Offene Immobilienfonds Test

Der Büroturm Skyper in Frankfurt am Main gehört dem Deka Immobilienfonds. Wenn er im Frühjahr fertig wird, will die Dekabank die Hälfte der Räume anmieten. Andere Mieter gibt es bis jetzt noch keine.

Die Erträge von offenen Immobilienfonds sinken. Enttäuschte Anleger ziehen ihr Geld ab. Die Branche will der Vertrauenskrise mit mehr Transparenz begegnen.

Die scheinbar so soliden offenen Immobilienfonds sind in Verruf geraten. Im Mittelpunkt der Krise steht die Fondsgesellschaft der Sparkassen, Deka. Sie ist wegen Unregelmäßigkeiten in der Geschäftsführung und der Verwicklung in einen Korruptionsskandal in die Schlagzeilen geraten.

Anteilseigner des in Deutschland investierenden Deka Immobilienfonds zogen seit Jahresbeginn 1,5 Milliarden Euro ab, allein im September waren es 240 Millionen. Daraufhin geriet der Fonds in Liquiditätsschwierigkeiten. Die flüssigen Mittel reichten nicht aus, die Anleger auszubezahlen.

Auch aus anderen Immobilienfonds ist viel Geld abgeflossen, vor allem aus solchen, die vorwiegend im zurzeit schlecht laufenden deutschen Markt agieren. Das Fondsvermögen des Grundbesitz Invest der Deutsche-Bank-Tochter DB Real Estate ist ebenfalls um mehr als eine Milliarde Euro geschrumpft, das des zur Volksbankengruppe gehörende Difa-Fonds Nr. 1 um rund 630 Mil­lionen.

Europa- und weltweit anlegende Fonds verzeichnen dagegen weiterhin Mittelzuflüsse. Der Deka Immobilien Europa etwa hat bis Ende September 780 Millionen Euro bekommen, der Grundinvest Global 370 Millionen Euro. Dem Haus­invest Global der Commerzbank-Tochter CGI ist dieses Jahr neues Geld in Höhe von 1,2 Milliarden Euro zugeflossen.

Offene Immobilienfonds versuchen den Spagat, eine im Grunde illiquide Anlage, die Immobilie, täglich verfügbar zu machen. Anleger, die sich an offenen Immobilienfonds beteiligen, sollen ihre Anteile jederzeit kaufen oder zurückgeben können. Die Fonds investieren das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Bar­reserve muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens ausmachen, höchstens darf sie 49 Prozent betragen. Aber je mehr flüssige Mittel der Fonds hat, desto weniger ist er ein Immobilienfonds.

Strittige Bewertungsverfahren

Offene Immobilienfonds Test

Besonders viel Geld ist den Fonds von 2001 an zugeflossen – als die Anleger das Vertrauen in Aktien verloren. In drei Jahren hat sich das Vermögen fast verdoppelt.

Wenn, wie bei der Deka, mehr Anteile zurückgehen, als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds Kredit aufnehmen. Die Zinsen dafür zehren allerdings an der Rendite. Notfalls müssen die Fonds ihre Immobilien verkaufen, was einige Zeit dauert. Die Illiquidität entsteht jedoch nicht allein aus dem zeitlichen Aufwand, sondern auch daraus, dass die Fonds ihr Inventar nicht zum Marktpreis ansetzen, sondern zum Verkehrswert.

Der Marktpreis entspricht dem Erlös bei sofortigem Verkauf. Er kann sich täglich ändern. Der Verkehrswert wird im Ertragswertverfahren ermittelt. Unabhängige Gutachter schätzen die künftigen Erträge wie Mieteinnahmen, ziehen die Kosten ab und stellen so den Wert fest, den die Immobilie über einen längeren Zeitraum betrachtet erbringt. Das glättet kurzfristige Schwankungen.

Die Krux ist, dass die Fonds mindestens den Verkehrswert erzielen müssen, wenn sie die Immobilien verkaufen ­– in Krisenzeiten ist das schlecht möglich.

Zur Idee der offenen Fonds passt die Bewertungsmethodik nach Ansicht von Experten trotzdem. „Nach dem Investmentgesetz ist das Geschäft der Fonds der Kauf und die Verwaltung von Immo­bilien, nicht der rein spekulative Handel damit“, sagt Sabine Lautenschläger von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin).

Offene Immobilienfonds sind daher eine langfristige Geldanlage. Die Anteilspreise der Fonds schwanken kaum, ihre Erträge sind weitgehend konstant. Das zeigt auch unsere Tabelle. Die Reihenfolge der Fonds hat sich seit zwei Jahren kaum verändert. Wer oben ist, blieb oben, die unten blieben unten.

Nutzen Anleger die Fonds wie in den vergangenen zwei, drei Jahren jedoch als Geldparkmöglichkeit und müssen die Fonds deshalb häufiger Immobilien kau­fen und verkaufen, steigt die Schwankungsanfälligkeit.

Wege aus der Krise

Damit es so weit nicht kommt, nimmt die Muttergesellschaft Dekabank alle weiteren Anteile am Deka Immobilienfonds, die zurückgegeben werden, in den eigenen Bestand. So bleibt das Geld im Fonds.

Die Krise ist ohnehin keine Geldkrise, sondern eine Vertrauenskrise. Niemand muss um sein Geld fürchten. Doch die Anleger wollen wissen, was damit geschieht. Transparenz war jedoch noch nie die Stärke der Branche. Zwar sind die Immobilien im Rechenschaftsbericht dargestellt, doch was sie im Einzelnen wert sind, steht dort nicht. Verkehrswerte und Mieterträge sind zu je einem Betrag zusammengefasst.

Dass es auch anders geht, zeigt das Beispiel der Gesellschaft DB Real ­Estate, die seit drei Jahren Verkehrswerte und Mieterträge veröffentlicht. Bislang ist das die Ausnahme. Andere aus der Branche wollen sich nicht in die Karten gucken lassen. Das könnte sich ändern, wenn die Deka als eine der Markt­führerinnen ihre angekündigte Transparenzoffensive verwirklicht. Wie die aussieht, steht aber noch nicht fest.

Doch nicht nur Verkehrswerte und Mieterträge sind wichtig. „Die Fonds sollten unbedingt auch die Anlegerstruktur offenlegen“, fordert Alexandra Merz von der Agentur Scope in Berlin, die unlängst ein Rating für offene Immobilienfonds vorgelegt hat.

Die immensen Mittelzu- und -abflüsse legen nämlich den Schluss nahe, dass finanzstarke Profis wie zum Beispiel Banken sich zu günstigen Konditionen in die Fonds einkauften, um für kurze Zeit von der sicheren und gegenüber Geldmarktfonds höheren Rendite der Immobilienfonds zu profitieren ­– und sich so auf Kosten der Kleinen bereicherten.

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