Jetzt steht es fest: Wer eine Neubau­wohnung kauft und vermietet, kann vier Jahre lang Sonder­abschreibungen geltend machen – und zwar jeweils 5 Prozent der Gebäude­kosten, bis zu einer Grenze von 100 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche. Die Sonder­abschreibung allein macht aus einer Immobilie keine Gold­grube. Die Auswirkungen auf die lang­fristige Wirt­schaftlich­keit von Immobilien sind eher gering. Einen Anreiz, in Neubauten zu investieren, bietet die steuerliche Förderung aber schon.

Steuerliche Förderung von Neubauten gesetzlich verankert

Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Miet­wohnungs­neubaus“ hatte der Bundes­tag schon Ende November 2018 verabschiedet. Doch im Bundes­rat geriet die Abstimmung zur Hänge­partie. Die Länderkammer nahm das Gesetz kurzer­hand von der Tages­ordnung und ließ es ein halbes Jahr lang in der Schublade schmoren. Ende Juni 2019 stimmte der Bundes­rat doch noch mit knapper Mehr­heit zu. Seit August ist das Gesetz in Kraft. Wer eine neue Wohnung baut oder kauft und vermietet, kann jetzt in den ersten vier Jahren jeweils 5 Prozent der Gebäude­kosten als Sonder­abschreibung geltend machen – bis zu einer Grenze von 100 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche und zusätzlich zur normalen Abschreibung von 2 Prozent im Jahr.

Gutverdiener sparen in vier Jahren fünf­stel­lige Beträge

Die Sonder­abschreibung allein macht aus einer Immobilie keine Gold­grube. Einen Anreiz, in Neubauten zu investieren, bietet die steuerliche Förderung aber schon. Für den Kauf einer neu gebauten Miet­wohnung mit 100 Quadrat­metern Wohn­fläche kann ein Vermieter dank Sonder­abschreibungen in den ersten vier Jahren zusammen bis zu 40 000 Euro zusätzlich absetzen. Gutverdiener mit einem Steu­ersatz von 42 Prozent erzielen dadurch eine Steuerersparnis von 16 800 Euro (Tabelle Hohe Steuervorteile).

Unser Rat

Anleger. Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung nicht in erster Linie von der Aussicht auf Steuer­vorteile leiten. Wichtiger sind der Kauf­preis, die erziel­bare Miete, eine attraktive Lage sowie eine solide und güns­tige Finanzierung. Mit unserem kostenlosen Excel-Rechner Immobilie als Kapitalanlage können Sie ermitteln, ob sich der Kauf einer vermieteten Wohnung für Sie voraus­sicht­lich lohnt.

Baukosten­grenze. Achten Sie darauf, dass die Gebäude­kosten die Grenze von 3 000 Euro pro Quadrat­meter nicht über­steigen – inklusive anteiliger Neben­kosten wie Grund­erwerb­steuer, Notar- und Grund­buch­gebühren. Sind die Kosten auch nur gering­fügig höher, entfällt die Sonder­abschreibung.

Baukosten­grenze von 3 000 Euro

Um von der Sonder­abschreibung zu profitieren, müssen Bauherren und Käufer allerdings einige Bedingungen einhalten. Gefördert werden nur Neubauten, für die der Antrag auf Baugenehmigung ab dem 1. September 2018 gestellt wurde oder noch bis zum 31. Dezember 2021 einge­reicht wird. Die Befristung soll Kapital­anleger moti­vieren, möglichst schnell in neue Miet­wohnungen zu investieren. Bauherren und Käufer müssen zudem eine Ober­grenze bei den Baukosten einhalten: Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungs­kosten dürfen 3 000 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche nicht über­steigen – sonst ist es mit der Sonder­abschreibung vorbei.

Neben­kosten zählen ebenfalls

Das Kosten­limit könnte für Immobilien­anleger vor allem in Groß­städten zum Problem werden. Dort sind die Kapazitäten der Bauwirt­schaft weit­gehend ausgeschöpft und die Baupreise deutlich höher als etwa in ländlichen Regionen. Und zu den Gebäudeanschaffungs­kosten zählen nicht nur die Baukosten, sondern auch anteilige Neben­kosten, etwa für Grund­erwerb­steuer, Maklerprovision, Notar­kosten und Grund­buch­gebühren für den Eintrag als neuer Eigentümer. Es reicht deshalb nicht aus, wenn der im notariellen Kauf­vertrag genannte Preis für das Gebäude unter 3 000 Euro pro Quadrat­meter liegt. Beträgt der anteilige Gebäude­preis 2 800 Euro, wird die Kosten­grenze bereits bei Neben­kosten von 7,2 Prozent des Kauf­preises über­schritten.

Keine Erhöhung des Limits geplant

Käufer können nicht darauf spekulieren, dass das Limit in Gebieten mit angespannter Wohnungs­lage bald auf 3 500 Euro ange­hoben wird. Darüber haben zwar mehrere Zeitungen berichtet. Doch solche Über­legungen sind vom Tisch, bestätigte uns eine Sprecherin des Bundes­finanz­ministeriums.

Zehn Jahre Vermietung ist Pflicht

Die Sonder­abschreibung gibt es nur für lang­fristig vermietete Immobilien. Der Eigentümer muss sie im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folge­jahren vermieten. Eigentümer, die ihre Wohnung vorher verkaufen, die selbst einziehen, sie leer stehen lassen oder an wechselnde Ferien­gäste vermieten, verlieren die Förderung.

Sonder­abschreibung nur bei Kauf im Jahr der Fertigstellung

Wer nicht selbst baut, sondern zum Beispiel eine Wohnung vom Bauträger kauft, muss außerdem beachten: Sonder­abschreibungen können Käufer nur bean­spruchen, wenn sie die Wohnung im Jahr der Fertigstellung anschaffen. Dabei kommt es nicht darauf an, wann sie den Kauf­vertrag abge­schlossen haben oder als Eigentümer ins Grund­buch einge­tragen wurden. Als Anschaffungs­termin gilt vielmehr der üblicher­weise im Kauf­vertrag fest­gelegte Termin des Lasten­wechsels. Das ist der Tag, an dem der Käufer wirt­schaftlicher Eigentümer wird und über die Wohnung verfügen kann.

Spätestens 2026 ist Schluss

Die Sonder­abschreibungen können Eigentümer im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folge­jahren in Anspruch nehmen. Aber nicht immer geht das vier Jahre lang: Sonder­abschreibungen sind längs­tens bis 2026 möglich. Danach ist Schluss, auch wenn der Eigentümer den Förderzeitraum von vier Jahren noch nicht ausgeschöpft hat.

Beispiel: Der Bauantrag wird 2021 gestellt. Das Gebäude ist aber erst 2024 bezugs­fertig, weil sich der Bau oder dessen Genehmigung verzögert. Der Bauherr oder Käufer kann Sonder­abschreibungen dann nur für drei Jahre (2024 bis 2026) geltend machen.

Steuererklärung: Abrechnen mit dem Finanz­amt

Wer eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er in seiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V angeben muss. Steuer­pflichtig ist der jähr­liche Über­schuss der Einnahmen über die Werbungs­kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen.

Zu den Einnahmen zählen die Mieten und die vom Mieter gezahlten Betriebs­kosten (Umlagen und Nach­zahlungen). Zu den Werbungs­kosten gehören Abschreibungen auf das Gebäude und mitvermietete Einrichtungs­gegen­stände, Betriebs­kosten, Verwaltungs- und Instandhaltungs­kosten, Kreditzinsen (aber keine Tilgung) und Geld­beschaffungs­kosten, etwa Notar- und Grund­buch­gebühren für die Grund­schuld­bestellung.

Die gute Nach­richt: Über­steigen die Werbungs­kosten die Einnahmen – zum Beispiel wegen hoher Sonder­abschreibungen –, kann der Verlust mit anderen Einnahmen verrechnet werden. Der Vermieter zahlt dann insgesamt weniger Steuern.

Steuer­vorteil nicht über­schätzen

Durch die Sonder­abschreibungen profitieren Eigentümer in den ersten vier Jahren von erheblichen Steuer­vorteilen. Sie sollten die Auswirkungen auf die lang­fristige Wirt­schaftlich­keit von Immobilien aber nicht über­schätzen:

  • Durch die Sonder­abschreibungen sinkt die Normal­abschreibung ab dem fünften Jahr. Dann müssen Eigentümer Jahr für Jahr etwas mehr Steuern zahlen, als wenn sie keine Sonder­abschreibung genutzt hätten.
  • Die Sonder­abschreibung ist auf jähr­lich 100 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche begrenzt, das sind 5 Prozent auf Gebäude­kosten von maximal 2 000 Euro. Die tatsäch­lichen Kosten werden oft höher sein.
  • Abschreiben lassen sich nur die auf das Gebäude entfallenden Kosten, nicht die Kosten fürs Grund­stück. Diese machen in Groß­städten einen immer größeren Anteil an den Gesamt­kosten aus. In Teilen Berlins haben sich die Bauland­preise für Mehr­familien­häuser seit dem Jahr 2010 verzehnfacht.

Bei langem Anla­gehorizont nur geringer Rendite­vorteil

Je höher die Grund­stücks- und Baupreise und je länger der Anlage­zeitraum, desto weniger wirken sich die Sonder­abschreibungen auf die Rentabilität einer Immobilie aus. Nach Finanztest-Berechnungen bringen Sonder­abschreibungen bei einem Anlage­zeitraum von 20 Jahren meist nur einen Rendite­vorteil von 0,4 bis 0,7 Prozent im Jahr. In Zeiten von Null- und Negativzinsen ist das nicht zu verachten. Damit eine Immobilie wirk­lich rentabel ist, muss sie sich aber auch ohne Steuer­vorteile rechnen. Wichtiger sind ein angemessener Kauf­preis, die erziel­bare Miete, die Lage natürlich und eine solide Finanzierung.

Tipp: Viele weitere Informationen für Vermieter finden Sie online auf unserer Themenseite Steuertipps für Mieter, Vermieter und Eigentümer.

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