Je nach Bundesland gelten andere Regeln für die Bewertung, denn die Länder hatten die Wahl zwischen dem sogenannten wertorientierten Bundesmodell und einem selbst formulierten Bewertungssystem. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder weitestgehend unverändert das Bundesmodell an. Bei Wohngrundstücken hingegen nehmen zwei Länder gegenüber dem Bundesmodell geringe Anpassungen vor und fünf Länder gehen einen ganz eigenen Weg. Für Grundbesitzer heißt das: Je nachdem, wo ihre Immobilien sind, müssen sie in den Erklärungen unterschiedlich detaillierte Angaben machen.
Das wertbasierte Bundesmodell
In dem vom Bund beschlossenen Verfahren sind die individuellen Grundstücksfaktoren am detailliertesten eingepreist. Für jedes Grundstück ermittelt das Finanzamt anhand der aktuellen Miet- und Bodenpreise einen typisierten Verkehrswert. Dafür benötigt es allerdings ziemlich viele Informationen − Bodenrichtwert, Grundstücks- und Gebäudefläche, Alter des Gebäudes, Immobilienart, statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Die meisten dieser Infos müssen die Grundeigentümer liefern, manche Daten ziehen sich die Ämter selbst.
Die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete hängt unter anderem vom Mietniveau in der jeweiligen Gemeinde ab. Die Kommunen werden auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamts in verschiedene Mietniveaustufen eingeordnet − ein aufwendiges Verfahren. Derzeit bauen die Finanzverwaltungen der Bundesländer entsprechende Infoportale im Internet auf.
Notfalls muss der Zollstock ran
Leichter haben es Eigentümer, die noch ihren Bauantrag zur Hand haben, denn der enthält viele der gefragten Daten, etwa zur Lage des Grundstücks oder der Wohn- und Nutzfläche. Wer keine Baupläne hat, muss den Zollstock in die Hand nehmen und selbst nachmessen.
Maß-Regeln. Unbeheizbare Wintergärten und Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe zählen nur zur Hälfte ihrer Grundfläche mit, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit einem Viertel, Keller, Treppen, Abstell- und Heizungsräume gar nicht. Wer unsicher ist, sollte einen Fachmann beauftragen. Mehr zum Thema in unserem Special Was zur Wohnfläche zählt.
Sanierung. Wichtig ist es, in den Formularen mit Jahreszahl zu vermerken, wenn eine Kernsanierung stattgefunden hat. Eine solche liegt vor, wenn alle wesentlichen Bauteile wie Dach, Fenster, Fassade und alle technischen Systeme erneuert wurden. Einzelne Renovierungen wie ein neu verlegter Dielenboden interessieren das Finanzamt aber nicht.
Einfachere Regeln in fünf Ländern
In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen geht es weniger bürokratisch zu. Hier liegt überwiegend ein Flächenmodell zugrunde. Die Bewertung erfolgt ausschließlich anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche, eventuell ergänzt um einen Lagefaktor. Der Vorteil: Es sind weniger Daten des Grundstücks für die Berechnung nötig − und diese sind zumeist bei den Kataster-, Grundbuch- und Bauämtern digital abrufbar. Bayern kommt mit den wenigsten Daten aus. Welche Daten Sie in welchem Bundesland benötigen, erfahren Sie in unserem Checklist-Tool.
Tipp: Die Regeln zur Erfassung der Wohnfläche und Hinweise, wie Sie sich als Mieter gegen falsche Messung wehren, finden Sie im Special Wohnfläche auf test.de.
Erklärung in Baden-Württemberg am einfachsten
Eigentümer in Baden-Württemberg müssen nur Grundstücksgröße und Nutzungsart melden. Kritiker monieren, es mache für die Höhe der Steuer keinen Unterschied, ob auf dem Grundstück ein zweigeschossiges Eigenheim oder ein zwölfgeschossiges Mietshaus stehe.
Um hier besser differenzieren zu können, spielt in Hamburg, Hessen und Niedersachsen bei der Bewertung des Grundstücks auch noch die Lage eine Rolle. Den dafür notwendigen Faktor (Bodenrichtwert oder Mietspiegel) beschaffen sich die Finanzämter selbst. Die Berechnung ist für die Immobilieneigentümer leicht nachvollziehbar.
Tipp: Wie die Grundsteuer in Ihrem Bundesland berechnet wird und welche Infos Sie angeben müssen, erfahren Sie online unter grundsteuerreform.de oder steuerchatbot.de. Dort halten die Finanzverwaltungen der Länder Infos, Tipps und Ausfüllhilfen bereit. Auf der Elster-Website findet sich zudem eine Ausfüllhilfe für die Grundsteuerformulare.
Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
@alle: Nicht alle benötigen ein kommerzielles Programm für die Abgabe der Erklärung. Wie im Schnelltest auch einleitend dargestellt, führt Elster strukturiert durch die Grundsteuererklärung. Dabei nutzt es viele Fachwörter. Und der Anmeldeprozess ist aufwendig. Für Laien kann das zu anspruchsvoll sein. Wer bereits bei Elster angemeldet ist oder damit kein Problem hat, wird, wie gesagt gut strukturiert durch den Prozess geführt.
Wer mit den Programmen der Finanzverwaltung nicht klarkommt, weil die verwendeten Fachbegriffe oder der Anmeldeprozess eine Hürde darstellt, kann es mit einem kostenpflichtigen Programm versuchen.
ich habe gerade für Baden Württemberg und Niedersachsen Grundsteuererklärungen erstellt. Beide habe ich versucht mit dem gepriesen Programm zu erstellen, das ich Ihren Hinweis gelesen hatte, dass mir Elster nicht weiterhilft.
Bei beiden Erklärungen bin ich mit dem Programm gescheitert.
- die Fehlermeldungen waren nicht zielführend
- und die Hinweise haben mir immer nur aufgezeigt was fehlt.
Danach habe ich versucht Elster dennoch zu verwenden. ich war positiv überrascht, wie einfach ich beide Erklärungen für Baden Württemberg und Niedersachsen durchführen konnte. Sowohl die Benutzerführung, wie auch die Hinweise waren deutlich besser.
@Olivenölliebhaber: Wir haben uns im Schnelltest nur auf die im Artikel aufgeführten Programme beschränkt.
Liebes Test-Team,
mich würde einmal interessieren, welche Steuer-Softwareprogramme hier insgesamt in Ihren Test für die Erstellung der Grundsteuererklärung mit eingeflossen sind. Da finde ich leider nirgendwo etwas zu... Könnten Sie das noch mitteilen?
Haben Sie auch die Software von WoltersKluwer zu diesem Thema getestet?
Vorab vielen Dank!
Ich habe ca. 20 Minuten mit der alternativen Website und vorhandenem Elster-Login für unser Eigenheim gebraucht. Wegen eines Dachumbaus vor ca. 20 Jahren waren die Maße bekannt.