Aktuell häufig: Miet­erhöhungen bis weit über die Traufhöhe.

Vermieter dürfen ihre Wohnungen modernisieren. Die Mieter müssen sich dann an den Kosten beteiligen. Doch sie müssen sich längst nicht alles gefallen lassen. Luxussanierungen können sie stoppen. Bei den Bauarbeiten muss der Vermieter die Interessen der Bewohner berück­sichtigen. test.de sagt, wie der Vermieter in eine Modernisierung investieren darf, wie viel die Mieter mehr zahlen müssen und was sie sich nicht gefallen lassen müssen.

Investition gibt Recht zur Miet­erhöhung

Soweit Vermieter die Wohnung verbessern, dürfen sei einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Doch strenge Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch schützen die Mieter. Sie schreiben vor, was der Vermieter beachten muss, wenn er in die Wohnungen seiner Mieter investieren will.

Modernisierungs­umlage 8 Prozent

Schutz für Mieter

Wenn Vermieter eine Wohnung ­modernisieren, dürfen sie die Jahres­miete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungs­kosten erhöhen. Höchs­tens darf die Miete wegen Modernisierungen inner­halb von sechs Jahren um drei Euro je Quadrat­meter und Monat steigen. Das gilt aber erst seit Anfang 2019. Für bis Ende 2018 wirk­sam angekündigte Modernisierungen galt: Elf Prozent der Baukosten je Wohnung können auf die Mieten umge­legt werden.

Beispiel: Der Vermieter lässt sein vermietetes Mehr­familien­haus für 100 000 Euro dämmen. Die Gesamt­wohn­fläche des Gebäudes beträgt 1 000 Quadrat­meter. Acht Prozent der Dämm­kosten, also 8 000 Euro, darf der Vermieter auf seine Mieter umlegen. Das bedeutet: Die Jahres­miete pro Quadrat­meter erhöht sich für jeden um Acht Euro. Monatlich macht das eine Erhöhung um rund 67 Cent je Quadrat­meter aus. Mieter A, der bisher für seine 80-Quadrat­meter-Wohnung 500 Euro gezahlt hat, muss nach der Dämmung monatlich dauer­haft rund 54 Euro mehr zahlen. Nach dem bis Ende 2018 geltenden Recht wären es rund 73 Euro gewesen.

Höchs­tens drei Euro je Quadrat­meter inner­halb von sechs Jahren

Insgesamt dürfen Modernisierungen die Monats­miete inner­halb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadrat­meter erhöhen. Beträgt die Miete weniger als sieben Euro pro Quadrat­meter, darf die Monats­miete durch die Modernisierung in sechs Jahren sogar nur um maximal zwei Euro je Quadrat­meter steigen.

Beispiel: Im oben genannten Beispiel zahlt Mieter A vor der Modernisierung pro Quadrat­meter 6,25 Euro. Außer der 100 000 Euro für die Dämmung investiert der Vermieter noch insgesamt 400 000 Euro in bessere Bade­zimmer für jede der Wohnungen. Er kann also insgesamt 40 000 Euro pro Jahr und 40 Euro je Quadrat­meter auf die Mieter umlegen. Macht pro Monat und Quadrat­meter: 3,33 Euro - zu viel. Die Miete von Mieter A darf um höchs­tens zwei Euro auf 8,25 Euro steigen. Mieter B, der für die ebenfalls 80 Quadrat­meter große Dach­geschoss­wohnung bisher 7,70 Euro je Quadrat­meter gezahlt hat, muss nun mehr 10,70 Euro je Quadrat­meter und damit insgesamt 856 Euro statt der bisherigen 616 Euro monatlich an den Vermieter über­weisen.

Unterschiedliche Rege­lungen für kleine und große Modernisierungen

Um Mieter vor Über­forderung und der Umlage von unzu­lässigen Kosten zu schützen, müssen Vermieter zahlreiche Vorschriften beachten, wenn Sie eine Modernisierung auf Kosten der Mieter durch­führen wollen.

  • Modernisierung. Zulässig ist nur die Umlage von Investitionen, durch die das Haus besser bewohn­bar wird. Dazu gehört auch alles, was die Energieeffizienz steigert und Energie- und Wasser­verbrauch auf Dauer reduziert.
  • Kein Luxus. Luxussanierungen schließ­lich müssen Mieter nicht nur nicht zahlen, sondern können sie komplett stoppen.
    Beispiel: Der Vermieter will in einen einfachen Altbau Bade­zimmer mit schi­cken italienischen Fliesen sowie teuren Design-Wannen, -Becken und -Armaturen einbauen.
    Das ist über­trieben. Die Mieter müssen sich das nicht gefallen lassen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist im Einzel­fall allerdings schwer zu sagen. Immer ist es zulässig, Wohnungen auf den heute üblichen Stan­dard zu bringen – auch wenn schon das zu einer drastischen Miet­erhöhung führt. Auch Verbesserungen über den Stan­dard hinaus können zulässig sein.
  • Ankündigungs­schreiben. Der Vermieter muss die Bauarbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter sagen, um wie viel Euro die Miete voraus­sicht­lich steigt.
  • Berechnung. Soweit die Kosten auch für eine Reparatur angefallen wären, dürfen sie nicht umge­legt werden. Nur um acht Prozent des auf die Verbesserung der Wohnungen entfallenden Geldes darf der Vermieter die Mieter bezahlen lassen. Insbesondere die notwendigen Instandhaltungen und Reparaturen am Gebäude muss der Vermieter selbst bezahlen.
    Beispiel: Die Dämmung kostet 100 000 Euro Kosten. Darin enthalten sind 25 000 Euro fürs Baugerüst. Das ist aber nicht nur für die Dämmung, sondern auch für Reparaturen am Außenputz nötig. Der Vermieter kann daher nur 75 000 und nicht 100 000 Euro auf die Mieter umlegen.
  • Härtefall. Die Miete darf nicht stärker steigen, als es den Mietern zumut­bar ist. Erscheint die Modernisierungs­miet­erhöhung als Härte für die Mieter, die sich auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht recht­fertigen lässt, hat sie zu unterbleiben. Ausnahme: Soll das Haus auf den inzwischen üblichen Stan­dard gebracht werden, darf der Vermieter das, auch wenn es die Mieter hart trifft. Das gleich gilt, wenn die Arbeiten aus Gründen nötig sind, die der Vermieter nicht zu verantworten hat.

Miet­erhöhung im vereinfachten Verfahren

Etwas mehr Spielraum haben Vermieter bei so genannten „kleinen Modernisierungen“, die pro Wohnung nicht mehr als 10 000 Euro kosten.

Ankündigung. Der Vermieter muss die Bauarbeiten zwar wie bei einer normalen Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen und dem Mieter die zu erwartende Erhöhung mitteilen. Aber er muss in der Ankündigung keine Angaben mehr zu künftigen Betriebs­kosten machen.

Erleichterte Berechnung. Der Vermieter braucht die in der Modernisierung enthaltenen „Erhaltungs­maßnahmen“ nicht zu benennen die Kosten aus denen der Modernisierung heraus­zurechnen. Im vereinfachten Verfahren reicht es, wenn er pauschal 30 Prozent von den Gesamt­kosten für Erhaltungs­arbeiten abzieht, bevor er sie auf die Mieter umlegt.

Kein Härte-Einwand. Bei kleinen Modernisierung kann der Mieter nicht mehr einwenden, die erhöhte Miete stelle für ihn eine besondere Härte dar.

Mehrere Modernisierungen. Hat ein Vermieter etwa 2019 die Miete im vereinfachten Verfahren erhöht, ist in den folgenden fünf Jahren eine Erhöhung wegen einer „normalen“ Modernisierung (Paragraf 559 Bürgerliches Gesetz­buch) ausgeschlossen. Eine wichtige Ausnahme gilt für vermietete Eigentums­wohnungen: Hier sind Miet­erhöhungen für „normale“ Modernisierungen nur zwei Jahre lang ausgeschlossen.

Schaden­ersatz: Schikanen am Bau

Mieter können unter Umständen Schaden­ersatz verlangen, wenn sich Vermieter bei Modernisierungs­arbeiten pflicht­widrig verhalten. Ein solches Fehl­verhalten kann etwa sein:

  • monate­langes Verhängen von Fens­tern mit einer blick­dichten Plane, ohne Baufort­schritt;
  • das länger­fristige Abstellen von Wasser;
  • das lang­fristige Aushängen der Haustür;
  • laute Bauarbeiten, die ohne Grund sehr früh morgens oder sehr spät ausgeführt werden.

Ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters wird in solchen Fällen vermutet. Der Vermieter kann die Vermutung aber entkräften, wenn er nach­voll­zieh­bare Gründe nennt, warum zum Beispiel die Bauarbeiten so früh oder so spät statt­fanden. Absicht­liches „Heraus­modernisieren“ kann jetzt auch mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro bestraft werden. Allerding ist es nicht leicht, Vermietern die Absicht nach­zuweisen.

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Tipps für Mieter

Wenn der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, sollten Sie sofort damit beginnen zu prüfen, ob der Vermieter das Recht dazu hat. Sie haben nur einen Monat Zeit, womöglich gegen die Modernisierung und/oder die damit verbundene Miet­erhöhung sprechende Argumente zu nennen. In der Regel ist sinn­voll, wenn sich mehrere von einer Modernisierung betroffene Mieter gemein­sam informieren und ggf. Widerstand leisten.

  • Ankündigung. Prüfen Sie zunächst, ob die Modernisierungs­ankündigung wirk­sam ist. Wenn sie es nicht ist, müssen Sie gar nichts unternehmen. Fragen Sie unbe­dingt den Mieter­ver­ein oder einen erfahrenen Mieter­anwalt, wenn Sie sich nicht sicher sind. Wenn die Ankündigung nicht wirk­sam ist, sollten sie gar nichts unternehmen, damit der Vermieter seinen Form­fehler möglichst nicht so bald bemerkt und korrigiert. Sollte der Vermieter mit nicht wirk­sam angekündigten Arbeiten beginnen, schalten sie den Mieter­ver­ein oder einen erfahrenen Mieter­anwalt ein und beauftragen Sie sie, die Arbeiten sofort stoppen zu lassen.
  • Einwände. Wenn die Modernisierungs­ankündigung wirk­sam ist und der Vermieter korrekt auf die Frist hinweist, müssen Sie alle Ihre Einwände – gegen die Modernisierung und die zu erwartende Miet­erhöhung – inner­halb eines Monats ab Zugang per E-Mail, Fax oder Brief äußern. Entscheidend ist, wann Ihr Wider­spruch beim Vermieter ankommt. Finanztest empfiehlt: Schreiben Sie nach Rück­sprache mit dem Mieter­ver­ein oder Ihrem Anwalt recht­zeitig einen Brief und lassen Sie ihn von einem zuver­lässigen Boten zum Vermieter bringen oder schi­cken Sie ihn per Einschreiben.
  • Härte. Wenn die Modernisierung für Sie eine besondere Härte darstellt, muss der Vermieter sie stoppen. Beispiele: Der Austausch von Fens­tern im Winter ist unzu­mutbar. Wer die Wohnung wegen Krankheit nicht verlassen kann, braucht keine größeren Arbeiten in der Wohnung zu dulden. Wenn sich die Raum­aufteilung ändert, kann das ebenfalls unzu­mutbar sein.
  • Miet­erhöhung. Führt die Modernisierung zu einer Miete, die für Sie eine besondere Härte darstellt, müssen Sie zwar die Modernisierung dulden. Der Vermieter muss aber auf die Miet­erhöhung verzichten und wird daher die Modernisierung vielleicht absagen.
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Tipps für Vermieter

Wenn Sie Ihre Miet­wohnung oder Ihr Miet­haus modernisieren wollen, müssen Sie genug Zeit für die Vorbereitung einplanen.

  • Ankündigung. Kündigen Sie die Modernisierung möglichst recht­zeitig an. Soweit möglich sollten Sie die Aufträge für die Arbeiten erst nach Ablauf von einem Monat nach Zugang der Modernisierungs­ankündigung bei den Mietern erteilen. Erst dann liegen Ihnen alle Einwände der Mieter vor und können Sie abschätzen, ob Ihr Plan aufgeht. Wenn mehrere Mieter sich unter Verweis auf eine besondere Härte gegen die Miet­erhöhung wehren können, müssen sie unter Umständen neu kalkulieren.
  • Formalien. Halten Sie unbe­dingt alle nach den einschlägigen Regeln im Bürgerlichen Gesetz­buch notwendigen Form­vorschriften ein. Wenn Sie die Modernisierung unwirk­sam ankündigen, können die Mieter den Beginn der Arbeiten stoppen und dürfen Sie unter Umständen die Miete nicht oder erst später erhöhen. Lassen Sie sich um Zweifel zum Beispiel vom Haus- und Grund­eigentümer­verband oder von einem erfahrenen Vermieter­anwalt beraten, wenn Sie sich nicht selbst sicher sind.
  • Absicherung. Nehmen Sie es ernst, wenn Ihre Mieter Widerstand gegen die Arbeiten als solches ankündigen, weil sie Ihre Pläne etwa für eine unzu­lässige Luxussanierung halten oder die Durch­führung der Arbeiten für eine unzu­mutbare besondere Härte halten. Lassen Sie die Einwände im Zweifel prüfen. Bringt auch das kein eindeutiges Ergebnis, sollten Sie vor Erteilung der Aufträge an die Baufirmen und/oder Hand­werker gericht­lich klären lassen, ob Sie dazu berechtigt sind, die Arbeiten durch­führen zu lassen und einen Teil der Kosten auf ihre Mieter umzu­legen. Sie laufen sonst Gefahr, dass Ihnen die Gerichte die Bauarbeiten stoppen und/oder Sie trotz Ihrer Investition keine Miet­erhöhung fordern dürfen.
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Urteile zu Modernisierungen

  • Drastische Erhöhung. Ein Mieter muss auch eine Modernisierung mit drastischer Miet­erhöhung dulden, wenn der Eigentümer die Wohnung dabei nur auf einen heute üblichen Stan­dard bringen will. Allerdings: Das Urteil erging zu einem Fall, für den die gesetzlichen Rege­lungen noch die Umlage von elf Prozent der Modernisierungs­kosten erlaubte. Seit 1. Januar 2019 sind es nur noch acht Prozent.
    Amts­gericht München, Urteil vom 30.12.2016
    Aktenzeichen: 453 C 22061/15
  • Vorgezogene Ankündigung. Vermieter durften die Ankündigung für eine Modernisierung nicht Jahre schi­cken, bevor die Arbeiten über­haupt beginnen. Hintergrund: Die Max-Emanuel-Immobilien GmbH wollte so noch von der bis Ende 2018 gültigen Rechts­lage zu profitieren, wonach sie berechtigt war, elf Prozent der Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umzu­legen. Seit 1.1.2019 sind das nur noch acht Prozent. Weitere Einzel­heiten zur Muster­fest­stellungs­klage eines Münchener Mieter­ver­eins in unserem Bericht Musterfeststellungsklage Was für Verbraucher drin ist.
    Ober­landes­gericht München, Urteil vom 15.10.2019
    Aktenzeichen: MK 1/19
    Verbraucher­vertreter: Rechtsanwalt Volker Rastätter, München
  • Wärmebedarfs­berechnung. Es reicht, wenn Vermieter nach Wärmedämm­maßnahmen den neuen Wärmedurch­gangs­wert der Wand („k – Wert“) belegen. Eine Wär­mebe­darfs­berechnung zum Beleg der Energie­einsparung ist nicht erforderlich.
    Bundes­gerichts­hof, Beschluss vom 10.04.2002
    Aktenzeichen: VIII ARZ 3/01
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