Modernisierung Test

Ein Förderkredit der KfW-Bank ist günstig, aber nicht immer spitze. Das neue Bad oder die Heizung finanzieren Eigentümer manchmal besser mit einer normalen Bank.

Wenn es um die Modernisierung von Wohnungen und Häusern geht, gilt die staatliche KfW-Bank als erste Adresse. Seit Jahren stellt die Förderbank Hauseigentümern dafür billige Kredite bereit, die sie über eine Bank oder Sparkasse beantragen können.

Ersetzt der Eigentümer seine alte Heizung durch eine Kombianlage aus Brennwertkessel und Solarkollektoren, zahlt er für den Öko-Plus-Kredit der KfW nur einen Effektivzins knapp über 4 Prozent.

Wer umfassend saniert und dadurch den Energieverbrauch seines Hauses auf Neubauniveau senkt, bekommt bis zu 50 000 Euro Darlehen aus dem KfW-Gebäudesanierungsprogramm zum Effektivzins von 2,88 Prozent. Zusätzlich werden ihm 5 Prozent der Schulden erlassen (siehe Tabelle: Günstig modernisieren mit der KfW-Förderbank). Mit solchen Traumkonditionen können andere Banken nicht mithalten.

Die Topzinsen der KfW-Bank gelten allerdings nur für einen begrenzten Katalog von Energiesparmaßnahmen. Will der Eigentümer sein Bad erneuern, Wände versetzen oder nur die Fassade neu verputzen, muss er sich mit einem Standardkredit aus dem Programm „Wohnraum modernisieren“ begnügen – und der ist mitunter teurer als der Modernisierungskredit einer Bank.

Bankkredit schlägt Förderkredit

Finanztest hat die Konditionen von Banken, Bausparkassen und Vermittlungsgesellschaften für Modernisierungskredite in Höhe von 10 000 und 25 000 Euro ermittelt. Die Zinsen sollten jeweils während der gesamten Laufzeit von fünf und zehn Jahren fest sein.

Das überraschende Ergebnis: Der Kredit von 25 000 Euro war bei rund der Hälfte der Banken im Test günstiger als ein Förderkredit der KfW für eine Standardmodernisierung. Beim Kleinkredit in Höhe von 10 000 Euro lag immerhin noch jede sechste Bank vor der KfW.

Grundschulddarlehen ab 5 Prozent

Modernisierung Test

Ein neues Bad mit etwas Luxus kostet schnell 10000 Euro und mehr. Bei günstigen Banken bekommen Hauseigentümer dafür einen Modernisierungskredit schon ab einem Zinssatz von 5 Prozent. Teure Banken verlangen mehr als 8 Prozent.

Die niedrigsten Zinsen zahlen Hauseigentümer für Modernisierungsdarlehen, die mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert werden. Denn das Haus als Pfand bietet der Bank eine erstklassige Sicherheit: Zahlt der Kunde die Raten nicht, kann sie ihr Geld notfalls per Zwangsversteigerung eintreiben.

Die BBBank, bester bundesweiter Anbieter im Test, vergab solche Kredite Anfang September zu einem Effektivzins von 4,96 Prozent. Mit einem Aufschlag von nur einem Zehntel Prozentpunkt gab es den Kredit auch als nachrangiges Darlehen für Kunden, die noch ihren Kredit abzahlen, den sie für den Bau oder Kauf ihres Hauses aufgenommen haben (siehe Tabelle: Große Zinsunterschiede bei Modernisierungskrediten).

Kredite mit Zinssätzen unter 6 Prozent bekommen Modernisierer aber auch ohne Grundschuld. Ganz vorne im Test liegen überwiegend regionale Institute wie die Sparkasse Mainz, die Volksbank Villingen und die Genobank Essen.

Eine günstige Alternative ist der „Ökokredit“, den die Ethik Bank bundesweit mit einer Laufzeit bis zu zwölf Jahren anbietet. Die Bank finanziert damit nicht nur Energiesparmaßnahmen, sondern beispielsweise auch einen altersgerechten Umbau und Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz.

Der Spitzenzins im Test stammt aus einem Sonderkreditprogramm der Volksbank Rhein-Ruhr: Beauftragt der Eigentümer regionale Handwerksbetriebe mit der Modernisierung, zahlt er für den Kredit mit 62 Monaten Laufzeit effektiv nur 4,44 Prozent Zinsen im Jahr.

Hausbank im Vorteil

Eine Modernisierung steht oft schon an, bevor der Kredit aus dem Bau oder Kauf des Hauses getilgt ist. Erster Ansprechpartner für den Modernisierungskredit ist dann die finanzierende Bank.

Weil der Hauseigentümer einen Teil seines Baudarlehens bereits getilgt hat, reicht die bestehende Grundschuld meist als Sicherheit für den neuen Kredit aus – egal ob die Bank einen eigenen Kredit vergibt oder ein Förderdarlehen der KfW vermittelt. Das gilt erst recht, wenn der Eigentümer zwar seinen Kredit bereits voll abgezahlt hat, die dafür eingetragene Grundschuld aber noch nicht hat löschen lassen.

Bei der Hausbank kommen Eigentümer daher oft einfach, unbürokratisch und ohne Zusatzkosten an einen neuen Kredit. Macht die alte Bank kein gutes Angebot, sollten sie sich aber nicht scheuen, das Geld für die Modernisierung von einer anderen Bank zu leihen.

Die Grundschuldkosten holen sie vor allem bei hohen Darlehen durch einen günstigeren Zinssatz schnell wieder herein. Eine freie Grundschuld lässt sich außerdem durch eine Abtretung auf die neue Bank übertragen. Auch eine Teilabtretung ist möglich. Das ist deutlich günstiger, als für den Kredit eine neue Grundschuld zu bestellen. Und von einigen Banken bekommen Eigentümer sogar einen günstigen Kredit, ohne die Immobilie zu verpfänden.

Ohne Grundschuld flexibler

Viele Banken verzichten auf eine Absicherung im Grundbuch, wenn die Darlehenssumme einen Betrag von 10 000 bis 30 000 Euro nicht übersteigt. Solche „Blankodarlehen“ sind zwar teurer als Grundschulddarlehen, bieten aber eine Reihe von Vorteilen:

  • Der Kreditnehmer spart Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung. Bei einer Grundschuld von 10 000 Euro sind das ungefähr 150 Euro.
  • Meist entfällt das sonst übliche Ermitteln des Immobilienwerts. Die Bank verlangt weder Grundbuchauszüge noch Lagepläne oder Wohn- und Nutzflächenberechnungen. In der Regel reichen die letzten Gehaltsbescheinigungen und eine Selbstauskunft für die Kreditvergabe aus.
  • Kredite, die nicht durch ein Grundpfandrecht gesichert sind, kann der Kunde bereits sechs Monate nach der Auszahlung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Außerdem kann er beliebig hohe Sondertilgungen leisten.

Bei Grundschulddarlehen ist eine vorzeitige Rückzahlung dagegen während der Zinsbindung ausgeschlossen. Sondertilgungen sind allenfalls begrenzt und nur nach Vereinbarung möglich.

Blankodarlehen sind bei vielen Banken nur 0,5 bis 1,0 Prozent teurer als Grundschulddarlehen. Vor allem bei kleineren Darlehensummen und kurzer Kreditlaufzeit können die Vorteile eines Blankodarlehens überwiegen. So macht 1 Prozent Unterschied im Effektivzins bei einem 10 000-Euro-Darlehen mit fünf Jahren Laufzeit insgesamt nur rund 240 Euro aus. Bei einem 25 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit fällt der Unterschied mit 1 100 Euro viel stärker ins Gewicht.

Mitunter bleibt Hauseigentümern sowieso nichts anderes übrig, als für ihre Modernisierung einen Kredit ohne Grundbuchsicherung aufzunehmen. Ist das Haus noch mit 80 Prozent des Immobilienwerts belastet, vergeben Banken oft keine Grundschulddarlehen mehr, weil ihre Beleihungsgrenze überschritten ist.

Der KfW ist es egal, welche Sicherheiten der Kunde für ihre Kredite stellt. Ob Grundschuld oder nicht, das entscheidet die Bank, die den Kredit vermittelt. Die KfW stellt zwar die Kreditmittel bereit. Für die Rückzahlung haftet aber die Bank.

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