrendite, nach der Finanztest die Fonds sortiert hat. Anleger sollten bei der Auswahl unbedingt auch weitere Kennzahlen beachten, zum Beispiel die Leerstandsquote und die Zahl der auslaufenden Mietverträge.
Zuviel Liquidität belastet die Rendite
Einen Teil des Geldes stecken offene Immobilienfonds in kurzfristig verfügbare Anleihen oder Geldmarktfonds. Aus dieser Liquiditätsreserve zahlen sie zum Beispiel Anleger aus, die ihre Anteile zurückgeben wollen. Zu wenig flüssige Mittel hatten vor ein paar Jahren zu einer schweren Krise geführt. Zu viel flüssige Mittel schaden jedoch der Rendite. Für kurzfristig verfügbares Geld gibt es kaum noch Zinsen. Die Fondsmanager sollten daher so viel Geld wie möglich in Immobilien stecken. Für Anleger interessant ist in diesem Zusammenhang die Investitionsquote. Sie gibt an, welcher Anteil des Fondsvermögens in Immobilien investiert ist.
Anlegerinformationen sind unzureichend
Anleger sollten sich gründlich informieren, ehe sie sich für einen bestimmten Fonds entscheiden. Die gesetzlich vorgeschriebenen „Wesentlichen Anlegerinformationen“ wären dazu eigentlich ideal. Doch die Informationsblätter für offene Immobilienfonds sind Anlegern leider keine Hilfe. Finanztest hat sie getestet und bemängelt vor allem die meist schlechte Textverständlichkeit. Anlegern bleibt nichts übrig, als sich zusätzlich aus anderen Quellen zu informieren, zum Beispiel aus den regelmäßig aktualisierten Datenblättern (Factsheets) der Fondsgesellschaften.
Das bietet der Test
Die beiden Finanztest-Tabellen zeigen
- die Wertentwicklung über 1, 3 und 5 Jahre der 13 getesteten Fonds
- die Höhe ihres Immobilien- und Fondsvermögens, Vermietungsquote
- Anzahl und geografische Verteilung der Immobilien
- Bewertungen der Produktinformationsblätter nach den Kriterien logischer Aufbau und Vollständigkeit, Verständlichkeit des Texts, Lesbarkeit.
Anhand von zwei Textbeispielen zeigt Finanztest, wie verständliche Anlegerinformationen aussehen sollten. Außerdem erklären wir, wo Anleger sich sonst noch informieren können und welche Regeln für die Rückgabe von Fondsanteilen gelten.
