Mietrecht Special

Haus und Wohnung sind oft kleiner als angegeben. Um nicht zu viel zu bezahlen, sollte jeder einmal nachmessen.

Es ist nicht leicht, die Dach­geschoss­wohnung von Heiko F.* aus München auszumessen: Dach­schrägen in allen acht Zimmern, ein langer, verwinkelter Flur, frei­stehende Stützbalken. Annähernd 119 Quadrat­meter beträgt die Wohn­fläche laut Miet­vertrag.

Doch der IT-Manager und sein Lebens­gefährte trauten den Angaben nicht. Sie ließen einen Architekten die Wohnung vermessen. Zwei­einhalb Stunden nahm der Fachmann Maß. Ergebnis: Lediglich knapp 102 Quadrat­meter zählen zur Wohn­fläche – 17 Quadrat­meter weniger als angegeben.

Weniger Wohn­fläche, weniger Miete

Heiko F. kürzte die Miete um 14 Prozent. Genauso groß ist die Abweichung von den Angaben des Vermieters.

Jeden Prozent­punkt, um den sich der Vermieter vertut, darf der Mieter anteilig von der Miete abziehen. Das hat der Achte Senat des Bundes­gerichts­hofs zeitgleich in drei Urteilen fest­gehalten (Az. VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03). Auch die Voraus­zahlungen der Neben­kosten darf der Mieter im gleichen Maße kürzen (Az. VIII ZR 256/09). In der Neben­kosten­abrechnung muss der Vermieter künftig die tatsäch­liche Wohn­fläche ansetzen. Oft erhalten Mieter auch einen Teil der Kaution zurück, denn die darf nicht höher als drei Monats­kaltmieten sein.

Alles oder nichts

Abweichungen der Wohn­fläche, so sagt der Tüv-Rhein­land-Experte Carsten Rohlfs, seien häufig. In etwa zwei von drei Fällen stellt der Bausach­verständige eine Abweichung von mehr als einem Quadrat­meter fest.

Doch nicht jeder Mieter darf dann bereits die Miete mindern und Geld fordern. Abweichungen von bis zu 10 Prozent bleiben in der Regel folgenlos. Auch das hat der Bundes­gerichts­hof vorgegeben. Weil die Wohnung von Heiko F. angeblich 119 Quadrat­meter groß ist, darf sich der Vermieter um bis zu 11,9 Quadrat­meter vertun. Mindern kann Heiko F. also nur, wenn die Wohn­fläche unter 107,1 Quadrat­meter liegt.

Tatsäch­lich hatte der vorherige Mieter die Wohnung zunächst ausgebaut und selbst vermessen. Die Fläche unter den Dach­schrägen zählte er irrtümlich voll hinzu. Der Vermieter hatte die Angabe über­nommen.

Später bemerkte der Vermieter seinen Fehler offen­bar. Er ließ einen Flächenplan erstellen, der für die Wohnung genau 107,1 Quadrat­meter aufweist. Alles nur Zufall? Heiko F. will das nicht glauben.

Doch auch die 10-Prozent-Grenze hilft Vermietern nicht immer: Haben sie dem Mieter die Wohn­fläche zugesichert, muss sie auch stimmen. Als Zusicherung können es Gerichte werten, wenn ein Miet­preis pro Quadrat­meter vereinbart wurde.

Vertrag ist Vertrag

Schlupf­löcher versuchen sich Vermieter auch im Vertrag offen­zuhalten – voraus­gesetzt, der Mieter schaut nicht genau hin und unter­schreibt.

Einige Miet­verträge geben an, dass die Angabe zur Wohn­fläche unver­bindlich sein soll. Dann steht dort zum Beispiel, dass Mess­fehler nicht ausgeschlossen sind und die Wohn­fläche nicht Teil des Miet­gegen­standes ist. Stehen im Vertrag allerdings Zirka­werte zur Wohn­fläche, dann zählen die wie andere Angaben auch.

Viele Miet­verträge nennen über­haupt keine Wohn­fläche. Dann kann ausschlag­gebend sein, welche Flächen der Vermieter zuvor in anderen Unterlagen genannt hat, etwa im Inserat oder auf einem Flächenplan.

Steht auch dort nichts, können sich die Mieter immerhin noch wehren, wenn der Vermieter die Neben­kosten falsch berechnet hat oder eine Miet­erhöhung zu hoch ansetzt. Denn in der Neben­kosten­abrechnung und auch vor einer Miet­erhöhung muss der Vermieter die Wohn­fläche benennen.

Wie welche Räume gerechnet werden, richtet sich meist nach der Wohn­flächen­ver­ordnung. Sie gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Der Vertrag darf aber auch andere Regeln vorsehen und sich zum Beispiel auf die Norm Din 277 berufen. Die Fläche ist dann womöglich etwas größer.

Noch vorsichtiger als Mieter müssen Käufer sein. Denn was für Miet­verträge gilt, gelte nicht auto­matisch für Kauf­verträge, sagt Holger Freitag, Vertrauens­anwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB).

Ob die 10-Prozent-Regel oder die Wohn­flächen­ver­ordnung auch für Kauf­verträge gilt, liege im Ermessen des Gerichts. Auch seien die Angaben zur Wohn­fläche häufiger als in Miet­verträgen unver­bindlich.

Geld zurück

Heiko F. hat nicht nur die Miete gekürzt. Auf Anraten des Mieter­ver­eins München fordert er Geld zurück. Schließ­lich hat er seit seinem Einzug zu viel Miete und zu hohe Neben­kosten entrichtet.

Sobald ein Mieter die Wohn­fläche kennt, kann er zu viel Bezahltes aus dem laufenden Jahr und den vergangenen drei Kalender­jahren zurück­fordern – im Zweifel per gericht­lichen Mahn­bescheid oder mit einer Klage.

Heiko F. hat den Vermieter noch im vergangenen Jahr mit seiner Forderung konfrontiert. Er verlangt alle Beträge zurück, die er im Jahr 2011 und in den voraus­gehenden drei Kalender­jahren 2008, 2009 und 2010 zu viel bezahlt hat.

In die Wohnung einge­zogen ist Heiko F. aber schon im Jahr 2006. Ob er auch aus dieser Zeit Geld zurück­verlangen kann, ist unter Juristen umstritten. Entscheidend ist, ob Heiko F. schon damals hätte wissen müssen, dass die Wohnung zu klein ist.

Zumindest Mieter von Wohnungen ohne Dach­schrägen, Balkon oder Erker sollten es gleich erkennen können, wenn die Wohn­fläche zu klein ist, sagt Amts­richter Ulf Börs­ting­haus, der Vorsitzende des Deutschen Miet­gerichts­tages.

Die Folge: Beruft sich der Vermieter auf die Verjährung, stehen dem Mieter lediglich zu viel bezahlte Beträge zu, die er in den voran­gegangen drei Kalender­jahren und im laufenden Jahr geleistet hat.

Heiko F. hat sogar angeboten, auf einen Teil der Forderung zu verzichten, wenn der Vermieter den Rest bezahlt und die Neben­kosten neu berechnet. Jetzt ist sein Vermieter am Zug.

* Name der Redak­tion bekannt.

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