Modernisierungs­darlehen Test

Anspruchs­volles Design und hohe Qualität im neuen Bad sind teuer, aber mit einem güns­tigen Darlehen trotzdem bezahl­bar.

Bank­kredite gibts ab 2,4 Prozent Zinsen. Energiesparer profitieren von Zuschüssen und Förderdarlehen zum Null­tarif..

Zu diesem Thema bietet test.de einen aktuel­leren Test:Kredite fürs Modernisieren

Auf ein schi­ckes Bad, ein neues Dach oder eine frische Fassade muss kein Haus warten, bis der Eigentümer das Geld dafür zusammen­gespart hat. Modernisierungs­kredite sind zurzeit rekord­verdächtig günstig. Die Arbeit kann sofort beginnen.

Finanztest hat die Angebote von 55 Banken, Sparkassen und Vermitt­lern verglichen. Das Ergebnis ist doppelt erfreulich: Mehrere Institute haben sehr güns­tige Zinsen. Außerdem bieten 46 der 55 Finanzierer nicht nur eigene Darlehen an, sondern vermitteln auch Förderkredite der KfW-Bank.

Ein Blick auf die Angebote der staatlichen KfW-Bank ist der erste Schritt beim Modernisieren. Vor allem in ihrem Förderprogramm „Energieeffizient sanieren“ sind die Konditionen unschlagbar günstig.

Für einzelne Umbauten, etwa Wärmedämmung, besser isolierte Fenster und eine effizientere Heizung gewährt die KfW bis zu 50 000 Euro Kredit zu 1,0 bis 1,5 Prozent Zinsen. Alternativ gibt es für Energiespar­investitionen 7,5 Prozent Zuschuss, höchs­tens allerdings 3 750 Euro.

Noch bessere Förderung bekommen Immobilien­eigentümer, wenn sie ihr Haus komplett in ein KfW-Effizienz­haus umbauen, zum Beispiel in ein Haus der Effizienz­klasse 115. Nach dem Umbau darf der Energiebedarf des Gebäudes maximal 115 Prozent des Wertes betragen, der für einen vergleich­baren Neubau nach der Energie­einspar­ver­ordnung zulässig ist.

Bis zu 75 000 Euro Kredit oder 15 000 Euro Zuschuss sind für eine Komplett­sanierung drin. Die güns­tigsten Förderdarlehen haben dank Tilgungs­zuschuss effektiv sogar einen negativen Zins. Mit anderen Worten: Der Eigentümer zahlt weniger zurück, als er an Kredit bekommen hat.

Die Sanierungs­förderung gibt es aber nur für alte Gebäude. Der Bauantrag muss aus der Zeit vor 1995 stammen.

Extra­zuschuss für Energieberatung

Durch den neuen Stan­dard nach der Sanierung spart der Eigentümer dauer­haft Energiekosten. Statt 4 300 Liter Heizöl im Jahr in einem typischen 50er-Jahre-Einfamilien­haus ohne besondere Wärmedämmung reichen in einem Effizienz­haus 115 oft 1 300 Liter. Einsparung bei einem Literpreis von 0,90 Cent: 2 700 Euro im Jahr.

Wie sich die Sanierung finanziell insgesamt auswirkt, lässt sich nur im Einzel­fall kalkulieren. Außer den Heiz­kosten ist wichtig, wie lange Isolierung und Heiz­anlage halten und wie hoch die laufenden Kosten jenseits des Energieverbrauchs sind.

Für Beratung bei Planung und Ausführung von Modernisierungs­arbeiten zahlt die KfW-Bank einen Extra­zuschuss. Die Förderbank über­nimmt die Hälfte des Honorars für den Energiespar­experten. Höchst­grenze: 4 000 Euro.

Komplett­sanierung ab 50 000 Euro

Für eine Effizienzsanierung sollten sich Eigentümer auf jeden Fall einen Energieberater leisten. Der Aufwand, einen Altbau in ein Effizienz­haus zu verwandeln, ist sehr hoch – schon um die Effizienz­klasse 115 zu erreichen: In der Regel brauchen Wände, Dach und Kellerdecke eine dicke zusätzliche Wärmedämmung. Außerdem müssen eine neue Heizung, Türen und Fenster her.

Die Kosten für die Komplett­sanierung sind hoch, können aber sehr unterschiedlich ausfallen. Für weniger als 50 000 Euro lässt sich ein Altbau aber kaum in ein Effizienz­haus verwandeln. Je nach Gebäude, Grund­stück und Umständen können auch 100 000 oder 150 000 Euro nötig sein. Effizienz­klasse 85 erfordert zusätzliche Technik und die Nutzung regenerativer Energie und wird dadurch schnell noch teurer.

Spitzenzinsen von der Bank

Reicht der KfW-Förderkredit nicht oder soll das Haus ganz ohne Energie­ersparnis einfach nur schöner werden, muss ein Modernisierungs­darlehen von der Bank her.

Spitze im Finanztest-Vergleich: 20 000 Euro für die Reno­vierung gibts für effektiv 2,37 Prozent Zinsen bei fünf Jahren Lauf­zeit und für 2,68 Prozent bei zehn Jahren Lauf­zeit. Beide Angebote kommen von der Münchner Bank. Die Testsiegerin finanziert allerdings nur Vorhaben in ihrer Region.

Den bundes­weit besten Fünf­jahres-Kredit bietet die Fiba Immohyp an. Sie kassiert 2,44 Prozent Effektivzins.

Für zehn Jahre liegen acht Institute mit jeweils 2,97 Prozent Effektivzins an der Spitze der bundes­weiten Anbieter: DAB Bank, Enderlein, Fiba Immohyp, Hanno­versche Leben, Hypotheken­discount, Hypo­ver­eins­bank, Sant­ander Direkt­bank und Volks­wagen Bank direkt.

Der Kredit­vergleich lohnt sich. Denn wer den 20 000-Euro-Kredit mit zehn Jahren Lauf­zeit von der Sparda Baden-Württem­berg nimmt, muss fast 1 800 Euro an Zinsen mehr über­weisen, als er beispiels­weise bei der Hypo­ver­eins­bank bezahlt.

Die Sparda Baden-Württem­berg verlangt für diesen Kredit einen stolzen Effektivzins von 4,59 Prozent. Wie bei den Spitzen­angeboten gilt dieser Zins­satz nur, wenn die Immobilie unbe­lastet ist und der Kredit ins Grund­buch einge­tragen wird.

In unserem Test unterscheiden wir Darlehen mit und ohne Grund­schuld. Verzichtet die Bank auf eine Grund­schuld, sind höhere Zinsen fällig. Gleich­zeitig entfallen aber die Kosten für den Grund­buch­eintrag. Der Eintrag und später die Löschung einer Grund­schuld von 20 000 Euro kosten 215 bis 300 Euro an Notar- und Gerichts­gebühren.

Kreditnehmer können sich also einen etwas höheren Zins­satz leisten, wenn sie keine Grund­schuld eintragen lassen müssen: Ein Zehn-Jahres-Kredit über 20 000 Euro ohne Grund­schuld­pflicht ist mit 3,2 bis 3,3 Prozent Effektivzins genau so gut wie die bundes­weit besten Modernisierungs­kredite mit 2,97 Prozent Effektivzins. Das schafften allerdings nur wenige der Banken im Test, die auf eine Grund­schuld verzichten.

Mit Abstand am güns­tigsten gab es das Modernisierungs­darlehen ohne Grund­buch­eintrag von der Volks­bank Villingen (Effektivzins 3,04 Prozent). Sie finanziert allerdings nur Projekte in ihrer Region.

Spitzenzinsen nur für Kreditwürdige

Die Spitzenzinsen aus unserem Test gibt es nur für Eigentümer mit sicherem Einkommen und unbe­lasteter Immobilie. Unternehmer und Selbst­ständige mit wechselndem Einkommen müssen meist einen Zins­aufschlag zahlen. Klar: Ganz ohne Kreditwürdig­keit geht gar nichts. Auch KfW-Darlehen bekommt nur, wer mit einiger Wahr­scheinlich­keit auf Dauer genug verdient, um die Raten zu zahlen.

Erst zur Haus­bank

Erster Ansprech­partner auf der Suche nach einem Modernisierungs­darlehen ist die Bank, die schon die Immobilie finanziert hat – vor allem wenn der Kredit noch nicht voll­ständig getilgt ist. Oft reicht nämlich die alte Grund­schuld auch für das neue Darlehen und die Haus­bank kann ihren Kredit schneller und güns­tiger anbieten als jede andere. Außerdem kostet die Grund­buch­absicherung fürs Darlehen dann keinerlei zusätzliche Gebühren mehr.

Zum Vergleich sollten Eigentümer zusätzliche Angebote bei Finanzierern einholen, die im aktuellen Finanztest-Vergleich günstig abge­schnitten haben.

Möglicher­weise bessert die Haus­bank ihre Kreditbedingungen noch etwas nach, bevor ihr Kunde sonst bei einem anderen Anbieter unter­schreibt.

Bis zu 1 800 Euro Ersparnis sind mit einem güns­tigen 20 000-Euro-Kredit möglich.

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