Vermieter: Weniger Energie = höhere Miete

Modernisierung Special

In schwervermietbaren Immobilien lässt sich durch Modernisierungen Leerstand vermeiden.

Vermieter profitieren nicht direkt von geringeren Energiekosten – aber sie können höhere Mieten verlangen.

Seit 2002 sind die sogenannten warmen Betriebskosten um mehr als 30 Prozent gestiegen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser kletterten innerhalb von vier Jahren von etwa 0,81 Euro auf 1,07 Euro je Quadratmeter und Monat.

Angesichts dieser Zahlen sind sich selbst Mieter- und Vermieterverbände einig: Die Sanierung des Wohnungsbestands muss vorangetrieben werden. Doch viele Vermieter halten sich mit Investitionen zurück. Denn anders als Eigenheimbesitzer haben Vermieter von den eingesparten Energiekosten selber nichts. Zwar können sie im Prinzip 11 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Doch die haben viele Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren.

Modernisierungswillige Vermieter müssen deshalb darauf achten, keine Formfehler zu begehen und den Mieter von Anfang an in die Planungen einzubeziehen.

Alles genau ankündigen

Eine große Fehlerquelle ist die Ankündigung: Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich mitteilen, welche Baumaßnahmen er wann plant, wie viel Energie dadurch eingespart wird und mit welcher Mieterhöhung der Mieter rechnen muss. Ein Aushang im Hausflur reicht nicht. Die Ankündigung muss drei Monate vor Beginn der Arbeiten beim Mieter sein.

Grundsätzlich muss der Mieter die Modernisierung dulden. Verpasst der Vermieter die rechtzeitige und korrekte Ankündigung, kann der Mieter die Duldung verweigern. Gleiches gilt, wenn die Modernisierung für ihn eine besondere Härte darstellt. Dazu gehören zum Beispiel

  • unzumutbare Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten, etwa der Einbau von neuen Fenstern im Winter,
  • dauerhafte Nachteile, etwa wenn sich die Wohnfläche deutlich verringert,
  • Entwertung von Eigenleistungen des Mieters, beispielsweise wenn der Einbau einer Etagenheizung sinnlos wird.
  • zu hohe Miete. Das ist der Fall, wenn das konkrete Einkommen des Mieters für die höhere Miete nicht ausreicht. Wird die Wohnung allerdings nur in einen „allgemein üblichen Standard“ gebracht, ist die Mieterhöhung kein Härtegrund.

Mieterhöhung richtig erklären

Sind die Bauarbeiten beendet, kann der Vermieter die Miete erhöhen, und zwar jährlich um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Für den Mieter muss nachvollziehbar sein, wie sich die Erhöhung berechnet. So muss der Vermieter erklären, welche Kosten entstanden sind und nach welchem Schlüssel sie auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.

Häufiger Streitpunkt ist die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Die Kosten für Instandhaltung sind nämlich mit der normalen Miete abgegolten. Nur Investitionen, die die Wohnverhältnisse auf Dauer deutlich verbessern oder nachhaltig Energie einsparen, können umgelegt werden.

Wenn die Fassade gedämmt, die Heizung erneuert oder die Fenster ausgetauscht werden, muss deshalb meist ein Reparaturanteil rausgerechnet werden. Bekommt der Vermieter Fördermittel, zum Beispiel von der KfW, muss er bei der Kostenermittlung auch mögliche Zinsvorteile und Zuschüsse berücksichtigen. Verpflichtet, staatliche Finanzhilfen in Anspruch zu nehmen, ist er aber nicht.

Heraus kommen nicht selten Mieterhöhungen von 3 Euro pro Quadratmeter und mehr. Das ist wesentlich mehr, als der Mieter an Betriebskosten einspart. Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass das zulässig ist: Eine Mieterhöhung wegen Energiesparmaßnahmen ist nicht durch den Betrag der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt (Az: VIII ZR 149/03).

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