Mietvertrag Verbotene Klauseln

Mal ehrlich. Wer liest schon das ganze Kleingedruckte im Mietvertrag, bevor er für seine Traumwohnung unterschreibt? Kaum einer. Manchmal ist das auch gar nicht so schlimm. Denn längst nicht jede Klausel im Vertrag ist wirksam.

Jüngst hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Reihe mieterfreundlicher Entscheidungen getroffen. „Die meisten seit 1987 verwendeten Klauseln zu den Schönheitsreparaturen dürften unwirksam sein“, schätzt Norbert Slomian, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Heilbronn. Auch viele andere Gerichte haben Mietern den Rücken gestärkt.

Finanztest hat die 20 wichtigsten ­unwirksamen Klauseln in Formularmietverträgen zusammengefasst.

1. Einzugsrenovierung. Die vorformulierte Klausel, dass der Mieter beim Einzug renovieren muss, ist unwirksam (Oberlandesgericht [OLG] Hamburg, Az. 4 U 201/90). Der Mieter wäre sonst verpflichtet, Schäden seines Vormieters zu beheben. Individuell können Vermieter und Mieter eine solche Pflicht aber vereinbaren (siehe „Gültig oder nicht?“).

2. Auszugsrenovierung. Mieter müssen nicht renovieren, wenn Vermieter in Klauseln vorschreiben, dass Mieter sowohl regelmäßig Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung durchführen müssen (BGH, Az. VIII ZR 308/02). Diese Doppelverpflichtung ist unzulässig.

3 Tapeten. Eine Klausel, die Mieter zwingt, bei Auszug alle von ihnen angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist ohne Wirkung (BGH, Az. VIII ZR 109/05).

4. Renovierungszeitplan. Stehen im Formularmietvertrag feste Fristen für Schönheitsreparaturen, zum Beispiel drei Jahre für Küche und Bad, fünf Jahre für andere Räume, ist diese Klausel unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 361/03). Die Grundregel lautet: Ein Mieter soll nur reparieren, was er selbst verwohnt hat. Nicht jeder nutzt ein Bad so stark, dass es bereits nach drei Jahren renovierungsbedürftig ist.

Ist die Reparaturklausel ungültig, muss der Vermieter die laufenden Reparaturen durchführen. Entscheidend ist der Wortlaut . Ein Fristenplan ist zulässig, wenn es darin heißt, dass „im Allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ nach dem ­Ablauf einer bestimmten Frist renoviert werden soll. Er ist unzulässig, wenn der Mieter verpflichtet wird, „mindestens“­ ­innerhalb der Fristen zu renovieren.

5. Renovierungsquote. Weil Mieter erst nach einiger Zeit renovieren müssen, zum Beispiel eine Küche nach etwa drei Jahren, verpflichten Vermieter sie mitunter, Geld zu zahlen, falls sie vorher ausziehen („Quotenhaftung“). Beispiel: Ein Mieter, der nach einem Jahr auszieht, müsste für das Bad ein Drittel der Renovierungskosten für diesen Raum zahlen.

Quotenklauseln, die folgende Punkte nicht berücksichtigen, sind unwirksam: 

Für die Berechnung der Kosten muss sich der Vermieter an die üblichen Renovierungsfristen halten – er darf vom Mieter, der nach einem Jahr auszieht, nicht 50 Prozent der Bad-Renovierungskosten, sondern nur 33 Prozent verlangen.

Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit auszuführen statt dafür zu bezahlen (BGH, Az. VIII ARZ 1/88).

Eine an sich korrekte Quotenklausel ist unzulässig (BGH, Az. VIII ZR 178/05), wenn im Vertrag der verbotene starre ­Fristenplan steht (siehe Punkt 4).

6. Handwerkerpflicht. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen nicht selbst, sondern von einem Fachmann auf eigene Kosten durchführen zu lassen, ist unwirksam (OLG Stuttgart, Az. 8 REMiet 2/92). Schließlich gibt es auch Privatpersonen, die wie ein Handwerker zum Beispiel streichen oder lackieren können.

Die Unwirksamkeit der Klausel befreit den Mieter aber nicht von der Pflicht zu ­renovieren, wenn der Vermieter ihn wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet hat (siehe Punkt 4).

7. Waschmaschine. Die Klausel „Das Aufstellen einer privaten Waschmaschine in der Wohnung ist untersagt“, bindet den Mieter nicht (Amtsgericht ­Hameln, Az. 23 C 380/93). Auch einen Wäschetrockner darf er bei sich aufstellen.

8. Rohrverstopfung. „Wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, haften alle Mieter anteilig für die Schadensbehebung.“ Das ist unwirksam, weil Mieter dann auch haften müssten, ohne selbst Schuld am Schaden zu sein (OLG Hamm, Az. 4 REMiet 10/81).

9. Heizung. Vermieter versuchen sich mit­unter vor einer Mietminderung wegen einer defekten Heizung oder schlechten Isolierung zu schützen. Sie schreiben dann etwa in den Vertrag: „Als vertragsgemäße Erfüllung gilt eine Temperatur in den Miet­räumen von mindestens 18 Grad für die Zeit zwischen 9 Uhr und 21 Uhr.“ Das ist zu kalt, deswegen ist die Klausel unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 65 S 9/91). Tagsüber muss mindestens eine Temperatur von 20 Grad möglich sein, nur nachts darf sie niedriger liegen.

10. Kaution. Die Mietkaution darf nach Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass zum Beispiel ein Student neben den drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft vom Vater beibringt. Verlangt der Vermieter zu viel Mietsicherheiten, ist der zu viel vereinbarte Teil unwirksam. Wer vier statt drei Kaltmieten zahlen musste, kann eine zurückfordern.

11. Fahrrad / Kinderwagen. Vermieter dürfen Mietern in einer Hausordnung, die dem Mietvertrag beiliegt, nicht generell verbieten, einen Kinderwagen im Hof oder im Hausflur abzustellen (Landgericht Hamburg, Az. 316 S 110/91). Der Mieter ist berechtigt, einen Kinderwagen im Treppenhaus abzustellen, wenn der Wagen andere Mieter nicht übermäßig behindert und ihm das ständige Rauf- und Runtertragen in die Wohnung oder in ­einen Keller nicht zuzumuten ist.

Gibt es einen Fahrstuhl im Haus, ist es einem Mieter aber vielleicht zuzumuten, dass er den Wagen stets mit in die Wohnung nimmt.

Anders als den Kinderwagen dürfen Mieter das Fahrrad nicht einfach im Hausflur oder im Kellereingang abstellen. Sie brauchen dafür in der Regel die Zustimmung des Vermieters.

Dass der Mieter das Fahrrad mit in seine Wohnung nimmt oder im Keller abstellt, kann der Vermieter aber nicht verhindern. „Eine Klausel, die das verbietet, dürfte ­unwirksam sein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund.

Selbst zur Nutzung eines Abstellraums für Fahrräder sind Mieter mitunter nicht verpflichtet. Ein besonders teures Fahrrad dürfen sie mit in die Wohnung nehmen, um sich vor einem Diebstahl zu schützen (Amtsgericht Münster, Az. 7 C 127/93).

12. Schlüssel. Eine Klausel, wonach der Mieter nach dem Verlust eines Hausschlüssels ohne Rücksicht auf die Schuldfrage verpflichtet ist, das Auswechseln der Schlüsselanlage oder neue Schlüssel zu bezahlen, gilt nicht (Landgericht Berlin, Az. 64 S 551/99; OLG Brandenburg, Az. 7 U 165/03).

13. Tiere. Der Vermieter darf die Haltung von Tieren nicht ohne Ausnahme verbieten (BGH, Az. VIII ZR 10/92). Denn sonst wären auch Ziervögel, Goldhamster, Kaninchen oder Meerschweinchen verboten. Kleintiere darf der Mieter aber stets in der Wohnung halten.

Ein Verbot, Hunde oder Katzen in der Wohnung zu halten, ist nach Ansicht vieler Gerichte dagegen wirksam. Steht im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung oder das nichtige Verbot jeglicher Tierhaltung, dürfen Mieter Hunde oder Katzen nur halten, wenn es der Vermieter erlaubt.

14. Verwaltungskosten. Der Vermieter darf seine Kosten für die Verwaltung der Wohnung wie zum Beispiel Ausgaben für den Hausverwalter, für Porto oder Telefon nicht auf seine Mieter um­legen. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Eine Klausel wie „Sämtliche Nebenabgaben wie für Verwaltung werden nach gemessenem Verbrauch jährlich abgerechnet“, ist unwirksam (OLG Koblenz, Az. 4 W RE 720/85).

15. Kleinreparaturen. Kosten für kleinere Reparaturen in der Wohnung dürfen Vermieter dem Mieter zwar grundsätzlich auferlegen, auch wenn dieser nicht schuld an dem Schaden ist („Bagatellklausel“). Eine solche Klausel ist aber unwirksam, wenn die Kosten, die auf den Mieter zukommen, nicht begrenzt sind:

Die einzelne Kleinreparatur darf höchstens 75 Euro kosten, urteilte 1991 das OLG Hamburg. Rechtsanwalt Norbert Slomian hält heutzutage einen Betrag von 100 Euro für angemessen. Die Klausel muss außerdem eine Höchstgrenze für ­einen festen Zeitrahmen, zum Beispiel für ein Jahr, enthalten. Das OLG Hamburg hält eine Jahresgrenze von 300 Euro oder maximal 10 Prozent der Jahresmiete für zulässig (Az. 5 U 135/90).

16. Wohnungsbesichtigung. Die Klau­sel „Der Vermieter und sein Be­auftragter können die Mieträume werktäglich von 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes betreten“, ist unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 67 S 254/03). Der Klausel fehlt ein Terminhinweis, wann der Vermieter seinen Besuch beim Mieter anmeldet.

Ist die Klausel ungültig, darf der Vermieter nur dann in die Wohnung, wenn er ­einen Grund hat. Etwa wenn er das Haus Nachmietern zeigen will oder in der Wohnung etwas reparieren muss.

17. Vermieterhaftung. Eine Klausel, wonach der Vermieter nicht haftet, „falls der Vormieter die Wohnung nicht rechtzeitig freimacht“, ist unwirksam (OLG München, Az. 29 U 2366/88). Der Mieter darf ­­kündigen, wenn er nicht rechtzeitig einziehen kann.

Der Vermieter kann auch nicht die Haftung für den Fall ausschließen, dass ein Mangel in der Wohnung Sachen des Mieters beschädigt. Führt zum Beispiel Feuchtigkeit in der Wohnung zu Schäden an Möbeln, haftet er trotz Ausschlussklausel (BGH, Az. VIII ARZ 1/01).

18. Änderungsvorbehalt. Eine Klausel im Mietvertrag, dass spätere Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Haus für den Mieter verbindlich sind, gilt nicht, weil der Mieter keinen Einfluss auf diese Beschlüsse hat (Amtsgericht Wuppertal, Az. 37 C 183/89.

19. Thermenwartung. „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“ Diese Klausel greift nicht, weil keine Obergrenze für die Kosten der Wartungsarbeiten festgelegt ist (BGH, Az. VIII ZR 38/90). Eine solche Klausel kann nur dann wirksam sein, wenn ähnlich wie bei Kleinreparaturen (Punkt 15) eine Kostengrenze für die Wartung vereinbart ist. ­Mieter mit einer unwirksamen Klausel im Vertrag müssen die Therme nicht auf ihre Kosten warten lassen. Das ist Sache des Vermieters.

20. Kündigungsverbot. „Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags“. Diese Klausel ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 27/04). Ein Kündigungsausschluss per Klausel für bis zu vier Jahren ist in Ordnung.

Wer in einem Vertrag mit unzulässigem Kündigungsverbot steckt, kann nach der üblichen Dreimonatsfrist kündigen.