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Wer untervermieten möchte, muss vorher den Vermieter fragen. Der muss die Untervermietung meistens erlauben.
Wenn die Wohnung für einen Mieter zu teuer wird, möchte er sie vielleicht untervermieten. Dafür braucht er aber die Erlaubnis des Vermieters. Nur wenn nahe Angehörige einziehen, muss er den Vermieter nicht fragen.
Das gilt etwa für eigene Kinder, Eltern und den Ehepartner. Bei Lebenspartnern hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2003 entschieden, dass die Erlaubnis des Vermieters zwar nötig ist. Der Vermieter muss dem Wunsch des Mieters aber entsprechen, er darf die Aufnahme des Partners nicht ablehnen (Az. VIII ZR 371/02).
Vermieter muss Besuch dulden
Auch bei Besuch ist das Okay des Vermieters entbehrlich, wenn er nur ein paar Wochen bleibt. Wann aus dem Besucher ein Untermieter wird, ist nicht genau festgelegt. Bei drei Monaten sei die normale Dauer überschritten, fand das Amtsgericht Frankfurt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94).
Wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sollte der Mieter sie auch einholen. Tut er das nicht, kann der Vermieter kündigen – selbst wenn er das hätte erlauben müssen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Az. RE-Miet 3/94). Auch der Untermieter muss dann gehen. Wer als Untermieter einziehen will, sollte sich daher vom Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen.
Umfang wichtig
Wollen Mieter an fremde Personen untervermieten, brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter diese erteilen muss, hängt im Einzelfall von dem Umfang der Untervermietung ab und auch davon, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
Vermieten der gesamten Wohnung
Manche Mieter sind erfindungsreich. Bei sehr günstigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Hauptmietverhältnis aufrecht. Tatsächlich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an jemand anderen. Einer dauerhaften Untervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter aber nicht zustimmen. Kommt das heraus, droht die Kündigung.
Vermieten einzelner Räume
Will der Mieter nur einzelne Räume untervermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss aber zustimmen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Es reichen vernünftige Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art. Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust untervermieten, um seine Wohnkosten zu reduzieren, muss der Vermieter zustimmen.
Das Interesse an der Untervermietung muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später ein Ja zur Untermiete fordern.
Untervermietung bei Auslandsjob
In Zeiten der Globalisierung müssen Arbeitnehmer mitunter für längere Zeit ins Ausland. Wollen sie ihre Wohnung in Deutschland so lange behalten, dürfen sie sie untervermieten. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre untervermietet wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni entschieden (Az. VIII ZR 349/13).
Allerdings muss der Vermieter nur dann zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslandsaufenthalts nicht ganz aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungsschlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei Zimmer seiner drei Zimmer großen Wohnung untervermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutschland vorbehalten.
Wann Vermieter nein sagen dürfen
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, darf der Vermieter nur noch nein sagen, wenn der neue Bewohner unzumutbar ist. Das wäre etwa der Fall, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nachbarn schon einmal tätlich angegriffen hat.
Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und der Mieter vermietet dennoch weiter, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).
Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).
Der Hauptmieter wird Vermieter
Nach einer Untervermietung existieren zwei getrennte Mietverträge: einer zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter, einer zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Im Untermietverhältnis kann der Hauptmieter die Miethöhe frei bestimmen, unabhängig davon, wie viel er an den Vermieter zahlt.
Der Hauptmieter kann dem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf nachweist. Die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermietverhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.
Wohnt der Hauptmieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer untervermietet, muss er keinen Kündigungsgrund nennen. Aber die Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechsmonatsfrist kündigen.
Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungsschutz weiter eingeschränkt: Der Hauptmieter kann seinem Mitbewohner am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.
Hauptmieter in der Pflicht
Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Hauptmieter kümmern. Er allein ist dafür verantwortlich, dass der Vermieter seine Miete pünktlich bekommt.
Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Hauptmieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.
