Offene Immobilienfonds: Leser fragen, Finanztest antwortet

Mein Fonds hat nach der Schließung noch eine Immobilie gekauft. Wie kann das gehen, wo der Fonds doch nicht über genügend flüssige Mittel verfügt? Und wieso nimmt er das Geld nicht, um An­leger auszuzahlen, die ihre Anteile zurückgeben wollen?

Viele offene Immobilienfonds haben, schon Monate bevor sie die Rück­nahme der Anteile einstellen mussten, Kaufverträge abgeschlossen. Die ­müssen sie jetzt erfüllen. Nur in Ausnahmefällen können die Fondsgesellschaften von ihren Verträgen zurücktreten. Die Mittel für die Käufe hatten sie bereits reserviert. Die Kasse wird nicht zusätzlich belastet.

Wieso schüttet die Fondsgesellschaft Erträge an Anleger aus, ­anstatt die flüssigen Mittel ander­weitig zu benutzen?

Der Immobilienfonds nimmt regelmäßig Mieten aus seinen Anlage­objekten ein. Das, was nach ­Abzug der Kosten davon übrig bleibt, steht den ­Inhabern der Fondsanteile zu. ­Diese Mittel können nicht einfach für andere Zwecke verwendet werden.

Wie kommt ein Fonds überhaupt wieder an flüssige Mittel heran?

Es gibt Anleger, die jetzt neu in diese Fonds investieren. Dadurch fließt ­frisches Geld. Die Fondsgesellschaften können zudem Immobilien verkaufen.

Wenn die Gesellschaften unter Druck Immobilien verkaufen, ­bekommen sie doch bestimmt keine guten Preise dafür?

Die Fonds müssen die Immobilien nicht verschleudern. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Fonds zwar Immobilien veräußern müssen, aber das zu einem „angemessenen“ Preis. Was angemessen ist, darüber sind sich die Beteiligten allerdings nicht einig.

Die schwierige Marktlage kann an den Fonds doch nicht spurlos vorübergehen, oder?

Solange die Immobilien vermietet sind und die Mieter zahlen, kann der Wert der Immobilie durchaus über dem Preis liegen, den ein Käufer zurzeit bezahlen würde. Der Kaufpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, dabei spielen auch psycho­logische Faktoren wie Angst eine Rolle oder die Tatsache, dass die flüssigen Mittel derzeit überall knapp sind. Allerdings könnten in den nächsten Jahren die Mieten sinken. Manch eine Immobilie wird vielleicht gar nicht mehr vermietet werden können. Oder die Mieter können pleitegehen. Dann ­sinken auch die Verkehrswerte der ­Immobilien in den Fonds.

Wenn der Verkehrswert sinkt, sinkt doch auch der Preis der Fondsanteile, oder?

So ist es. Angesichts der düsteren Konjunkturaussichten müssen sich Anleger von offenen Immobilienfonds auf eine schlechtere Wertentwicklung ihrer Fonds einstellen. Es kann sogar sein, dass manche Fonds ins Minus rutschen. Fonds, die überwiegend in Deutschland Immobilien kaufen, gelten als weniger gefährdet, da es hier anders als etwa in den USA oder Groß­britannien keine Immobilienblase gab.

Kann ein offener Immobilienfonds pleitegehen?

Kaum. Der Wert des offenen Immobilienfonds hängt vom Wert der Immobilien im Fondsvermögen ab. Dazu verfügt der Fonds über flüssige Mittel, die er etwa in verzinslichen Wertpapieren anlegt. Der Wert des Fondsvermögens kann steigen oder fallen, es ist aber ­äußerst unwahrscheinlich, dass das ­gesamte Vermögen wertlos wird. Vor ­einer Pleite der Fondsgesellschaft ist der Fonds geschützt. Es handelt sich um ein Sondervermögen, auf das der Insolvenzverwalter keinen Zugriff hat.

Können Fondsschließungen in Zukunft verhindert werden?

Der Branchenverband BVI hat vorgeschlagen, eine Kündigungsfrist für Großanleger gesetzlich vorzuschreiben. Bislang wollten die Gesellschaften das auf freiwilliger Basis handhaben. Das hat aber nicht funktioniert.

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