Offene Immobilienfonds: Bessere Chancen auf Schaden­ersatz

Anleger Z. wollte Sicherheit

Der Fall: Ein Berater der Firma SRQ Finanz­Partner AG (jetzt Finum Private Finance AG) hatte dem Kläger Z. empfohlen, Geldmarkt­fonds zu verkaufen und sein Geld in offene Immobilienfonds wie den Morgan Stanley P2 Value zu stecken. Die Anlage sei sicher, hatte der Berater seinem Kunden erklärt. Sie ermögliche es dem Kläger zudem, von Steuererspar­nissen zu profitieren. Z. tat, was ihm geraten wurde und kaufte Fonds­anteile für insgesamt rund 44 000 Euro. Im Jahr 2009 geriet der Fonds dann aber in Schwierig­keiten und setzte die Rück­nahme von Anteilen aus. Der Wert der Anteile sank unterdessen immer weiter. Aktuell sind sie nur noch rund 3 500 Euro wert. Der Fonds wird jetzt aufgelöst.

Schaden­ersatz vom Land­gericht

Anleger Z. schaltete Rechts­anwalt Ralf Stoll aus Lahr im Schwarz­wald ein und forderte Schaden­ersatz wegen Falsch­beratung. Zumindest im Verfahren der ersten Instanz war Z. damit erfolg­reich. Das Land­gericht Berlin verurteilte die Finum Private Finance AG zu vollem Schaden­ersatz, Zug um Zug gegen die Rück­nahme der Anteile. Die Beratung sei fehler­haft gewesen und die Berater hätten Z. sagen müssen, dass sie für die Vermitt­lung des Deals über 1 300 Euro Provision von der Fonds­gesell­schaft bekamen.

Zunächst Gegen­wind vor dem Kammerge­richt

Die Finanzberater gingen in Berufung – und heute verhandelte das Kammerge­richt in Berlin den Fall. Danach sah es für Anleger Z. zunächst gar nicht gut aus. Die Berater-Empfehlung von offenen Immobilienfonds war aus damaliger Sicht in Ordnung, erklärte der Vorsitzende des Gerichts­senats. Und das Beratungs­unternehmen Finum hätte Z. seiner­zeit auch nicht sagen müssen, wie viel Provision Finum bekam. So eine Offen­barungs­pflicht treffe nur Banken – und keine freien Vermögens­vermittler. Das gelte sogar dann, wenn die Vermögens­beratung – wie die Finum Private Finance AG – ganz oder teil­weise Tochter­unternehmen einer Bank sei.

Dann ein Vergleich zwischen Anleger und Berater

Was der Finum-Berater dem Anleger Z. allerdings auch nicht gesagt hatte: Immobilienfonds können die Rück­nahme von Fonds stoppen, wenn Anleger mehr Anteile zurück­verkaufen wollen als der Fonds an Mitteln flüssig hat. Unter Gerichten ist umstritten, ob und ab wann Banken und Anla­geberater über dieses „Aussetzungs­risiko“ informieren müssen. Der Vorsitzende des Kammer­gerichts-Senats Jörn Harte meinte im Prozess: „Wir neigen dazu, eine Aufklärungs­pflicht anzu­nehmen“. Anleger Z. konnte das im Verfahren aber nicht voll­ständig zu seinen Gunsten ausnutzen. Ob ihm der Berater das Aussetzungs­risiko tatsäch­lich verschwiegen hat, ist umstritten. Und der Anleger trägt in diesem Zusammen­hang die Beweislast. Auf Vorschlag des Gerichts einigten sich die Parteien schließ­lich auf einen Vergleich: Anleger Z. bekommt 7 500 Euro von Finum, darf die Anteile im Wert von aktuell rund 3 500 Euro behalten und muss drei­viertel der Prozess­kosten tragen. Beide Parteien können den Vergleich zwei Wochen lang widerrufen.

Kuriose Verpflichtung zum Still­schweigen

Kuriosum am Rande: Die Parteien vereinbarten auf Wunsch der Finum-Finanzberatung, dass über den Vergleich Still­schweigen zu bewahren sei. Allerdings hatten sie den Vergleich in öffent­licher Verhand­lung ausgehandelt und vom Gericht protokollieren lassen. Den test.de-Redak­teur, der die Verhand­lung im Gerichts­saal beob­achtete, bindet die Schweige­verpflichtung nicht.

Banken haften strenger

Auch ohne Urteil dokumentiert das Verfahren: Anleger haben gute Chancen auf Schaden­ersatz, wenn ihnen bank­unabhängige Berater den Kauf von Anteilen an offenen Immobilienfonds empfohlen haben, ohne auf das Aussetzungs­risiko hinzuweisen. Das letzte Wort hat der Bundes­gerichts­hof. Er verhandelt am Dienstag, 29. April, über zwei Fälle, bei denen es wie Z. darum geht, ob Anla­geberater dazu verpflichet sind, Anleger auf das Risiko der Aussetzung der Anteils­rück­nahme hinzuweisen. Allerdings: Zahlreiche Schaden­ersatz­ansprüche dürften bis dahin verjährt sein, wenn Betroffene nicht bereits den Ombuds­mann einge­schaltet oder Klage erhoben haben. Auch heute noch bessere Chancen auf Schaden­ersatz haben Kunden, denen der Bank­berater Anteile an offenen Immobilienfonds empfohlen hat ohne offen­zulegen, wie viel Provision die Fonds­gesell­schaft an die Bank gezahlt hat. Die Verjährung beginnt in solchen Fällen erst, wenn der Anleger erfährt, dass die Bank tatsäch­lich eine Geheim­provision kassiert hat.

Kammerge­richt Berlin, Protokoll der Verhand­lung vom 03.03.2014
Aktenzeichen: 24 U 83/12