Käufer von Anteilen an offenen Immobilienfonds haben gute Chancen auf Schaden­ersatz – auch wenn Sie die Anteile bereits 2008 oder früher gekauft haben. Der Bundes­gerichts­hof (BGH) hat die Commerz­bank in zwei Fällen dazu verurteilt, Anleger zu entschädigen. Die Bank hatte nicht darüber informiert, dass offene Immobilienfonds den Rück­kauf von Anteilen stoppen können – so wie es dann auch geschah. test.de erklärt die Rechts­lage und sagt, was betroffene Anleger jetzt tun können.

Anleger wollten Sicherheit

Berater der Commerz­bank hatten die Anteile am Fonds Morgan Stanley P2 Value als sichere Geld­anlage mit guter Aussicht auf eine anständige Rendite empfohlen. Sie ermögliche es Anlegern außerdem, von Steuererspar­nissen zu profitieren. Im Jahr 2009 geriet der Fonds – wie andere offene Immobilienfonds auch – in Schwierig­keiten und setzte die Rück­nahme von Anteilen aus. Das heißt: Anleger können die Anteile nicht mehr zurück­verkaufen, sondern sie allenfalls noch mit Abschlägen an der Börse verkaufen. Unterdessen sank der Wert der Anteile immer weiter. Nun wird der Fonds aufgelöst.

Keine Aufklärung übers Risiko

Entscheidender Grund für die Verurteilung der Commerz­bank durch den BGH: Ihre Berater hatten Anleger nicht darauf hingewiesen, dass der Fonds die Rück­nahme von Anteilen stoppen kann, wenn er nicht genug Geld flüssig hat, um alle Anleger auszuzahlen. „Eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, muss den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglich­keit einer Aussetzung der Anteils­rück­nahme durch die Fonds­gesell­schaft aufklären“, heißt es in der Presse­mitteilung des BGH zu seinen Urteilen. Das gilt auch für Fonds­käufe vor Ausbruch der Finanz­krise, also in den Jahren 2008 und davor.

Wer noch Chancen hat

Die beiden Urteile, die der Bundes­gerichts­hof heute verkündet hat, betreffen alle Anleger, die Geld mit offenen Immobilienfonds verloren haben und von ihrer Bank bei der Anla­geberatung vor dem Kauf der Anteile nicht darüber informiert wurden, dass der Fonds die Rück­nahme der Anteile stoppen kann. Die Ansprüche verjähren drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem Anleger erfahren, dass die Bank verpflichtet war, sie über dieses Risiko zu informieren. Viele Geschädigte werden von dieser Informations­pflicht vermutlich erst durch die Bericht­erstattung über die aktuellen Urteile erfahren, so dass Schaden­ersatz­forderungen allenfalls in seltenen Einzel­fällen verjährt sein dürften. Allerdings: Die Schaden­ersatz­forderungen verjähren spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung – unabhängig davon, ob und wann Betroffene von ihnen erfahren haben. Günstig für Anleger: Wenn Banken behaupten, sie hätten die Käufer von Anteilen an offenen Immobilienfonds korrekt informiert, müssen sie das im Zweifel beweisen.

Wie Anleger Schaden­ersatz fordern können

Wer mit offenen Immobilienfonds Geld verloren hat, sollte zunächst selbst Schaden­ersatz fordern.
So gehen Sie vor: Schreiben Sie per Einschreiben mit Rück­schein an die Bank und verlangen Sie, dass man Ihnen die Differenz erstattet zwischen dem Preis, den sie gezahlt haben, und dem Erlös oder aktuellen Wert der Anteile abzüglich von Ausschüttungen. Setzen Sie der Bank dafür eine Frist von mindestens zwei Wochen. Suchen Sie sich einen Rechts­anwalt mit einschlägigen Erfolgen und lassen Sie sich beraten, wenn Ihre Bank nicht inner­halb der Frist zahlt. Günstig ist, wenn Sie eine Kanzlei finden, die bereits Schaden­ersatz­ansprüche gegen Ihre Bank durch­gesetzt hat. Diese muss nicht unbe­dingt in Ihrer Nähe ansässig sein. Viele Rechts­anwälte bieten auch an, zugesandte Unterlagen zu prüfen und Ihre Klienten telefo­nisch zu beraten. Die Erst­beratung kostet höchs­tens 226 Euro. Sollten Sie den Anwalt später tatsäch­lich beauftragen, für sie tätig zu werden, rechnet er das für die Erst­beratung gezahlte Geld auf sein Honorar an. Sofern Ihre Forderung berechtigt ist und Ihr Anwalt sich gegen die Bank durch­setzt, hat die Bank die Kosten des Verfahrens und damit auch Ihren Anwalt zu bezahlen.

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 29.04.2014
Aktenzeichen: XI ZR 477/12

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 29.04.2014
Aktenzeichen: XI ZR 130/13

[Update 20.05.2014] Manche Rechts­wissenschaftler wie etwa Rechtsanwältin Frauke Brar von der Kanzlei Dr. Stoll und Kollegen meinen anders als test.de: Die meisten Schaden­ersatz­forderungen sind bereits verjährt. Aus ihrer Sicht begann die Verjährung, als Anleger vom Rück­nahme­stopp der Anteile erfuhren.

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