Mieter, die ihre Nebenkostenvorauszahlungen nur teilweise leisten, müssen mit einer Räumungsklage rechnen. Der Vermieter muss nicht erst auf Zahlung der vollen Nebenkosten klagen. Es reicht aus, wenn das Gericht im Rahmen der Räumungsklage überprüft, ob die Nebenkosten richtig bemessen sind. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Klage auf Räumung nicht von Zahlungsklage abhängig
Wenn ein Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen nicht in voller Höhe zahlt und es dadurch zu einem Mietrückstand kommt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Vermieter muss nicht erst auf Zahlung der vollen Nebenkosten klagen, sondern kann direkt Räumungsklage erheben, wenn ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand aufgelaufen ist. Im Räumungsprozess wird dann überprüft, ob der Vermieter die Vorauszahlungen anpassen durfte. Dadurch sei der Mieter hinreichend geschützt, entschied der Bundesgerichtshof.
Bundesgerichtshof entscheidet gegen Mieterin
Das Gericht hat mit seiner Entscheidung einer Mieterin widersprochen. Sie war der Ansicht, der Vermieter müsse zunächst die vollen Nebenkosten einklagen, damit die Höhe der Vorauszahlungen gerichtlich überprüft werden könne. Die Mieterin hatte die angepassten Nebenkostenvorauszahlungen und Teile der Grundmiete nicht mehr gezahlt. Nachdem im Zeitraum von November 2003 bis Dezember 2004 ein erheblicher Mietrückstand aufgelaufen war, hatten die Vermieter der Frau fristlos gekündigt.
Wann ein Mietrückstand Kündigungsgrund ist
Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Überweisungsterminen insgesamt mehr als eine Miete schuldig bleibt. Dasselbe gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nur teilweise bezahlt und diese kleineren Beträge zusammengenommen den Mietzins für zwei Monate erreichen. Wer also die um 100 Euro gestiegene Miete nicht zahlt und eine Monatsmiete von 1 000 Euro hat, erreicht die kritische Marke erst nach 20 Monaten. Vermieter können aber auch bei Mietschulden unter zwei Monatsmieten kündigen, dann aber nur fristgemäß.
Miete mindern ohne Risiko
Tipp: Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Ihnen bei einer Mietminderung keine Kündigung droht, sollten Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. So bleibt Ihnen die Möglichkeit, vor Gericht zu klären, ob eine Mietminderung berechtigt wäre. Das Risiko einer Kündigung besteht dann nicht. Wie Sie die Miete richtig mindern, können Sie auch im Gewusst wie: Miete mindern nachlesen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012
Aktenzeichen: VIII ZR, 1/11
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