Mietrecht: Wann die Untermiete erlaubt ist

Vermieter muss Besuch dulden

Auch bei Besuch ist das Okay des Vermieters entbehr­lich, wenn er nur ein paar Wochen bleibt. Wann aus dem Besucher ein Untermieter wird, ist nicht genau fest­gelegt. Bei drei Monaten sei die normale Dauer über­schritten, fand das Amts­gericht Frank­furt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94).

Wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sollte der Mieter sie auch einholen. Tut er das nicht, kann der Vermieter kündigen – selbst wenn er das hätte erlauben müssen (Bayerisches Oberstes Landes­gericht, Az. RE-Miet 3/94). Auch der Untermieter muss dann gehen. Wer als Untermieter einziehen will, sollte sich daher vom Haupt­mieter die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen.

Umfang wichtig

Wollen Mieter an fremde Personen unter­vermieten, brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter diese erteilen muss, hängt im Einzel­fall von dem Umfang der Unter­vermietung ab und auch davon, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung hat.

Vermieten der gesamten Wohnung

Manche Mieter sind erfindungs­reich. Bei sehr güns­tigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Haupt­miet­verhältnis aufrecht. Tatsäch­lich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an jemand anderen. Einer dauer­haften Unter­vermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter aber nicht zustimmen. Kommt das heraus, droht die Kündigung.

Vermieten einzelner Räume

Will der Mieter nur einzelne Räume unter­vermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss aber zustimmen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Unter­vermietung hat. Es reichen vernünftige Gründe wirt­schaftlicher oder persönlicher Art. Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust unter­vermieten, um seine Wohn­kosten zu reduzieren, muss der Vermieter zustimmen.

Das Interesse an der Unter­vermietung muss nach Abschluss des Miet­vertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später ein Ja zur Untermiete fordern.

Unter­vermietung bei Auslands­job

In Zeiten der Globalisierung müssen Arbeitnehmer mitunter für längere Zeit ins Ausland. Wollen sie ihre Wohnung in Deutsch­land so lange behalten, dürfen sie sie unter­vermieten. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre unter­vermietet wird. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) im Juni entschieden (Az. VIII ZR 349/13).

Allerdings muss der Vermieter nur dann zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslands­auf­enthalts nicht ganz aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungs­schlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei Zimmer seiner drei Zimmer großen Wohnung unter­vermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutsch­land vorbehalten.

Wann Vermieter nein sagen dürfen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Unter­vermietung, darf der Vermieter nur noch nein sagen, wenn der neue Bewohner unzu­mutbar ist. Das wäre etwa der Fall, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nach­barn schon einmal tätlich angegriffen hat.

Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und der Mieter vermietet dennoch weiter, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).

Verweigert der Vermieter unbe­rechtigter­weise die Zustimmung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).

Der Haupt­mieter wird Vermieter

Nach einer Unter­vermietung existieren zwei getrennte Miet­verträge: einer zwischen dem Vermieter und dem Haupt­mieter, einer zwischen dem Haupt­mieter und dem Untermieter. Im Untermiet­verhältnis kann der Haupt­mieter die Miethöhe frei bestimmen, unabhängig davon, wie viel er an den Vermieter zahlt.

Der Haupt­mieter kann dem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf nach­weist. Die Kündigungs­frist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermiet­verhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.

Wohnt der Haupt­mieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer unter­vermietet, muss er keinen Kündigungs­grund nennen. Aber die Kündigungs­frist verlängert sich um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechs­monats­frist kündigen.

Bei der Unter­vermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungs­schutz weiter einge­schränkt: Der Haupt­mieter kann seinem Mitbewohner am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.

Haupt­mieter in der Pflicht

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Haupt­mieter kümmern. Er allein ist dafür verantwort­lich, dass der Vermieter seine Miete pünkt­lich bekommt.

Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Haupt­mieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.