Miets­häuser Syndikat: Anlegergeld für selbst­verwaltete Miets­häuser – sozial und riskant

Gegen das Spekulantentum

Mieter der Freies Haus 3d GmbH in Bremen: Seit Mai 2011 sind sie an ihrem Haus beteiligt. Eines ihrer Ziele: lang­fristige Mietsicherheit.

Die Horrorgeschichten über Vermieter gehen vor allem in Groß- und Universitäts­städten nicht aus: Oft verdrängen darin Spekulanten Mieter aus ihrem Heim, weil die sich ihre nun luxuriös sanierten Wohnungen nicht mehr leisten können.

Gegen­steuern will der Verein Miets­häuser Syndikat aus Freiburg im Breisgau mit immer neuen Projekten. Er wurde schon 1992 gegründet und unterstützt bundes­weit Gruppen, die Miets­häuser kaufen und selbst verwalten wollen. Auf diese Weise wurden 90 Haus­projekte „entprivatisiert“, heißt es auf der Internetseite der Miets­häuser Syndikat GmbH, die dem Verein gehört. Sie verweist außerdem auf 25 weitere Initiativen, die hoffen, etwas Ähnliches zu verwirk­lichen. Die Haus­projekte finanzieren sich unter anderem mit Geld, das Privat­anleger in Form von Direkt­krediten geben.

Maximal 2 bis 3 Prozent Zinsen

Für ihre Kredite an die Haus­projekte sollen die Anleger maximal 2 bis 3 Prozent Zins bekommen. Das ist wenig im Verhältnis zum Risiko. Die Projekte wollen aber gar nicht mit üblichen Anla­geangeboten mithalten. Sie wenden sich an Über­zeugte, die das Anliegen des Miets­häuser Syndikats unterstützen: bezahl­bare Wohnungen und Gewerberäume zu schaffen, die selbst verwaltet werden. Das Spektrum reicht von ehemals besetzten Miets­häusern in Berlin über Nied­rig­energiehäuser bis zum Hand­werk­erhof Ottensen in Hamburg. Der besondere Geist war bei einem Fach­gespräch der Grünen im Bundes­tag im November 2014 zu spüren. Dort schwärmten Bewohner und Vereins­mitglieder mehrerer Projekte von „ihren“ Häusern.

Auf das Geld der Anleger angewiesen

Alle Haus­projekte funk­tionieren nach demselben Prinzip: Gleichge­sinnte gründen einen Haus­ver­ein. Er wird Gesell­schafter an einem privatwirt­schaftlichen Unternehmen, dem das Haus dann gehört. Der zweite Gesell­schafter ist das Miets­häuser Syndikat. „Entprivatisiert“ ist das Haus im streng­genom­menen Sinn nicht. Das Miets­häuser Syndikat meint damit vielmehr, dass die Häuser „dem Immobilienmarkt entzogen werden“, weil der Kauf Spekulanten den Zugang versperrt. Die Privat­anleger spielen eine zentrale Rolle. Denn die Banken geben nur Geld, wenn genügend Mittel über die Direkt­kredite zusammen­kommen. Entsprechend umworben werden die Privatleute. Oft sind sie schon mit Beträgen ab 500 Euro will­kommen. Sie können sich die Lauf­zeit und sogar den Zins aussuchen – maximal allerdings 2 bis 3 Prozent. In Zeiten, in denen Banken häufig Sparzinsen unter 1 Prozent anböten, „stellen unsere bis zu 2 Prozent gewährten Zinsen eine durch­aus attraktive Geld­anlage dar“, wirbt das Haus­projekt Berlin-Rahns­dorf – vergleicht dabei aber Äpfel mit Birnen. Denn Sparer haben einen Anspruch darauf, dass ihnen Einlagen ersetzt werden, wenn ihre Bank zusammenbricht. Bei den Direkt­krediten ist das nicht der Fall.

Im Insolvenzfall ist das Geld in Gefahr

Die Projekte des Miets­häuser Syndikats unterstützen sich zwar gegen­seitig. Die privaten Kredit­geber sind aber voll auf das Wohl und Wehe ihrer Gesell­schaft angewiesen. Für sie werden keine Sicherungs­rechte über die Immobilien im Grund­buch einge­tragen. Sie müssen auf die pünkt­liche Zahlung der Zinsen und ihres Kredit­betrags verzichten, wenn sonst ihrem Projekt die Insolvenz drohen würde. Wird ein Insolvenz­verfahren eröffnet, kommen sie erst an die Reihe, wenn alle Forderungen vorrangiger Gläubiger erfüllt sind. In der Regel ist dann nichts übrig. So gingen die Anleger im bislang einzigen Pleitefall leer aus, als die Eilhards­hof GmbH aus Neustadt an der Wein­straße im Juli 2010 wegen zu stark gestiegener Baukosten Insolvenz anmeldete. Glück im Unglück für die Anleger: Ein Solidaritäts­komitee gründete sich und sammelte Spenden, damit sie wenigs­tens einen Teil wiederbekamen. Einige Klauseln erhöhen das Risiko noch. Das Haus­projekt Berlin-Rahns­dorf etwa tilgt während der Lauf­zeit nichts vom Darlehen des Anlegers und zahlt auch die Zinsen erst an deren Ende oder nach der Kündigung des Kredits aus, wenn Anleger nicht etwas anderes wünschen. Das gesamte Geld steht also während der Lauf­zeit im Risiko. Angesichts dessen ist der Zins gering.

Mehr gute Tat als Geld­anlage

Die Hausgesell­schaften argumentieren, dass nied­rige Zinsen die dauer­haft güns­tigen Mieten ermöglichten. Das Berliner Projekt LaVida­Verde sieht als Vorteil der Direkt­kredite „die Gewiss­heit, dass Ihr Geld für einen sozialen Zweck statt für eine Bank arbeitet“.Dorothea Mohn, Finanz­expertin beim Verbraucherzentrale Bundes­verband, bemängelt bei einigen Projekten des Miets­häuser Syndikats, dass sie „nicht umfassend genug über die Risiken aufklären“.

Kein Mitspracherecht für Anleger

Die Initiativen präsentieren sich zwar sehr offen. ProWo Projekt Wohnen Giessen etwa lädt die Kredit­geber ein, sich „bei einer Tasse Kaffee über den Verbleib Deiner Investition vor Ort zu informieren“. Ein formales Mitspracherecht haben die Anleger aber nicht. Auch künftig bleiben sie auf den guten Willen der Anbieter angewiesen. Nach­rangdarlehen wie Direkt­kredite müssen zwar voraus­sicht­lich ab Sommer 2015 schärfere Vorschriften erfüllen, wenn das Klein­anleger­schutz­gesetz in Kraft tritt. Erleichterungen gelten aber für soziale und gemeinnützige Projekte mit sehr moderaten Renditen, die höchs­tens eine Million Euro einwerben. Darunter fallen Angebote wie die Direkt­kredite für das Syndikat.