Offene Immobilienfonds Test

Sie gelten als solide - doch in den vergangenen Jahren sind offene Immobilienfonds in Verruf geraten. Besonders betroffen ist der deutsche Markt. Gesunkene Erträge und sogar ein Korruptionsskandal führten dazu, dass immer mehr Anleger Geld aus deutschen Fonds abzogen. Allein der Deka Immobilienfonds verlor seit Jahresbeginn 1,5 Milliarden Euro. Die Folge: Liquiditätsschwierigkeiten. Anders die europäischen Immobilienfonds. Sie verzeichnen weiterhin starke Mittelzuflüsse. Finanztest hat offene Immobilienfonds genauer untersucht, nennt Vor- und Nachteile des Investments und sagt, mit welchen Fonds Anleger gute Renditen erwirtschaften können.

Die aktuelle Wertentwicklung und Finanztest-Bewertungszahl finden Sie im Produktfinder Investmentfonds.

Anteile jederzeit verkaufen

Offene Immobilienfonds investieren Anlegergelder nicht nur in Grundstücke und Gebäude, sondern auch in Zinspapiere oder andere schnell verfügbare Anlagen. Die Barreserve dieser Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, der Höchstwert liegt bei 49 Prozent. Dadurch soll gewährleistet sein, dass Anleger jederzeit Anteile an den Fonds verkaufen können. Wenn die flüssigen Mittel nicht mehr ausreichen, weil zu viele Anleger ihre Anteile verkaufen, können die Fondsmanager Kredite aufnehmen. Die Zinsen dafür mindern allerdings die Rendite. Im Extremfall müssen sogar Immobilien des Fonds verkauft werden - und das kann einige Zeit dauern.

Maßstab Verkehrswert

Doch eine mögliche Illiquidität von offenen Immobilienfonds entsteht nicht allein dadurch, dass es einige Zeit dauert, bis die Immobilien verkauft sind. Die Fonds setzen zudem ihre Immobilien nicht zum Marktpreis, sondern zum Verkehrswert an. Dieser wird im Ertragswertverfahren ermittelt. Unabhängige Gutachter schätzen künftige Erträge wie Mieteinnahmen, ziehen davon Kosten ab und ermitteln daraus den Wert den eine Immobilie über einen längeren Zeitraum erbringt. Nachteil: Verkaufen die Fondsmanager Immobilien müssen sie mindestens den Verkehrswert erreichen. Und das ist in Krisenzeiten oft nicht möglich.

Krise auf deutschem Markt

Vorwiegend aus Fonds, die im derzeit schlecht laufenden deutschen Markt investieren, ziehen immer mehr Anleger ihre Gelder ab. Davon betroffen ist vor allem der Deka Immobilienfonds. Seit Jahresbeginn verlor er 1,5 Milliarden Euro Anlegergelder. Folge: Der Fonds geriet in Liquiditätsschwierigkeiten. Die flüssigen Mittel reichten nicht, um die Anleger auszubezahlen. Bei anderen Fonds sieht es nicht besser aus. So verlor der Fonds Grundbesitz Invest ebenfalls mehr als eine Milliarde Euro an Anlegergeldern und das Vermögen des Difa Fonds Nr. 1 ist um mehr als 630 Millionen Euro geschrumpft. Anders europa- oder weltweit anlegende Immobilienfonds. Sie verzeichnen auch weiterhin Mittelzuflüsse. Beim Deka Immobilien Europa waren es bis Ende September 780 Millionen Euro. Der Grundinvest Global erhielt 370 Millionen Euro an neuen Anlegergeldern.

Neues Vertrauen aufbauen

Die aktuelle Krise auf dem deutschen Mark ist eher Vertrauens- als Geldkrise. Anleger wollen wissen, wie ihre Gelder angelegt werden. Das erkennen die meisten Fondsmanager leider noch nicht. Die Gesellschaft DB Real Estate (Fonds Grundbesitz Invest) veröffentlicht als einzige seit drei Jahren Verkehrswerte und Mieterträge. Nun kündigte auch der Bundesverband Deutscher Investment-Gesellschaften (BVI) eine Transparenzoffensive an. Diese bleibt aber hinter den Erwartungen von Finanztest zurück. Grund: Die zur Offensive gehörenden Gesellschaften (CGI, DEGI, Deka Immobilien und DIFA) veröffentlichen auch weiterhin keine Details wie einzelne Mieten oder Verkehrtswerte. Anleger erhalten nur Auskünfte über kumulierte Verkehrswerte mit den zugrunde liegenden Mieten und deren Renditen sowie verschiedene Werte wie Vermietungsquoten und Mietlaufzeiten auf Länderebene.

Fonds beobachten

Anleger, die bereits in offenen Immobilienfonds investiert sind, sollten anhand der Tabelle prüfen, ob sich ihr Engagement auch künftig lohnt. Weitere Informationen für ihr Vorgehen finden Anleger in den Tipps.

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