Grund­steuerreform 2022 So geht die Berechnung

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Grund­steuerreform 2022 - So geht die Berechnung
Steuerquelle für Kommunen. Auf Haus und Garten zahlen Eigentümer Grund­steuer. © Bernhard Lang / Getty Images

Wer Grund und Immobilien besitzt, muss bis Ende Oktober eine Grund­steuererklärung abgeben. Wir sagen, welche Regeln wo gelten. Neu: Kurz­test von vier Steuer­programmen.

Inhalt

Neue Grund­steuer-Erklärung notwendig

Die Finanz­ämter verschickten im Früh­jahr millionenfach Schreiben an Eigentümer von Grund­stücken und Häusern. Inhalt: Informationen zur Grund­steuerreform und der damit verbundenen Abgabe einer Erklärung. Denn die Eigentümer müssen in der Zeit von Anfang Juli bis Ende Oktober 2022 für jedes ihrer Objekte eine Erklärung zur Fest­stellung des Grund­besitz­werts einreichen.

Neuregelung setzt höchst­richterliches Urteil um

Die bisherige Methode zur Erhebung der Grund­steuer hatte das Bundes­verfassungs­gericht 2018 für verfassungs­widrig erklärt.

Einheits­werte ungerecht. Denn in der Realität werden für etwa gleich­wertige Grund­stücke oft stark voneinander abweichende Grund­steuern fällig. Dieses Verfahren auf Basis sogenannter Einheits­werte aus den Jahren 1964 oder sogar 1935 (neue Bundes­länder) ist nach Ansicht der Verfassungs­richter inzwischen ungerecht.

Neues Grund­steuergesetz. Das Gericht gab dem Gesetz­geber auf, die Steuer neu zu regeln. Für Eigentümer heißt das: Es kann für sie teurer werden – aber vielleicht auch güns­tiger. Auch Mieter sind betroffen, denn die Grund­steuer zählt zu den Neben­kosten.

Unser Rat

Frist beachten.
Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen alle Grund­eigentümer – es gilt hier der Stichtag 1. Januar 2022 – ihrem Finanz­amt eine Erklärung zur Fest­stellung des Grund­besitz­werts einreichen. Welche Angaben dafür nötig sind, richtet sich nach dem Bundes­land, in dem der Grund­besitz liegt. Mit unserem Checklist-Tool können Sie schnell heraus­finden, welche Unterlagen Sie in Ihrem Bundes­land benötigen. Weitere Eingabehilfen und Infos gibt es für jedes Bundes­land auf den Portalen Grundsteuerreform.de und Steuerchatbot.de.
Elektronisch einreichen.
Die Erklärung müssen Sie grund­sätzlich elektronisch abgeben (elster.de), auf begründeten Antrag geht es aber auch auf Papier. Falls Sie noch kein Elster-Benutzer­konto haben, kümmern Sie sich recht­zeitig um eines. Die Registrierung kann bis zu zwei Wochen dauern. Wenn Sie die Erklärung für ein Ein- oder Zweifamilien­haus, eine Eigentums­wohnung oder ein unbe­bautes Grund­stück abgeben müssen, können Sie – je nach Bundes­land – die Erklärung auch über die Seite Grundsteuererklaerung-für-Privateigentum.de online abgeben.
Bescheid prüfen.
Für jedes Grund­stück erhalten Sie vom Finanz­amt einen Grund­steuer­wert- und Grund­steuer­mess­betrag-Bescheid. Auf dieser Basis berechnet Ihre Kommune die Grund­steuer. Gegen Fehler im Bescheid legen Sie binnen vier Wochen Einspruch ein.

Neue Regeln gelten ab 2025

Die neuen Vorschriften kommen zwar erst ab 2025 zum Tragen, aber per Stichtag 1. Januar 2022 müssen die steuerlich relevanten Daten neu erhoben werden. Das betrifft allein in Baden-Württem­berg 5,6 Millionen Liegenschaften, in Nieder­sachsen sind es 3,6 Millionen und in Berlin 800 000. Alle sieben Jahre sollen die Bewertungen erneuert werden.

Welche Regeln gelten wo?

Je nach Bundes­land gelten andere Regeln für die Bewertung, denn die Länder hatten die Wahl zwischen dem sogenannten wert­orientierten Bundes­modell und einem selbst formulierten Bewertungs­system. Im Bereich der Land- und Forst­wirt­schaft wenden alle Länder weitest­gehend unver­ändert das Bundes­modell an. Bei Wohn­grund­stücken hingegen nehmen zwei Länder gegen­über dem Bundes­modell geringe Anpassungen vor und fünf Länder gehen einen ganz eigenen Weg. Für Grund­besitzer heißt das: Je nachdem, wo ihre Immobilien sind, müssen sie in den Erklärungen unterschiedlich detaillierte Angaben machen.

Das wert­basierte Bundes­modell

In dem vom Bund beschlossenen Verfahren sind die individuellen Grundstücks­faktoren am detailliertesten einge­preist. Für jedes Grund­stück ermittelt das Finanz­amt anhand der aktuellen Miet- und Boden­preise einen typisierten Verkehrs­wert. Dafür benötigt es allerdings ziemlich viele Informationen − Boden­richt­wert, Grund­stücks- und Gebäudefläche, Alter des Gebäudes, Immobilien­art, statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Die meisten dieser Infos müssen die Grund­eigentümer liefern, manche Daten ziehen sich die Ämter selbst.

Die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete hängt unter anderem vom Miet­niveau in der jeweiligen Gemeinde ab. Die Kommunen werden auf Basis von Daten des Statistischen Bundes­amts in verschiedene Miet­niveau­stufen einge­ordnet − ein aufwendiges Verfahren. Derzeit bauen die Finanz­verwaltungen der Bundes­länder entsprechende Infoportale im Internet auf.

Notfalls muss der Zoll­stock ran

Leichter haben es Eigentümer, die noch ihren Bauantrag zur Hand haben, denn der enthält viele der gefragten Daten, etwa zur Lage des Grund­stücks oder der Wohn- und Nutz­fläche. Wer keine Baupläne hat, muss den Zoll­stock in die Hand nehmen und selbst nach­messen.

Maß-Regeln. Unbe­heiz­bare Wintergärten und Dach­schrägen zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe zählen nur zur Hälfte ihrer Grund­fläche mit, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit einem Viertel, Keller, Treppen, Abstell- und Heizungs­räume gar nicht. Wer unsicher ist, sollte einen Fachmann beauftragen. Mehr zum Thema in unserem Special Was zur Wohnfläche zählt.

Sanierung. Wichtig ist es, in den Formularen mit Jahres­zahl zu vermerken, wenn eine Kernsanierung statt­gefunden hat. Eine solche liegt vor, wenn alle wesentlichen Bauteile wie Dach, Fenster, Fassade und alle tech­nischen Systeme erneuert wurden. Einzelne Reno­vierungen wie ein neu verlegter Dielenboden interes­sieren das Finanz­amt aber nicht.

Einfachere Regeln in fünf Ländern

In Baden-Württem­berg, Bayern, Hamburg, Hessen und Nieder­sachsen geht es weniger bürokratisch zu. Hier liegt über­wiegend ein Flächenmodell zugrunde. Die Bewertung erfolgt ausschließ­lich anhand der Grund­stücks- oder Wohn­fläche, eventuell ergänzt um einen Lage­faktor. Der Vorteil: Es sind weniger Daten des Grund­stücks für die Berechnung nötig − und diese sind zumeist bei den Kataster-, Grund­buch- und Bauämtern digital abruf­bar. Bayern kommt mit den wenigsten Daten aus. Welche Daten Sie in welchem Bundes­land benötigen, erfahren Sie in unserem Check­list-Tool.

Tipp: Die Regeln zur Erfassung der Wohn­fläche und Hinweise, wie Sie sich als Mieter gegen falsche Messung wehren, finden Sie im Special Wohnfläche auf test.de.

Erklärung in Baden-Württem­berg am einfachsten

Eigentümer in Baden-Württem­berg müssen nur Grundstücks­größe und Nutzungs­art melden. Kritiker monieren, es mache für die Höhe der Steuer keinen Unterschied, ob auf dem Grund­stück ein zwei­geschossiges Eigenheim oder ein zwölf­geschossiges Miets­haus stehe.

Um hier besser differenzieren zu können, spielt in Hamburg, Hessen und Nieder­sachsen bei der Bewertung des Grund­stücks auch noch die Lage eine Rolle. Den dafür notwendigen Faktor (Boden­richt­wert oder Mietspiegel) beschaffen sich die Finanz­ämter selbst. Die Berechnung ist für die Immobilien­eigentümer leicht nach­voll­zieh­bar.

Tipp: Wie die Grund­steuer in Ihrem Bundes­land berechnet wird und welche Infos Sie angeben müssen, erfahren Sie online unter grundsteuerreform.de oder steuerchatbot.de. Dort halten die Finanz­verwaltungen der Länder Infos, Tipps und Ausfüll­hilfen bereit. Auf der Elster-Website findet sich zudem eine Ausfüllhilfe für die Grundsteuerformulare.

Diese Unterlagen benötigen Sie in Ihrem Bundes­land

Welche Unterlagen Sie für Immobilien in den jeweiligen Bundes­ländern benötigen, finden Sie schnell mit unserem Check­list-Tool heraus. Wählen Sie einfach Ihr jeweiliges Bundes­land aus und klicken auf „Checken“.

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So wird die Grund­steuer berechnet

Wie bisher wird die neue Grund­steuer in einem drei­stufigen Verfahren ermittelt. Und zwar nach der Formel: Grund­steuer­wert × Steuer­mess­zahl × Hebe­satz = zu zahlende Grund­steuer. Steht der Grund­steuer­wert fest, wenden die Finanz­ämter die Steuer­mess­zahl an. Sie wurde erheblich gesenkt, um zu gewähr­leisten, dass die Änderung insgesamt aufkommens­neutral wirkt, sprich: keine versteckte Steuererhöhung darstellt.

Steuer­mess­zahl unterschiedlich hoch

Je nachdem, womit ein Grund­stück bebaut wurde, ist die Steuer­mess­zahl unterschiedlich hoch. Sie beträgt bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Miet­wohn­grund­stücken und Wohnungen 0,031 Prozent, bei Teil­eigentum, Geschäfts­grund­stücken, gemischt genutzten Grund­stücken, sons­tigen bebauten sowie unbe­bauten Grund­stücken 0,034 Prozent. Das Saar­land und Sachsen verwenden zwar das Bundes­modell, die Steuer­mess­zahlen sind dort aber höher.

Ermäßigung. Für sozialen Wohnungs­bau, kommunales und genossenschaftliches Wohnen gibt es unter Umständen 25 Prozent Rabatt, wenn für das Grund­stück eine Förderzusage nach dem Wohn­raum­fördergesetz erteilt wird. Baudenkmäler erhalten pauschal 10 Prozent Rabatt auf die Steuer­mess­zahl.

Hebe­satz gibt Gestaltungs­spielraum

Zu guter Letzt kommt der Hebe­satz zur Anwendung, den die Kommunen wie auch schon bisher auto­nom fest­setzen. Sie können damit entscheiden, ob Grund­eigentümer künftig stärker, gleich oder weniger stark zur Kasse gebeten werden.

Künftig gibt es drei statt bisher zwei verschiedene Hebesätze: Die Grund­steuer A gilt verpflichtend für Grund­stücke der Land- und Forst­wirt­schaft, die Grund­steuer B für alle anderen bebauten und unbe­bauten Grund­stücke.

Neue Grund­steuer C gegen Spekulation

Die neue Grund­steuer C dürfen Gemeinden für unbe­baute „bau­reife“ Grund­stücke erheben, zum Beispiel um die Spekulation mit Brach­flächen in Wohn­gebieten zu verteuern und damit einzudämmen. Ob und in welcher Höhe die Kommunen dies nutzen, ist offen. Alle Bundes­länder bis auf Bayern haben diese vom Bund einge­räumte neue Möglich­keit gesetzlich verankert. In Hamburg haben Investoren künftig fünf Jahre Zeit, sich einen Bebauungs­plan für das betreffende Grund­stück zu über­legen. Danach wird die Strafsteuer erhoben.

Wichtige kommunale Einnahme­quelle

Die Abgabe auf Grund­besitz brachte Städten und Gemeinden 2021 knapp 15 Milliarden Euro ein. Nach der Gewerbe­steuer stellt sie ihre zweitwichtigste Einnahme­quelle dar. Direkt zur Kasse gebeten werden Eigennutzer von Immobilien, Wohnungs­vermieter und Verpächter von Gewerbe- und Agrarflächen. Vermieter, Land­wirte und Betriebe können die Steuer als Betriebs­ausgabe oder Werbungs­kosten absetzen.

Tipp: Bei unver­schuldetem Leerstand können Eigentümer bis zu 50 Prozent Steuer­nach­lass bei der Grund­steuer beantragen. Was Vermietende bei ihrer Steuererklärung noch beachten müssen und mit welchen Kosten sie besonders sparen, erklärt die Stiftung Warentest im kostenlosen Special Mieteinnahmen versteuern.

Die neue Grund­steuer betrifft fast jeden

Letzt­lich zahlen neben den Eigennutzern Mieter und Pächter die Grund­steuer – entweder über die Miet­neben­kosten oder über einen von vorn­herein höheren Pacht- oder Miet­preis. Die neue Grund­steuer betrifft somit fast jeden in Deutsch­land – egal, wie hoch sie künftig ausfallen wird.

An die Einkommensteuer denken

Zeitgleich mit der Grund­steuererklärung läuft 2022 auch die Frist für die Einkommensteuererklärung ab – das Finanz­amt will bis Ende Oktober auch über die persönlichen Einkommens­verhält­nisse informiert werden. Wichtige Tipps hierzu – nicht nur für Vermieter – liefern die Steuerratgeber der Stiftung Warentest.

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21 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

TheBrave am 24.09.2022 um 08:52 Uhr
20 Minuten

Ich habe ca. 20 Minuten mit der alternativen Website und vorhandenem Elster-Login für unser Eigenheim gebraucht. Wegen eines Dachumbaus vor ca. 20 Jahren waren die Maße bekannt.

HolgerAtHome am 18.09.2022 um 19:12 Uhr
WISO Grundsteuer enttäuscht

Als langjähriger und sehr zufriedener Nutzer der WISO-Steuer und -Finanzsoftware habe ich mir nach einem kurzen Blick in die Standard-Elster-Formulare die WISO-Grundsteuer-Software geleistet. Nach inzwischen zwei bearbeiteten Fällen (beide in Bayern), einer in der WISO- und einer in der Elster-Software kann ich WISO-Grundsteuer nicht empfehlen. Als Vorteil sehe ich, dass Informationen leicht zugänglich bei den entsprechenden Eingabefeldern zu finden sind. Die typischen Plausibilitäts-Checks, automatische Datenermittlung (z.B. Summenbildung) und etwas mehr Informationen fehlen mir aber vielfach. Letztlich bin ich mit Elster und auf Basis der in Bayern verfügbaren Informationsquellen zur Grundsteuer mindestens genauso schnell vorangekommen - und das auch noch kostenfrei. Einen Vorteil der WISO-Software sehe ich nicht, mit Ausnahme der angenehm modern anmutenden Benutzeroberfläche und der Steuerberechnung. Auf beides könnte ich aber verzichten.

Koller2412 am 17.09.2022 um 10:07 Uhr
WISO-Grundsteuer

Auch wenn das WISO-Programm besser als Elster sein will: So sehr unterscheidet es sich nicht! Auch wenn es die Fragen besser formuliert. Aber warum hat man es nicht augenfreundlicher gemacht? Man übersieht regelmäßig einige wichtige Punkte. Z.B. sucht man dann nach der Eingabemöglichkeit für weitere Miteigentümer. Es ist zu unscheinbar statt dass man mit farbigen Hinweisen drauf aufmerksam gemacht würde.
Gruß! W.Koller

Profilbild Stiftung_Warentest am 14.09.2022 um 15:11 Uhr
Eigentumswohnung in Erbpacht

@fritzi4460: Bei Erbbaurechten einschließlich Wohnungserbbaurechten und Teilerbbaurechten ist nur vom Erbbauberechtigten eine Feststellungserklärung abzugeben. Die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks muss in der Erklärung angegeben werden.

Profilbild Stiftung_Warentest am 14.09.2022 um 15:09 Uhr
WISO rechnet korrekt

@lothar-hh: WISO rechnet hier alles ganz korrekt. Die Wohnfläche tragen Sie selbst im Programm ein. WISO selbst berechnet an dieser Stelle nichts. WISO gibt einen Hinweis zu Abstellräumen, aber außerhalb der Wohnung. Abstellräume innerhalb der Wohnung gehören zur Wohnfläche. Anders sieht es aus bei Zubehörräumen, zu denen auch Abstellräume im Keller gehören. Es gibt hier nichts zu korrigieren.