Mieter müssen Neben­kosten­erhöhungen nur zahlen, wenn diese auf einer korrekten Abrechnung beruhen. Wenn Vermietern Fehler unter­laufen, dürfen die Mieter weiter den alten Betrag zahlen. Das hat der Bundes­gerichts­hof entschieden.

Räumungs­klagen abge­wiesen

Bisher galt: Eine Betriebs­kosten­erhöhung müssen Mieter auch dann zahlen, wenn die Abrechnung inhalt­lich fehler­haft ist. Es reichte aus, wenn die Abrechnung formell in Ordnung war und der Mieter sie recht­zeitig vor Ablauf des auf den Abrechnungs­zeitraum folgenden Jahres bekam. So hatte es der Miet­rechts-Senat des Bundes­gerichts­hofs (BGH) vor Jahren entschieden. Doch damit ist es nun vorbei, entschieden die Bundes­richter jetzt. Sie wiesen zwei Räumungs­klagen von Vermietern aus dem Raum Hoyers­werda ab. Die Mieter hatten sich nach Abrechnungs­fehlern geweigert, höhere Betriebs­kosten­voraus­zahlungen als bisher zu über­weisen. Der Vermieter kündigten ihnen darauf­hin und zogen vor Gericht – ohne Erfolg.

Andere Regeln bei Sozial­wohnungen

Vermieterfreundlich urteilte der BGH dagegen im Streit um eine Neben­kosten- und Miet­erhöhung für Sozial­wohnungen in Hamburg. Der Mieter einer der preis­gebundenen Genossen­schafts­wohnungen in Hamburg weigerte sich, eine um 30,50 Euro erhöhte Betriebs­kosten­voraus­zahlung zu zahlen. Auch eine erhöhte Grund­nutzungs­gebühr von monatlich 9,75 Euro ab Juli 2009 zahlte er nicht. Darauf­hin kündigte die Wohnungs­baugenossenschaft wegen des Zahlungs­rück­standes frist­los das Miet­verhältnis. Nun hat der BGH entschieden: Recht­lich ist die frist­lose Kündigung grund­sätzlich möglich. Der Fall geht nun zurück ans Land­gericht.

Preis­gebundene oder freie Wohnung

Das Besondere an diesem Fall: Hätte der Mieter keine öffent­lich geförderte Sozial­wohnung, sondern eine Wohnung auf dem frei finanzierten Wohnungs­markt gemietet, wäre die Kündigung nicht wirk­sam geworden. Denn Mieter auf dem freien Wohnungs­markt sind vor Kündigungen besonders geschützt. Zahlen sie die Mieter­erhöhung nicht in voller Höhe, müssen Vermieter zunächst vor Gericht ziehen. Wenn das Gericht die Miet­erhöhung billigt, dürfen sie zwei Monate nach Ende des Rechts­streits frist­los kündigen, wenn der zahlungs­pflichtige Mieter dann immer noch mit einem zwei oder mehr Monats­mieten entsprechenden Betrag im Rück­stand ist § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB.

Unterschiedliche Kündigungs­schutz­vorschriften

Grund für die unterschiedlichen Kündigungs­schutz­vorschriften: Die Mieten von Sozial­wohnungen sind im Gegen­satz zum freien Wohnungs­markt in der Höhe gesetzlich begrenzt. Darin sehen die Richte­rinnen und Richter des BGH einen ausreichenden Schutz vor unzu­lässigen Miet­erhöhungen. Deshalb seien für preis­gebundene Wohnungen die allgemeinen Vorschriften des Kündigungs­rechts maßgeblich. Nach den geltenden Bestimmungen kann eine Wohnungs­kündigung ausgesprochen werden, wenn der Zahlungs­rück­stand mindestens zwei Monats­raten beträgt.

Bundes­gerichts­hof, Urteile vom 15.05.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 245/11und VIII ZR 246/11

Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 09.05.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 327/11

[Update 04.06.2012] Die Darstellung zur Rechts­lage bei Sozial­wohnungen ist korrigiert. Der BGH hat sich entgegen der ursprüng­lichen Annahme gar nicht mit der auf die Neben­kosten entfallenden Miet­erhöhung befasst, sondern nur mit der Erhöhung der Kaltmiete. Für die Neben­kosten­abrechnung gilt in Sozial­wohnungen nichts anders als in frei finanzierten Wohnungen.

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