Modernisierung Special

Drei­viertel aller Häuser in Deutsch­land sind über 30 Jahre alt. Viele von ­ihnen sind deshalb sanierungs­bedürftig.

Viele Eigentümer stehen vor der Aufgabe, ihre Häuser zu modernisieren. Knapp die Hälfte wurde nach dem Krieg und vor Einführung der ersten Wärmeschutz­ver­ordnung 1977 gebaut, ein weiteres Viertel stand bereits vor dem Krieg.

Die meisten Häuser in Deutsch­land sind deshalb mitt­lerweile in die Jahre gekom­men. Wann ist der richtige Zeit­punkt für ihre Modernisierung? Wie viel kostet das? Hier sind die Antworten auf die wichtigsten Fragen, die Sanierer haben.

Muss mein Haus schon modernisiert werden?

Modernisierung Special

Feuchte Keller, zugige Fenster und Türen, bröckelnder Putz, Schimmel an den Wänden: Viele typische Schwach­stellen älterer Häuser kann ein Laie selbst erkennen. Andere Mängel sind weniger offensicht­lich und tickende Zeitbomben. So können veraltete Ver- und Entsorgungs­leitungen oder eine betagte Elektrik für böse Über­raschungen sorgen, Schad­stoffe die Gesundheit schädigen und unsicht­bare Wärmebrü­cken hohe Energieverluste verursachen.

Besonders wer ein Haus kauft oder erbt, sollte einen Fachmann zu Rate ziehen. Er erkennt, ob die Holz­konstruktion des Dach­stuhls oder das Kellermauer­werk noch in Ordnung ist. Er weiß, wie sich Schäden beseitigen lassen. Viele ältere Häuser sind außerdem Energiefresser.

Eine grobe Über­schlags­rechnung ergibt Anhalts­punkte, ob der Energieverbrauch zu hoch ist. Dafür wird der Heiz­ölver­brauch im Jahr (ohne Warm­wasser­bereitung) durch die Quadrat­meterzahl des Hauses geteilt.

Beispiel: Eine Familie beheizt 150 Quadrat­meter Wohn­fläche und tankt 3 000 Liter Heizöl im Jahr. Der Verbrauch beträgt damit 20 Liter pro Quadrat­meter, das sind umge­rechnet 200 Kilowatt­stunden pro Jahr. Ein neu gebautes Haus darf 50 Kilowatt­stunden verbrauchen.

Gibt es Schwach­stellen, die für bestimmte Gebäude typisch sind?

Mit welchen Materialen ein Haus gebaut wurde und wie es konstruiert ist, hängt wesentlich von seinem Baujahr ab. Fachleute unter­teilen Häuser gern in sogenannte Baualters­klassen. Sie lassen einen ersten Aufschluss darüber zu, wo Sanierungs­bedarf ist. Hier ist ein kurzer Über­blick.

  • Bis in die zwanziger Jahre: Zu Beginn des 20. Jahr­hunderts baute man Häuser mit massiven Steinmauern, kombiniert mit Holz­konstruktionen für Zwischen­decken und Dachs­tühle. Nicht selten sind die Holzbalken­decken beschädigt, auch Fensterstürze können verrottet sein. Der Wärme- und Schall­schutz ist trotz der massiven Außenwände dürftig, die Keller sind meist nicht abge­dichtet, Fenster, Türen und Haus­technik – wenn noch im ursprüng­lichen Zustand vorhanden – genügen heutigen Anforderungen nicht mehr. Der durchschnitt­liche Heiz­wärmebedarf liegt bei etwa 250 Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter und Jahr.
  • Zwanziger und Dreißiger Jahre: Geburts­stunde des sozialen Wohnungs­baus und der Bauhaus-Architektur. So inno­vativ die architekto­nischen Ideen aus dieser Zeit waren, aus energetischer Sicht werfen die Häuser viele Probleme auf. So wurden zunehmend die energetisch kritischen Baustoffe Beton und Stahl verbaut und es wurden Flachdächer konstruiert, die häufig unzureichend abge­dichtet und gedämmt sind. Der durch­schnitt­liche Heiz­wärme­bedarf liegt bei etwa 250 Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter und Jahr.
  • Fünf­ziger Jahre: In der Wieder­aufbauzeit wurden oft minderwertige Materialien verbaut. Dennoch sind Häuser aus dieser Zeit oft besser als ihr Ruf. Die Heizungs­anlage, der Sanitär­bereich und die Elektrik sind aber meist veraltet. Der durch­schnitt­liche Heiz­wärmebedarf liegt bei über 260 Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter und Jahr.
  • Sechziger und Siebziger Jahre: Das Flachdach und der Bungalow­stil kommen in Mode. Immer häufiger werden Stahlbetonbau­konstruktionen benutzt, nicht nur für den Keller und die Decken, sondern auch für die Außenwände. Im Osten Deutsch­lands setzt sich die Groß­tafelbau­weise („Platte“) durch. Problematisch bei Häusern aus dieser Zeit kann der Einbau asbesthaltiger Werk­stoffe und von Dämm­materialien mit lungen­gängigen Faser­strukturen sowie die Verwendung gesund­heits­schädlicher Holzschutz­mittel sein.
  • Nach 1977: Nach der Ölkrise wird 1977 die erste Wärmeschutz­ver­ordnung einge­führt. Mit Folgen: Während bei Häusern aus den sechziger Jahren der Heiz­wärmebedarf im Schnitt noch bei etwa 250 Kilowatt­stunden pro Quadrat­meter und Jahr liegt, sinkt er im folgenden Jahr­zehnt auf rund 170 Kilowatts­tun­den. Gesetzlich zugelassen waren damals rund 200 Kilowatt­stunden.
  • Bis heute: Ende der acht­ziger Jahre setzt sich die Nied­rig­energiebau­weise durch, Anfang der Neunziger wird das erste Passiv­haus gebaut. Eine energetische Sanierung rechnet sich im Regelfall nicht. Ein Austausch der Heiz­anlage kann sich aber bereits lohnen.

Welche Energiesparmaß­nahmen bringen am meisten?

Je nachdem, wie hoch der Heiz­wärmebedarf des Hauses ist, kann eine Sanierung die Energiekosten um bis zu 80 Prozent senken. Um so viel Energie zu sparen, müssen Eigentümer in der Regel aber mehrere Stellen gleich­zeitig angehen. Sie sollten Außenwände, Dach und Keller dämmen, die Heizung erneuern und die Fenster austauschen.

Mit Abstand am meisten bringt die Dämmung des Hauses. Wer sein Haus rundum dämmt, kann seine Energiekosten um zwei Drittel senken und die Wohn­behaglich­keit im Haus deutlich steigern. Allerdings kostet eine Rund­umdämmung auch am meisten. Eigentümer müssen mit 20 000 Euro und mehr rechnen. Bis diese Investition wieder rein­geholt ist, vergehen einige Jahre.

Es muss aber keineswegs immer gleich der große Rund­umschlag sein. Auch gezielte kleine Dämm­maßnahmen helfen, die Energiekosten in Schach zu halten. Unkompli­ziert und kostengünstig ist beispiels­weise das Dämmen von Roll­laden­kästen und Heiz­körpernischen und das Abdichten von Tür- und Fens­territzen. Schnell, lohnens­wert und oft auch Pflicht ist bei nicht ausgebauten Dachböden das Dämmen der obersten Geschoss­decke.

Der Einbau einer neuen Heizung kann sich ebenfalls schnell rechnen. Der Kauf ­eines neuen Heizkessels kostet nur wenige tausend Euro und spart Jahr für Jahr mehrere hundert Euro Heiz­kosten. Denn ein ­moderner Brenn­wert­kessel kann bis zu 40 Prozent mehr Wärme aus der gleichen ­Ölmenge heraus­holen als ein alter Ölstan­dard­kessel mit hohen Wärmever­lusten und simplen Rege­lungen.

Ist eine bestimmte Reihen­folge bei der Modernisierung sinn­voll?

In einem ersten Schritt sollte ein Sach­verständiger eine Gebäude­diagnose durch­führen. Er prüft beispiels­weise vor einer Dämmung der Fassade, ob in der Außenwand Feuchtig­keit aufsteigt. Bevor das Dach gedämmt, ausgebaut und verkleidet wird, klärt er, ob die Dach­konstruktion noch in Ordnung ist.

Der Sach­verständige gibt auch Empfehlungen für die Reihen­folge der Maßnahmen. Das ist vor allem wichtig, wenn eine Modernisierung nicht auf einmal, sondern Schritt für Schritt durch­geführt werden soll.

Beispiel: Wenn zunächst der Heizkessel ausgetauscht und erst später das Haus gedämmt wird, ist der Kessel schnell über­dimensioniert. Sind die Wärmelöcher erst einmal gestopft, braucht die Heizung nämlich weniger Energie, um die Wohn­räume zu heizen. Die neue Heizung sollte dann dem verringerten Wärmebedarf angepasst sein.

Problematisch kann es auch sein, die Fenster zu erneuern, wenn nicht gleich­zeitig die Außenwände gedämmt werden. Die Feuchtig­keit aus den Innenräumen setzt sich dann nicht mehr an den Fens­tern, sondern an den kalten Wänden ab und kann dort zu Schimmel führen.

Lässt sich das Risiko Schimmel nach Dämm­maßnahmen vermeiden?

Eine gute Wärmedämmung ist normaler­weise auch ein guter Schutz vor Schimmel. Das Problem der kalten Außenwände gibt es dann nämlich nicht mehr. Dennoch kann es auch im Zusammen­hang mit Dämmung zu Feuchte- und Schimmel­problemen kommen. Gefahr droht zum Beispiel, wenn feucht­warme Luft aus dem Innenraum durch undichte Stellen in die Dämm­schicht eindringt. Ursache können ein ungedämmter Fußboden, eine undichte Gebäudehülle oder Lücken in der Dampf­sperre sein. Wie sich solche Problem­bereiche aufspüren und dauer­haft beseitigen lassen, erläutert unser Infodokument Feuchteschutz und richtige Dämmung.

Klar ist aber: Je dichter das Haus ist, desto weniger Feuchtig­keit entweicht aus der Innenraum­luft von selbst. Unver­zicht­bar ist deshalb regel­mäßiges kräftiges Lüften. Wem Zeit und Selbst­disziplin fehlen, sollte eine auto­matische Lüftungs­anlage einbauen. Sie sorgt auch bei geschlossenen Fens­tern für ausreichend Luft­austausch. In Neubauten gehören Lüftungs­systeme heute meist zum Stan­dard.

Sind gesetzliche Vorschriften zu beachten?

Sanierer müssen die Vorgaben der Energie­einspar­ver­ordnung 2009 (EnEV) beachten, wenn sie mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche verändern – also beispiels­weise die Fenster austauschen.

Sie müssen dann entweder nach­weisen, dass Energiebedarf und Wärmever­lust im sanierten Gebäude die Werte eines vergleich­baren Neubaus um nicht mehr als 40 Prozent über­schreiten. Oder sie sorgen statt dessen dafür, dass die einzelnen Bauteile, zum Beispiel Dach, Fassade oder Fenster, den Anforderungen an den Wärmeschutz entsprechen. Die mit dem Bau beauftragten Unternehmen müssen eine Erklärung abgeben, dass sie die Anforderungen der EnEV einge­halten haben.

Spätestens im nächsten Jahr soll die EnEV 2012/2013 inkraft treten. Laut Informationen des Internetportals EnEV-online plant der Gesetz­geber derzeit allerdings keine Anhebung der Anforderungen für Häuser im Bestand.

Wo finden Sanierungs­willige einen guten Berater?

Nur die wenigsten Haus­besitzer sind Fachleute, die mit den Details von Hausbau und Anlagen­technik vertraut sind. Die meisten brauchen daher den Rat von Experten und zwar sowohl für die Planung als auch für die spätere Bauphase.

Wie eine Umfrage des Forschungs­projektes Enef-Haus zeigt, verlassen sich die meisten Eigenheim­besitzer allerdings auf den Rat von Hand­werkern. Viele informieren sich auch bei Kollegen, Freunden und Nach­barn oder im Fach­handel.

Einen Architekten, Ingenieur oder Energieberater schalten dagegen nur wenige ein. Das entpuppt sich nicht selten als teurer Fehler. Denn falsch geplante oder nicht fachgerecht ausgeführte Modernisierungs­maßnahmen sind auch bei Altbausanierungen eine häufige Ursache für kost­spielige Bauschäden.

Bei der Suche nach dem richtigen Berater helfen Organisationen wie die Bauherren­verbände oder der Bundes­arbeits­kreis Altbauerneurung (siehe Unser Rat).

Muss vor der Sanierung ein Energieberater einbezogen werden?

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Grund­sätzlich ist vor jeder Altbausanierung eine Energieberatung sinn­voll. Viele Architekten und Ingenieure, die mit der Planung beauftragt sind, über­nehmen die Energieberatung daher gleich mit. Wer nur auf der Suche nach einer ersten Einschät­zung ist, kann auch einen kostengüns­tigeren Weg gehen.

Wollen Eigentümer für Energiesparmaß­nahmen an ihrem Haus KfW-Fördermittel beantragen, ist die Beratung durch einen Energieberater jedoch Pflicht. Für eine umfang­reiche „Vor-Ort-Beratung“ zahlt das Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (Bafa) sogar einen Zuschuss.

Eine Unter­suchung der Stiftung Warentest ergab allerdings deutliche Schwächen bei der Beratung. Die Auswahl des richtigen Beraters sollte daher sehr sorgfältig sein (siehe Unser Rat).

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