Modernisierung Special

Vermieter dürfen in mehr Komfort und bessere Technik investieren. Oft müssen die Mieter dafür zahlen, aber längst nicht immer.

Der morbide Charme des Altbaus mitten im berühmten Berliner Altbau­viertel Prenzlauer Berg hat Henning Vehling* immer besonders gefallen. Und die geringe Miete. Gerade mal 500 Euro zahlte er für die große Wohnung im Vorderhaus, gar nicht weit vom Kult­imbiss Konopcke. Wohnungen derselben Größe kosten in der Gegend sonst fast das Doppelte.

Das Haus gehörte bei Vehlings Einzug 1997 einer Erben­gemeinschaft. Doch vor fünf Jahren kaufte es ein Unternehmen. Wenige Wochen später kam der Brief: „Hier­mit kündigen wir an, das Haus und Ihre Wohnung zu modernisieren“, schrieb die Firma.

Dach und Fassade sollen eine Dämmung bekommen, neue Stromleitungen einge­baut werden und alles viel schöner werden. Dafür werde die Miete um rund 200 Euro steigen. Schließ­lich dürfen Vermieter 11 Prozent der Modernisierungs­kosten auf die Jahres­miete umlegen. So steht es im Bürgerlichen Gesetz­buch.

Miet­erhöhung um 40 Prozent

Vehling ging zum Mieter­ver­ein und erfuhr, dass er die Modernisierung dulden muss,

  • wenn es sich nicht um über­triebenen Luxus handelt,
  • der Vermieter ihm die Arbeiten schriftlich mindestens drei Monate vor Beginn ankündigt und
  • die Modernisierung für ihn keine besondere Härte darstellt.

Damit der Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen darf, muss er sie dem Mieter nach Ende der Bauarbeiten nach­voll­zieh­bar vorrechnen und die Verteilung auf verschiedene Mieter erklären.

Formal war Vehlings Modernisierungs­ankündigung in Ordnung. Ein Punkt allerdings blieb: „Eine um 200 Euro erhöhte Miete kann ich mir nicht leisten“, schrieb Vehling, der damals nur rund 1 000 Euro netto verdiente, an den Vermieter. Die Modernisierung stelle daher für ihn eine besondere Härte dar.

Das ändere nichts, entgegnete der Eigentümer. Die geplanten Arbeiten führten zu Einsparungen der Heiz­energie und brächten das Haus nur auf den üblichen Stan­dard. Vehling müsse sie deshalb unabhängig von den finanziellen Folgen dulden. Als Vehling seine Duldung weiter verweigerte, klagte der Vermieter – und hatte Erfolg.

Finanzielle Härte ändert nichts

Vehling ist verpflichtet, die geplanten Bauarbeiten zu dulden, urteilte das Amts­gericht Berlin-Mitte (Az. 21 C 184/09). Eine Erhöhung der Miete um 40 Prozent stelle zwar eine besondere Härte dar. Diese müssen Mieter jedoch hinnehmen, wenn die Modernisierung die Energieeffizienz verbessert und dadurch die Betriebs­kosten sinken oder wenn sie Haus und Wohnung auf den üblichen Stand bringt, begründete der Richter sein Urteil.

Die erste Runde des Rechts­streits zwischen Vehling und seinem Vermieter geht klar an den Vermieter. Da wissen beide noch nicht, dass bei Abrechnung der Kosten eine zweite Runde folgen wird.

Ungüns­tige Veränderung für Mieter

Als Vehling sich wehrte, konnten Mieter manche Arbeiten tatsäch­lich noch mit dem Hinweis auf eine finanzielle Härte verhindern. Das ist seit einer Gesetzes­änderung im vergangenen Sommer vorbei. Jetzt können die Mieter allenfalls eine verringerte Miet­erhöhung erreichen.

Faust­regel der Gerichte: Nach Zahlung der erhöhten Miete müssen Mieter genug Geld für die gewohnte Lebens­weise übrig behalten. Mietern mit höherem Einkommen ist also mehr zuzu­muten als Menschen mit wenig Geld.

Eine Härte liegt regel­mäßig vor, wenn die Miete um mehr als 30 Prozent steigt (Land­gericht Berlin, Az. 62 S 34/08). Im Einzel­fall kann aber auch schon eine geringere Miet­erhöhung eine besondere Härte darstellen (Land­gericht Berlin, Az. 65 S 285/09).

Trotz Härte darf der Vermieter die Kosten voll­ständig auf die Miete umlegen, wenn er Haus und Wohnung nur auf den inzwischen üblichen Stand bringt – so wie es auch im Fall Vehling schon galt.

Unzu­mutbare Härte

Für die Modernisierung als solche gilt damals wie heute: Mieter müssen sie grund­sätzlich dulden.

Das Bürgerliche Gesetz­buch lässt nur eine Ausnahme zu: „Eine Duldungs­pflicht (...) besteht nicht, wenn die Modernisierung (...) für den Mieter (...) oder einen Angehörigen seines Haus­halts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen (...) des Vermieters (...und...) anderer Mieter (...) sowie von Belangen der Energie­einsparung und des Klima­schutzes nicht zu recht­fertigen ist“, heißt es in Paragraf 555d.

Eine Härte kann vorliegen, wenn eine Modernisierung auch Einschränkungen mit sich bringt. So musste der Mieter einer Einzimmerwohnung nicht die Verkleinerung des Wohn­zimmer zugunsten eines neuen Bads dulden (Amts­gericht Berlin-Schöne­berg, Az. 11 C 68/93). Das Amts­gericht Hamburg hielt den Einbau von neuen Fens­tern mit einem Drittel weniger Glasfläche für nicht akzeptabel (Az. 46 C 395/97).

Härte durch Bauarbeiten

Auch die Bauarbeiten können eine besondere Härte mit sich bringen, zum Beispiel, wenn der Vermieter mitten im Winter neue Fenster einbauen lassen will. Einer älteren Dame als Mieterin ist so eine Modernisierung nicht zuzu­muten, wenn sie über Wochen Küche und Toilette in ihrer Wohnung nicht benutzen kann (Land­gericht Mann­heim, Az. 4 S 68/84).

Vermieter dürfen ihre Mieter zwar in einer Ausweich­wohnung unterbringen, doch auch das kann für ältere oder kranke Mieter im Einzel­fall unzu­mutbar sein.

Kein Zwang zum Luxus

Luxussanierungen gegen den Willen der Mieter sind von vorn­herein ausgeschlossen. Wo die Modernisierung aufhört und der Luxus anfängt, ist aber schwer zu sagen. Entscheidend ist die Antwort auf die Frage: Verbessern die Arbeiten wirk­lich den Wohn­wert oder dienen sie doch eher dem Erscheinungs­bild und der besseren Vermarktung der Wohnungen?

Der Einbau eines modernen Bades bringt eine Wohn­wert­verbesserung, wenn es in der Wohnung bisher nur Toilette, Wasch­becken und Dusche gab. Will der Vermieter allerdings teure Natur­stein­becken und Designarmaturen einbauen lassen, ist das Luxus, den sich Mieter nicht gefallen lassen und den sie auch nicht bezahlen müssen.

Umge­kehrt ist der Vermieter nicht verpflichtet, so billig wie möglich zu bauen. An der Wand hängende Toiletten mit Einbauspül­kasten sind kein Luxus, urteilte das Land­gericht Berlin (Az. 67 S 577/12). Auch der Einbau eines Hand­tuchheizkörpers geht nach Ansicht der Richter einer anderen Kammer des Berliner Land­gerichts in Ordnung (Az. 65 S 560/12).

Selbst aufwendige Umbauten können eine Modernisierung sein. Das Land­gericht Itzehoe etwa billigte den Plan, das Kinder­zimmer zu vergrößern und dafür den Balkon wegfallen zu lassen (Az. 9 S 81/10).

Hat der Mieter sich eine vom Vermieter geplante Wohn­wert­verbesserung schon selbst verschafft, muss dieser zurück­stecken. So durfte der Vermieter eine Wohnung nicht auf Kosten der Mieter an die neue Zentralhei­zung anschließen, nachdem die Mieter bereits mit seiner Genehmigung eine Gasetagenhei­zung einge­baut hatten. So hat es der Bundes­gerichts­hof als höchstes deutsches Zivilge­richt entschieden (Az. VIII ZR 25/12).

Koalition will Kosten begrenzen

Sobald Mieter eine Modernisierung dulden müssen und keine finanzielle Härte die Miet­erhöhung begrenzt, sind Vermieter fein raus: 11 Prozent der Kosten können sie auf die Jahres­miete umlegen. Haben die Mieter die Kosten für die Modernisierung nach gut neun Jahren voll­ständig gezahlt, bleibt die Miet­erhöhung trotzdem.

Das soll nicht so bleiben, versichern CDU, CSU und SPD im Koalitions­vertrag: „Durch eine Anpassung der Härtefall­klausel werden wir einen wirk­samen Schutz der Mieter vor finanzieller Über­forderung bei Sanierungen gewähr­leisten.“

Künftig sollen Vermieter höchs­tens 10 Prozent der Modernisierungs­kosten auf die Jahres­miete umlegen dürfen. Außerdem soll die Miet­erhöhung dem Vermieter nur zustehen, bis sich die Modernisierung amortisiert hat. Doch bisher gibt es noch nicht einmal einen Gesetz­entwurf.

Mieter müssen mitspielen

Ist die Modernisierung einmal durch, müssen sich Mieter mit ihr und den Bauarbeitern arrangieren. Wer sich doch noch quer­stellt, läuft Gefahr, Schaden­ersatz zahlen zu müssen. Mieter müssen die Hand­werker in die Wohnung lassen und leichte Möbel selbst zur Seite schieben. Schwere Schrankwände sind Vermietersache.

Führt die Modernisierung zu einer Energie­einsparung, dürfen Mieter drei Monate lang nicht einmal die Miete mindern, wenn sie die Wohnung wegen der Bauarbeiten nur einge­schränkt nutzen können. Erst danach haben sie das Recht, die Miete zu kürzen.

Für alle anderen Arbeiten gilt: Die Mieter dürfen ihre Zahlungen sofort verringern. Wie viel Geld sie einbehalten dürfen, hängt davon ab, wie stark die Nutzung der Wohnung beein­trächtigt ist. Die Gerichte entscheiden von Einzel­fall zu Einzel­fall (siehe Special: Miete mindern: Mieter müssen nicht frieren).

Aber Achtung: Bevor der Gesamt­betrag der Kürzungen eine Monats­miete erreicht, sollten Mieter sich unbe­dingt gründlich beraten lassen. Bei unbe­rechtigter Minderung droht ihnen die Kündigung.

Vermieter hat falsch abge­rechnet

Wenn die Bauarbeiter fertig sind, ist die Abrechnung dran. Der Vermieter darf nur dann eine erhöhte Miete kassieren, wenn er genau erklärt, welche Modernisierungs­kosten entstanden sind und welcher Teil davon auf welche Wohnung entfällt.

Oft ist umstritten, ob und in welchem Umfang die Modernisierung dem Vermieter Reparaturen erspart. Denn diese muss er selbst bezahlen und darf sie nicht auf den Mieter abwälzen

An dieser Stelle geht der Fall Vehling in die zweite Runde. Denn die jetzt wärmegedämmte Fassade hätte so oder so dringend reno­viert werden müssen. Der Vermieter setzte für die Reno­vierung pauschal 30 Prozent der Kosten an und legte 70 Prozent auf die Mieter um. Vehling sollte statt 500 Euro künftig 682 Euro Miete zahlen.

Das sah der Berliner nicht ein. Die Wärmedämmung koste nicht mehr als das Dreifache einer Fassadensanierung ohne Dämmung, argumentierte er.

Richter stoppt Miet­erhöhung

Vehling weigerte sich, die Miet­erhöhung zu bezahlen und bekam nach gut einem halben Jahr die frist­lose Kündigung. Doch der Mieter zog nicht aus. Schließ­lich erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der erhöhten Miete und Räumung der Wohnung.

Vehlings Anwalt Berndt Hint­zelmann hielt dagegen: Dem Vermieter stehe keine Erhöhung zu, solange er nicht den Preis der ohnehin nötigen Reparatur nach­voll­zieh­bar ermittelt habe. Es reiche nicht, pauschal einen kleinen Teil der Modernisierungs­kosten abzu­ziehen. Vehling habe daher keine Zahlungs­pflichten verletzt und die Kündigung des Miet­vertrags sei rechts­widrig.

Stimmt, urteilte das Amts­gericht Mitte in der zweiten Runde des Rechts­streits (Az. 14 C 16/11). Vehling darf weiterhin für 500 Euro Miete in der Wohnung bleiben.

Der Vermieter könnte einen neuen Anlauf für eine Miet­erhöhung starten. Doch darauf hat er verzichtet.

Wenig Zeit für den Einspruch

Der Fall Vehling ist lehr­reich für Mieter und Vermieter. Er zeigt, dass Vermieter viele Fehler machen können und Mieter mehrere Möglich­keiten haben, sich zu wehren.

Die Mieter müssen aber schnell reagieren, wenn der Vermieter eine Modernisierung korrekt ankündigt. Sie haben nach Ende des Monats, in dem sie das Schreiben des Vermieters erhalten, einen Monat Zeit, um ihre Einwände zu äußern. Die Frist gilt allerdings nur, wenn der Vermieter korrekt auf sie hingewiesen hat. Sonst dürfen Mieter ihre Argumente auch später noch bringen.

Wer sich wehren will, sollte sich sofort vom Mieter­ver­ein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechts­anwalt beraten lassen. Fehler im Einspruch gegen eine Modernisierung sind nach Ablauf der Frist nicht mehr gutzumachen.

* Name von der Redak­tion geändert.

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