Offene Immobilienfonds Test

Der Fonds Deka-ImmobilienGlobal besitzt 29 Immobilien, darunter dieses Bürogebäude in der William Street in Melbourne, Australien.

Unser Test trennt die Spreu vom Weizen. Offene Immobilienfonds kaufen, verkaufen oder halten? Finanztest hilft bei der Entscheidung.

Das Drama um die offenen Immobilienfonds spielt im vierten und vorletzten Akt. Zahlreiche Fonds kämpfen weiter mit den Folgen der Krise, für manche geht es um die Existenz. Der Fonds Kanam US-Grundinvest ist der erste, der aufgelöst werden muss. Die Bundesregierung hat nun ein Gesetz auf den Weg gebracht, das die angeschlagene Branche retten soll.

Offene Immobilienfonds investieren in Büro- und Gewerbeimmobilien. Ein Teil ihres Geldes fließt in kurzfristige Zinsanlagen. Diese Reserve brauchen die Fonds, damit sie Anlegern, die ihre Anteile zurückgeben wollen, ihr Geld zurückzahlen können.

Die kurzfristig verfügbare Immobilienanlage kam gut an bei privaten Anlegern  –  88 Milliarden Euro stecken in den Fonds. Die Idee hat jahrzehntelang wunderbar funktioniert, ehe Großanleger begannen, die Fonds als Tagesgeldersatz zu nutzen. Genauso schnell, wie sie ihre Millionen einzahlten, zogen sie das Geld auch wieder ab. Damit brachten sie die Fonds in die Bredouille, die inzwischen Immobilien davon gekauft und nicht mehr genug flüssig hatten, um die Millionen wieder auszuzahlen.

Sieben Fonds aus unserem Test sind aus diesem Grund geschlossen. Sie nehmen derzeit keine Anteile zurück, weil sie nicht genug Bargeld haben. Ihre Geschäfte laufen aber weiter – mitunter sogar sehr gut.

Offene Immobilienfonds Test

Das Unilever-Haus in Hamburg gehört seit Ende 2009 zum Bestand des Fonds grundbesitz europa der Deutschen Bank.

Der SEB ImmoInvest etwa, geschlossen vorerst bis 6. Mai 2011, hat in den vergangenen fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite von 4,4 Prozent pro Jahr erzielt und gehört damit zu den besten Fonds unserer Untersuchung (siehe Tabelle Offene Immobilienfonds). Rund die Hälfte der Fonds – geschlossene und offene – liegt bei Renditen zwischen 4 und 5 Prozent pro Jahr. Der grundbesitz europa der Deutschen Bank steht mit 6,2 Prozent pro Jahr an der Spitze. Das ist weit mehr als es zurzeit für Zinsanlagen gibt.

Keine sichere Geldanlage

Offene Immobilienfonds Test

Als Ersatz für Zinsanlagen taugen die Immobilienfonds aber nicht, auch wenn viele das dachten. Inzwischen gibt die Branche sogar selbst zu, dass sie Risikoprodukte vertreibt. Zwar lagen die zwischenzeitlichen Verluste bei den meisten Fonds in den vergangenen fünf Jahren unter 2 Prozent, doch bei einigen Fonds waren sie schmerzhaft: 11,5 Prozent hat der DEGI International eingebüßt, 17,2 der DEGI Europa. Beide Fonds sind derzeit geschlossen. Sie nehmen nicht nur keine Anteile mehr zurück, sie geben auch keine neuen mehr aus.

Die Frist läuft ab

Ende Oktober läuft für den DEGI Europa die maximal erlaubte Schließungsfrist von zwei Jahren ab. Ebenfalls wieder öffnen muss der Fonds Morgan Stanley P2 Value. Ihn haben wir nicht bewertet, weil er zum Untersuchungsstichtag, dem 31. August, noch keine fünf Jahre alt war.

Beide, DEGI und Morgan Stanley, haben die Wiederöffnung ihrer Fonds bereits in Aussicht gestellt. Noch ist allerdings unklar, ob die flüssigen Mittel ausreichen, um alle Anleger auszuzahlen, die nach zwei Jahren ihre Anteile endlich zurückgeben können.

Wenn nicht, müssen die Fonds wieder dichtmachen. Dann droht ihnen dasselbe Schicksal wie dem Kanam US-grundinvest. Die Gesellschaft Kanam hat die Verwaltung des Fonds zum 31. März 2012 gekündigt. Bis dahin will sie alle Immobilien verkaufen und den Anlegern Geld zurückzahlen.

Für die anderen geschlossenen Fonds ist die Lage weniger dramatisch. Einige sind bis 2011 geschlossen, notfalls dürften sie die Schließungszeit nochmals um weitere zwölf Monate verlängern (siehe Tabelle Offene Immobilienfonds, derzeit geschlossen).

Regeln für eine bessere Zukunft

Offene Immobilienfonds Test

Das Geschäft mit den Immobilien läuft nur dann reibungslos, wenn sich das Vermögen der Fonds nicht zu schnell ändert. Deshalb sollen Anleger sich künftig stärker binden.

Ein Gesetzentwurf sieht für alle Anleger eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren vor. In dieser Zeit ist kein Verkauf der Anteile möglich. Wer seine Anteile im dritten Jahr verkauft, muss einen Abschlag von 10 Prozent auf den Rücknahmepreis hinnehmen, im vierten Jahr sind es 5 Prozent.

Die Abschläge kommen dem Fondsvermögen und damit den verbleibenden Anteilseignern zugute, sozusagen als Ausgleich dafür, dass der Fonds gezwungen sein könnte, unter Zeitdruck Immobilien für einen schlechten Preis zu verkaufen.

Es gibt eine Ausnahme: Jeder Anleger darf jeden Monat Anteile für 5 000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben – ohne Haltefrist und Kursabschlag.

Die Fondsgesellschaften können von der bisherigen täglichen Anteilsrücknahme abweichen. Sie können etwa einmal in drei Monaten oder alle halbe Jahre Anteile ausgeben und zurücknehmen. In diesem Fall kämen Anleger nicht monatlich an ihr Geld.

Strengere Bewertungsvorgaben

Von den Rücknahmeterminen hängt es ab, wie oft die Fonds künftig ihre Immobilien bewerten lassen müssen. Bislang genügte es, wenn der Sachverständige sein Gutachten einmal im Jahr abgab. Dabei kann es bleiben, wenn der Fonds nur einmal im Jahr Anteile ausgibt und zurücknimmt. Macht er das vierteljährlich, muss er auch vierteljährlich bewerten. Bei täglicher Anteilsrücknahme muss monatlich bewertet werden.

Je öfter bewertet wird, desto stärker schwanken die Anteilspreise, aber umso besser bilden sie die Wirklichkeit ab. Das soll verhindern, dass Fonds, die schließen müssen, auf Immobilien sitzenbleiben. Um wieder an Geld zu gelangen, müssten sie Immobilien verkaufen. Heute tun sie das oft nicht, weil sie dafür nicht den in ihren Büchern angesetzten Wert erhalten.

Künftig ist es so: In den ersten sechs Monaten der Schließung müssen die Fonds keine Immobilien verkaufen, in den folgenden sechs Monaten müssen sie verkaufen, aber nicht unter Wert. Im zweiten Jahr können sie beim Verkauf Preisabschläge bis 10 Prozent akzeptieren, im dritten Jahr bis 20 Prozent Abschlag. Sind nach zweieinhalb Jahren nicht genug flüssige Mittel da, um wieder zu öffnen, wird der Fonds abgewickelt.

Wie es weitergeht

Im fünften und letzten Akt des Dramas entscheidet sich , ob die Geschichte als Tragödie endet oder einen guten Schluss findet. Das Gesetz soll 2012 in Kraft treten. Manch einer fürchtet, dass es vor den neuen Haltefristen zu einer Verkaufswelle kommt. Das könnte der Branche den Todesstoß versetzen.

Wahrscheinlicher ist, dass die Fondsgesellschaften aus Fehlern lernen und sich künftig für Rückgabeschübe rüsten. Dafür spricht schon die Triebfeder allen kapitalistischen Tuns, die Gier. Der Fonds hausinvest zum Beispiel ist nach der Zusammenlegung von hausinvest europa und hausinvest Global am 1. Oktober mehr als 12 Milliarden Euro schwer. Das bringt allein an Verwaltungsgebühren pro Jahr 120 Millionen Euro.

Hinzu kommen können Extraprovisionen für Immobilienkäufe und -verkäufe und die Entwicklung neuer Projekte. Einige Fondsgesellschaften verlangen zusätzlich von ihren Anlegern noch eine erfolgsabhängige Gebühr. Diese Kosten sind in den Renditeangaben in unserer Tabelle bereits berücksichtigt.

In der Zwischenzeit konsolidiert der Markt. Einige Fondsgesellschaften versuchen über Fondsfusionen, ihre schlechteren Fonds verschwinden zu lassen. Die Deka hatte ihren Immobilienfonds mit dem Deka Immobilien Europa zusammengelegt, auch von Westinvest gibt es nur noch einen Fonds.

Andere verkaufen Immobilien in großem Stil. Die Gesellschaft iii zum Beispiel wird die Fonds immoprofil und Inter immoprofil zusammenlegen. Am 30. Juni 2009 hatte der immoprofil 61 Immobilien im Bestand, der Inter immoprofil verwaltete am 30. September 2009 noch 15 Objekte. Inzwischen bringen es die beiden nur noch auf 20 Objekte. Womöglich ist die Fusion das letzte Mittel, um die Existenz aufrechtzuerhalten.

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