Offene Immobilienfonds. Elf offene Immobilienfonds nehmen derzeit keine Anteile zurück, weil sie kein Geld flüssig haben. Verluste haben sie aber nicht gemacht.

Offene Immobilienfonds Test

Der Tour Mirabeau steht in Paris und gehört den Anlegern des Degi International. Der Fonds ist der einzige Privatanlegerfonds, der die Schließung aufgehoben hat und seit Ende Januar wieder Anteile zurücknimmt.

Gute Nachrichten für Anleger, deren offene Immobilienfonds zurzeit „geschlossen“ sind: Zwar nehmen die meisten noch immer keine Anteile zurück, doch zumindest liegt keiner dieser Fonds im Minus. Ende Februar verzeichneten sogar alle von uns untersuchten offenen Immobilienfonds auf Jahressicht ein Plus, mit Ausnahme des Euro ImmoProfil der Gesellschaft „iii“ (siehe Tabelle).

Offene Immobilienfonds galten jahrzehntelang als solide Geldanlage. Sie verwalten geschäftlich genutzte Immobilien wie Büros oder Hotels und leben von den Mieteinnahmen. Ein Teil des Geldes liegt in Zinsanlagen, die schnell verfügbar sind, damit Anleger jederzeit Anteile zurückgeben können.

Normalerweise reicht dieses Geld, weil private Sparer offene Immobilienfonds als eine langfristige Anlage betrachten und nicht ständig hin und her schichten.

Der Sand im Getriebe sind große Investoren wie Vermögensverwalter. Sie missbrauchen die Fonds als Geldparkplatz und legen nur kurze Zeit dort an. Sie hatten bereits vor drei Jahren die Schließungen der Fonds KanAm grundinvest und KanAm US-grundinvest mit ausgelöst und waren auch Grund für die Fondsschließungen jetzt.

Im Oktober 2008 zogen Anleger auf einen Schlag 5,1 Milliarden Euro ab. Einige Fonds traf es besonders stark. Insgesamt beträgt des Vermögen der offenen Immobilienfonds derzeit rund 85 Milliarden Euro.

Das Gesetz schreibt vor, dass 5 Prozent des Fondsvermögens liquide sein müssen. Wann die Fonds tatsächlich nichts mehr auszahlen dürfen, hängt aber davon ab, ob sie noch „ordnungsgemäß bewirtschaftet werden können“, sagt Felix Fortelka vom Bundesverband Investment und Asset Management (BVI).

Nur zwei sind wieder offen

Geschlossen sind seit Oktober die Fonds DEGI Europa, CS Euroreal, KanAm grundinvest und US-grundinvest, TMW Immobilien Weltfonds, Axa Immoselect, SEB ImmoInvest, Morgan Stanley P2 Value, DJE Real Estate sowie die UBS-Fonds Euroinvest Immobilien und 3 Kontinente Immobilien.

Neun der elf Fonds hatten zunächst für drei Monate geschlossen und haben die Anteilsrücknahme nun weiter ausgesetzt – auf bis zu neun Monate. Möglicherweise öffnen sie auch schon früher wieder. Die SEB will im zweiten Quartal 2009 wieder Anteile zurücknehmen.

Die UBS-Fonds hatten von vornherein sechs Monate ausgesetzt. Sie bleiben mindestens bis April geschlossen.

Nur zwei der offenen Immobilienfonds, die das Fondsvermögen Ende Oktober eingefroren hatten, sind seit Ende Januar wieder auf: der DEGI International und der Catella Focus Nordic Cities, der sich allerdings nur an Großkunden richtet.

Neues Geld muss her

Je länger die Schließungen andauern, desto größer wird die Furcht unter den Anlegern, dass sie am Ende mit Verlust dastehen könnten. Das kann, muss aber nicht sein.

Die hohen Mittelabflüsse hatten nach Ansicht der Branche nichts mit der Qualität der Portfolios zu tun. „Die institutionellen Investoren haben das Geld nicht deshalb abgezogen, weil sie den Fonds nicht mehr vertrauten“, sagt Markus Esser von Commerz Real, „sondern weil sie einen erhöhten Liquiditätsbedarf hatten.“ Die Fonds von Commerz Real sind von den Schließungen nicht betroffen.

Dass es um die Fonds nicht schlecht bestellt sein muss, zeigen auch die Jahresergebnisse. Der KanAm grundinvest beispielsweise führt unsere Tabelle an. Die ebenfalls geschlossenen SEB ImmoInvest, der Axa Immoselect und der UBS 3 Kontinente Immobilien zählen immerhin zu den überdurchschnittlichen Fonds.

Verkaufen, aber nicht um jeden Preis

Die Fonds wirtschaften weiter, während das Vermögen eingefroren ist. Sie verwalten die Immobilien und nehmen Mieten ein, nur Anleger auszahlen dürfen sie nicht. Um an frisches Geld zu kommen, müssen die Gesellschaften neue Anteile ausgeben oder Immobilien verkaufen.

Tatsächlich fließt den Fonds frisches Geld zu, das hat aber nicht gereicht, um Anteile zurückzunehmen. Deshalb mussten die Fonds, die vorerst für drei Monate geschlossen hatten, die Frist verlängern. In dieser zweiten Schließungsphase sind die Fondsmanager verpflichtet, Immobilien zu verkaufen, allerdings nur, wenn die Bedingungen „angemessen“ sind. Verschleudern müssen sie die Immobilien nicht.

Was angemessen bedeutet, ist umstritten. Ein Verkauf mitten in der Krise sei schwierig, heißt es in der Branche. Es finde kaum Handel statt. Wie der Fondsanalyst Stefan Loipfinger in fondstelegramm.de schreibt, würden die Fondsmanager offenbar pauschal Kaufangebote, die unter dem gutachterlich festgestellten Verkehrswert liegen, verwerfen.

Die Regel, dass eine Immobilie nicht unter Verkehrswert verkauft werden darf, gilt aber nur in normalen Zeiten und nicht, wenn ein Fonds die Rücknahme der Anteile ausgesetzt hat. Das hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) in einer Auslegungsentscheidung Anfang Februar klargestellt. Die Frage, ob ein Kaufangebot angemessen sei oder nicht, müsse von Fall zu Fall entschieden werden. Dass ein Angebot unter dem Verkehrswert ohne nähere Prüfung verworfen würde, sei mit dem Gesetz nicht vereinbar.

Sollte sich nach zwölf Monaten herausstellen, dass die flüssigen Mittel immer noch nicht ausreichen, um die Anleger auszuzahlen, können die Fondsgesellschaften die Rücknahme der Anteile für ein weiteres Jahr aussetzen. Haben sie auch nach zwei Jahren noch nicht genügend freie Mittel, müssen sie die Immobilien im Bestand beleihen, um Anleger auszahlen zu können. Länger als zwei Jahre darf ein Fonds nicht geschlossen bleiben.

Wert der Immobilien umstritten

Anleger fragen sich natürlich auch, ob die Immobilien ihr Geld noch wert sind, schließlich werden fast überall sinkende Immobilienpreise vermeldet. Auf dem Tagesmarkt bestimmen jedoch Angebot und Nachfrage den Preis. Es kommt zu hohen Ausschlägen nach oben und unten.

Die Gutachter der offenen Fonds stellen den Wert einer Immobilie dagegen anhand der langfristig erzielbaren Miete fest. Das glättet kurzfristige Schwankungen. Der ermittelte Wert kann auch dann richtig sein, wenn niemand diesen Preis zahlen will. Das allein ist kein Grund, eine Immobilie abzuwerten.

Unter Fondsexperten gilt es allerdings als umstritten, ob die Methode der Gutachter zuverlässig den wahren Wert der Immobilien widerspiegelt. Auch die Bafin schreibt: „Es ist ferner zu untersuchen und entsprechend zu dokumentieren, ob eine Neubewertung der Immobilien aufgrund der Änderung wesentlicher Bewertungsfaktoren erforderlich sein könnte.“

Die Frage nach der richtigen Bewertung betrifft die gesamte Branche und gilt auch für Fonds, die noch offen sind.

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