Acht Fonds stehen vor dem Aus. Übrig bleiben die alten Anbieter. Ihre Fonds sind stabile Bausteine fürs Depot – ähnlich wie früher.

Zuletzt hat es den CS Euro­real erwischt. Am 21. Mai war klar, es ist vorbei. Der sechs Milliarden schwere Fonds wird aufgelöst. Die Fonds­gesell­schaft SEB hatte 14 Tage zuvor das Aus ihres ebenso großen Fonds SEB ImmoInvest verkündet. Mit diesen beiden Schwergewichten verlassen die letzten geschlossenen Publikums­fonds das Feld.

Inflations­schutz fürs Depot

Offene Immobilienfonds Special

So sieht Shoppen im Oriocenter im italienischen Orio al Seria aus. Mario Schüttauf, Manager des Fonds haus­invest liebt Shoppingcenter. „Die haben sich als viel krisen­fester erwiesen als Büro­gebäude“, sagt er, allein schon wegen der Vielzahl der Mieter.

Das Chaos rund um die Schließungen ist nun vorbei. Offene Immobilienfonds können durch­gängig wieder das sein, was sie einmal waren: eine gute Geld­anlage für private Anleger, die ihr Geld breit streuen und außer Zins­papieren, Fonds oder einzelnen Aktien auch einen kleinen Anteil an Immobilien besitzen wollen – unter anderem wegen des guten Inflations­schutzes.

Offene Immobilienfonds verwalten Gewerbeimmobilien, etwa Büro­gebäude oder Shoppingcenter. Ihre Erträge stammen aus Miet­einnahmen und Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien. Zudem erhalten sie Zinsen für die Anlage ihrer Barmittel, die sie brauchen, um Anteile zurück­zunehmen. Vorgeschrieben ist dafür eine Liquiditäts­quote von mindestens 5 Prozent.

Übrig­geblieben sind vor allem die Immobilienfonds von Deka, Union, Commerz­bank und Deutscher Bank – alles Anbieter mit jahr­zehnte­langer Erfahrung und schlagkräftigem Vertrieb. Weil ihre Anleger den Fonds die Treue hielten und weiter Anteile kauf­ten, über­standen sie die Krise.

Zu viele Groß­investoren

Offene Immobilienfonds Special

Das Cross­roads Center, Sunnyvale, steht mitten im kalifor­nischen Silicon Valley. Es gehört dem Fonds grund­besitz global. Mieter ist Hewlett Pack­ard. „Wir konnten den Miet­vertrag vorzeitig bis 2019 verlängern“, freut sich Ulrich Steinmetz, Geschäfts­führer der RREEF Investment.

Die anderen Fonds scheiterten an ihrem Liquiditäts­management: Sie hatten nicht genug Geld flüssig, um alle Anleger auszuzahlen, die Anteile verkaufen wollten. Teil­weise hatten sie das selbst verschuldet.

Die Fonds hatten zu viele institutionelle Investoren ins Haus geholt, die große Summen anlegten, und mit ihnen keine ausreichenden Kündigungs­ver­einbarungen getroffen. So konnten diese zu viel Geld auf einmal wieder abziehen.

Institutionelle Investoren sind Banken, Versicherungen, Pensions­kassen, Stiftungen – und Fonds. „Dachfonds als Fonds­anleger sollten nicht über­hand nehmen“, räumt Ulrich Steinmetz von RREEF Investment ein, der Immobilien­tochter der Deutschen Bank. „Aber institutionelle Anleger mit lang­fristigem Anla­gehorizont wie kleinere Versicherungen oder Stiftungen tragen durch­aus zur Stabilisierung der Fonds bei.“

Vertrieb als Züng­lein an der Waage

Zum Teil litten die Fonds auch daran, dass der Vertrieb sie nicht mehr stützte. Berater der Commerz­bank etwa hatten ihren Kunden empfohlen, Geld vom Fonds haus­invest in den Dachfonds Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) umzu­schichten. Zeit­weise machten die Geld­abflüsse dem haus­invest zu schaffen – allerdings fiel der Anteil der flüssigen Mittel nie unter 5 Prozent. Ende April betrug die Liquiditäts­quote 13 Prozent – mit steigender Tendenz.

Die Fonds Degi Europa und Interna­tional litten hingegen darunter, dass die Berater sie vernach­lässigten. Sie standen nach Über­nahme der Dresdner Bank durch die Commerz­bank auf den Angebots­listen nicht mehr oben. Die Fonds werden aufgelöst.

Gesetz soll Zukunft sichern

Der Branchen­verband BVI hatte seinen Mitgliedern schon vor Jahren empfohlen, Groß­investoren von Privat­anlegern zu trennen. Deka macht das bereits seit 2006. SEB hat jedoch erst im Jahr 2009 großen Investoren eine eigene Anteils­klasse angeboten. Das kam zu spät. Sowohl der SEB ImmoInvest als auch der CS Euro­real wurden gern von anderen Fonds gekauft.

Nun soll ein Gesetz verhindern, dass sich die Krise wieder­holt. Ab 2013 müssen Anleger zwölf Monate vorher kündigen, wenn sie Geld aus den Fonds abziehen wollen. Für Neuanleger gilt dazu eine Mindest­haltedauer von zwei Jahren. Privat­anleger profitieren von Frei­grenzen. Sie können pro Kalender­halb­jahr 30 000 Euro abziehen. Das Geld gebe es sofort, stellen die Anbieter in Aussicht. Nach dem neuen Gesetz würde es genügen, wenn sie nur einmal im Jahr Anteile zurück­nähmen. Doch sie wollen, dass die Anleger weiter täglich an ihr Geld kommen.

Für private Anleger sind die Regeln gut. Groß­investoren können die Fonds nicht mehr so schnell in die Bredouille bringen. In vielen Fonds ist ihr Einfluss jetzt schon gering. Der grund­besitz global der Deutschen Bank gehört zu 99,5 Prozent Privat­anlegern, 98 Prozent sind es beim haus­invest, je 97 Prozent bei Uni Immo Deutsch­land und Uni Immo Europa. Der Anteil privater Kunden an allen Deka-Fonds liegt über 90 Prozent, beim grund­besitz europa leicht darunter.

Die offenen Fonds haben zurzeit deutlich mehr flüssige Mittel als die geforderten5 Prozent. Die höchsten Liquiditäts­quoten erreichen mit gut einem Drittel Uni Immo Deutsch­land, Deka Immobilien Global und grund­besitz europa.

Auf der einen Seite ist es gut, wenn die Fonds üppig mit Barem ausgestattet sind, auf der anderen Seite kann es der Rendite schaden. Immobilien sind ja das, was die Anleger wollen, keine zu Nied­rigzinsen angelegten Barre­serven. Es ist für die Fonds nicht leicht, das rechte Verhältnis zu finden.

Fonds im Test

Finanztest hat die Entwick­lung der offenen Immobilienfonds ausgewertet. Seit Ende 2006, dem Beginn unseres Unter­suchungs­zeitraums, hat der grund­besitz europa der Deutschen Bank eine Rendite von 5,7 Prozent pro Jahr erzielt. Der zweit­platzierte Fonds, der haus­invest, brachte es auf 4,3 Prozent pro Jahr. Das ist in Zeiten nied­riger Zinsen nicht wenig, zumal die Fonds zwischen­durch selten ins Minus gerieten.

Über fünf Jahre liegen alle im Plus. Selbst das vergangene Krisen­jahr haben die Fonds gut über­standen. Auch hier lag mit 3,7 Prozent der grund­besitz europa vorn.

Bei den Fonds, die aufgelöst werden, sieht die Bilanz ganz anders aus. Alle acht Fonds liegen über die vergangenen zwölf Monate im Minus. Am besten steht der KanAm grund­invest mit einem Minus von 1 Prozent da, am schlechtesten der Morgan Stanley P2 Value und der TMW Immobilien Welt­fonds mit jeweils mehr als 10 Prozent Verlust.

Diese Renditen beruhen auf den von den Fonds­gesell­schaften berechneten Anteils­preisen. Anleger, die ihre Fonds jetzt an der Börse verkaufen, machen höhere Verluste. Wer beispiels­weise den CS Euro­real Ende 2006 gekauft hat, steht nach der Rechnung der Fonds­gesell­schaft mit 12,8 Prozent im Plus. Hätte er seine Anteile am 29. Mai an der Börse verkauft, hätte er einen Verlust von 24 Prozent gemacht. Beim SEB ImmoInvest sieht es ungefähr genauso aus.

Beide Fonds werden an der Börse mit Abschlägen von über 35 Prozent auf den Anteils­preis der Fonds­gesell­schaft gehandelt.

Die Fonds­gesell­schaft berechnet den Anteils­preis nach dem Verkehrs­wert der Immobilien. Ob die Immobilien zu diesen Preisen verkauft werden können, ist ungewiss. Ob die Abschläge an der Börse in ihrer Höhe gerecht­fertigt sind, allerdings auch.

Der CS Euro­real verfügt beispiels­weise über freie Mittel von 1,6 Milliarden Euro. Das Geld steht für Auszahlungen an die Anleger zur Verfügung. Der Abschlag kann sich daher nur auf die anderen Vermögens­werte des Fonds beziehen, insbesondere auf Immobilien. Beträfe er ausschließ­lich die Immobilien, so bedeutete das, dass der Fonds seine Immobilien ungefähr zur Hälfte des Verkehrs­wertes verkaufen müsste. Das scheint über­trieben.

Kritiker der Branche finden die Bewertung in den offenen Fonds schon lange fragwürdig. Weil die Verkehrs­werte nur geschätzte Werte seien, sehen sie der Manipulation Tür und Tor geöffnet. Sach­verständige ermitteln den Wert anhand der nach­haltig erziel­baren Mieten. Steht ein Objekt leer, werden die orts­üblichen Vergleichs­mieten heran­gezogen.

Finanztest kann nicht beur­teilen, ob die Verkehrs­werte stimmen. Aber erstens werden Preise für Immobilien generell durch Gutachter ermittelt und zweitens verfahren sie dabei nicht will­kürlich, sondern müssen sich an Vorschriften zur Immobilien­wert­ermitt­lung halten. Die Fonds in Auflösung befinden sich in einer vertrackten Situation. Sie müssen verkaufen, das wissen die Käufer. Entsprechend nied­rig fallen ihre Kauf­gebote aus.

Große Häuser in kleinen Stücken

Der große Vorteil der Fonds ist, dass Anteile schon für wenig Geld zu haben sind. Das geht bei keinem anderen Immobilien­investment – abge­sehen von Aktien an Immobilien-AGs und Reits. Die sind allerdings riskanter als offene Immobilienfonds.

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung leistet, halst sich ein Klumpenrisiko auf. Für die große Mehr­heit der Anleger ist eine Immobilie der dickste Brocken im Gesamt­vermögen. Nur Reiche haben dann noch genug Geld für eine ausreichende Risiko­streuung. Eine einzelne Immobilie ist beileibe nicht sicher. Wer am falschen Stand­ort kauft, kann einige zehn­tausend Euro verlieren.

Auch Beteiligungen an geschlossenen Fonds sind für kleine Vermögen nichts. Weil sie riskant und oft über zehn bis zwanzig Jahre unver­käuflich sind, sollten sie nur einen kleinen Teil am gesamten Portfolio ausmachen. Die Mindest­anlage beträgt aber oft mehrere tausend Euro.

Guter Schutz vor Inflation

Das dickste Plus der offenen Immobilienfonds ist ihr Schutz vor Inflation. Der funk­tioniert bei keiner anderen Immobilien­anlage so gut. Die Miet­verträge, welche das Fonds­management abschließt, sind an einen Preis­index gekoppelt. Steigt die Inflation, steigen die Mieten. Gleich­zeitig liegen im Fonds so viele Immobilien, dass Miet­ausfälle oder Wert­verluste einzelner Objekte den Schutz nicht aushebeln.

Beim Eigenheim oder geschlossenen Beteiligungen ist das Risiko eines Wert­verlustes hingegen vergleichs­weise groß. Dann funk­tioniert auch der Inflations­schutz nicht mehr.

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