Den Wohnungsschlüssel einfach einem Untermieter geben? Keine gute Idee — vor einer Untervermietung sind zahlreiche Regeln zu beachten.
Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Nach einer Trennung oder dem Auszug großer Kinder gibt es plötzlich zu viel Platz. Oder die Wohnung liegt in einer attraktiven Lage und die Untervermietung an Touristen könnte interessant sein. Aber muss der Vermieter einen Untermieter erlauben? Die Experten der Stiftung Warentest erklären, was zum Thema Untervermiete wichtig ist und stellen für Mieter ein Musterschreiben bereit, mit dem sie ihren Vermieter zur Zustimmung einer Untervermietung auffordern können.
Untermiete – darauf sollten Sie achten
Das Wichtigste in Kürze
Erlaubnis. Holen Sie eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten. Die Aufnahme von Ehepartnern, Kindern und Eltern ist keine Untervermietung.
Gäste. Besucher sind keine Untermieter, solange sie keine Untermiete zahlen. Wann aus Besuchern Mitbewohner werden, ist nicht klar geregelt. Ab etwa drei Monaten wird es eng.
Miethöhe. Die Miethöhe können Sie aushandeln, Sie müssen sich dabei aber an die Mietpreisbremse halten. Orientieren Sie sich am besten an Ihrer eigenen Quadratmeter-Miete. Ist die Wohnung möbliert, ist ein Aufschlag gerechtfertigt. Für Heizung, Strom und Telefon sollten Untermieter anteilig zahlen.
WG. Wollen Sie als Hauptmieter eine WG gründen und dafür Untermietverträge abschließen, sollten Sie das zuvor mit dem Vermieter besprechen und den WG-Status in den Hauptmietvertrag aufnehmen. Dann brauchen Sie nicht jedes Mal erneut zu fragen, wenn ein neuer Mitbewohner einziehen soll.
Untermietvertrag. Wenn Ihr eigener Hauptmietvertrag eine Befristung enthält, sollten Sie diese als Vertragsende in den Untermietvertrag schreiben. Neben der Miete und dem Zahlungstermin sollten Sie auch Mieterhöhungen festlegen, wenn Ihr eigener Vertrag eine Index- oder Staffelmiete enthält.
Hauptmietvertrag. Fügen Sie den Hauptmietvertrag als Anlage bei und weisen Sie darauf hin, dass er auch für das Untermietverhältnis gilt. Verweisen Sie auf die Hausordnung.
Kosten. Regeln Sie die Aufteilung der Betriebskosten und die Frage, ob der Untermieter anteilig Schönheitsreparaturen übernimmt.
Nutzung. Beschreiben Sie die Mietsache genau: Welche Räume darf der Untermieter alleine nutzen und welche mitnutzen? Bei möblierten Räumen sollten Sie auch das Inventar auflisten.
Mieter-Set. Das Mieter-Set beantwortet wichtige Fragen, mit denen Sie als Wohnungssuchender oder Mieter konfrontiert werden: Mieterselbstauskunft, Fallen im Mietvertrag, Mängelanzeigen, Mietminderung oder Kündigung. Das Mieter-Set enthält zahlreiche Muster-Formulare, auch ein Formular, um die Zustimmung zur Untervermietung beim Vermieter zu beantragen. Das Mieter-Set der Stiftung Warentest können Sie für 12,90 Euro bei uns bestellen.
Wann die Untermiete erlaubt ist
Wenn die Miete zu teuer wird, möchten Mieter vielleicht teilweise ihre Wohnung untervermieten. Für einen Untermieter brauchen sie aber unbedingt die Erlaubnis ihres Vermieters. Nur wenn nächste Familienangehörige einziehen, muss der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden.
Zu den nächsten Familienangehörigen gehören:
- Ehepartner (BGH, Az. II ZR 143/11),
- gemeinsame Kinder (BGH, Az. XIII 371/02),
- Eltern des Mieters.
Beim Einzug von Lebensgefährten des Mieters hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2003 entschieden, dass die Erlaubnis des Vermieters zwar nötig ist. Dieser muss dem Wunsch des Mieters aber entsprechen und darf den Einzug des Partners nicht ablehnen (Az. VIII ZR 371/02).
Besucher sind keine Untermieter
Auch für Besuch müssen Mieter nicht die Erlaubnis ihres Vermieters einholen – Vorausgesetzt, dieser bleibt nur ein paar Wochen. Wann genau aus einem Besucher ein Untermieter wird, ist jedoch nicht festgelegt. Bei drei Monaten sei die normale Dauer aber überschritten, fand das Amtsgericht Frankfurt-Höchst (Az. Hö 3 C 5170/94). Auch sobald ein Besucher Untermiete bezahlt, braucht es die Genehmigung des Vermieters.
Wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sollte der Mieter sie auch einholen. Tut er das nicht, kann der Vermieter kündigen – selbst wenn die Untervermietung hätte erlaubt werden müssen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Az. RE-Miet 3/94). Auch der Untermieter muss dann gehen. Wer als Untermieter einziehen möchte, sollte sich daher vom Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zeigen lassen.
Gesamte Wohnung untervermieten oder nur einen Teil
Wollen Mieter an fremde Personen untervermieten, brauchen sie immer die Zustimmung des Vermieters. Ob der Vermieter einen Untermieter erlauben muss, hängt davon ab, ob die gesamte Wohnung untervermietet werden soll oder nur ein Teil.
- Untermieter für gesamte Wohnung: Vermieter kann nein sagen
Einer dauerhaften Untervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Manche Mieter sind jedoch erfinderisch. Bei sehr günstigen Wohnungen, die sie teuer weitervermieten können, halten sie zum Schein das Hauptmietverhältnis aufrecht. Tatsächlich aber vermieten sie die Wohnung gegen Aufpreis an einen Untermieter. Kommt das heraus, droht die Kündigung. - Untervermietung einzelner Räume: Bei „berechtigtem Interesse“ kann Mieter Erlaubnis verlangen
Will der Mieter nur einzelne Räume untervermieten, benötigt er dafür zwar auch die Zustimmung des Vermieters. Dieser muss einen Untermieter aber erlauben, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat (Paragraf 553 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch). Es reichen vernünftige Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art.
Will ein Mieter zum Beispiel Räume nach einer Trennung oder nach einem Jobverlust untervermieten, um seine Wohnkosten zu reduzieren, liegt ein berechtigtes Interesse vor. Das heißt: Der Vermieter muss zustimmen.
Das Interesse an der Untervermietung muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Mieter können also nicht in eine schon bei Einzug zu teure Wohnung ziehen und später die Zustimmung zur Untermiete fordern.
Untervermietung bei Auslandsjob
Auch die teilweise Untervermietung einer Wohnung aus Anlass eines Auslandsaufenthaltes gilt in der Regel als „berechtigtes Interesse“. Der Vermieter muss dies erlauben, selbst wenn die gesamte Wohnung für mehrere Jahre untervermietet wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 349/13).
Allerdings muss der Vermieter nur zustimmen, wenn der Mieter die Wohnung während des Auslandsaufenthalts nicht vollständig aufgibt. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Mieter noch Wohnungsschlüssel behält oder Möbel in der Wohnung stehenlässt. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Arbeitnehmer zwei seiner drei Zimmer untervermietet und sich einen Raum für gelegentliche Besuche in Deutschland vorbehalten.
Was Mieter dem Vermieter über den Untermietkandidaten mitteilen müssen
Um die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung vom Vermieter zu bekommen, muss der Mieter ihm die Umstände seines berechtigtes Interesses nennen, also sagen, warum er untervermieten will. Außerdem muss er dem Vermieter mitteilen, wer konkret Untermieter werden soll, also Name, Geburtsdatum und -ort und Beruf des Bewerbers übermitteln. Hat der Vermieter diese Daten bekommen, kann er die Erteilung seiner Erlaubnis nicht von einem persönlichen Kennenlernentermin mit dem Untermietkandidaten abhängig machen. Auch die Vorlage eines Führungszeugnisses darf er nicht verlangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 30. November 2020, Az. 64 T 49/20).
Wann Vermieter ausnahmsweise „Nein“ zur Untermiete sagen dürfen
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung, darf der Vermieter nur noch „nein“ sagen, wenn der neue Untermieter für ihn unzumutbar ist. Das sind seltene Fälle. Etwa, wenn der Untermieter bereits für ständigen Lärm bekannt ist oder wenn er einen Nachbarn schon einmal tätlich angegriffen hat.
Abseitige Gründe wie „keine Ausländer“ zählen nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl er sie hätte geben müssen, und der Mieter überlässt die Wohnung dennoch weiter einem Anderen zur Untermiete, kann ihm der Vermieter nicht kündigen (BGH, Az. VIII ZR 74/10).
Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Untervermietung, kann er verpflichtet sein, dem Mieter die entgangene Untermiete zu ersetzen (BGH, Az. VIII ZR 349/13).
Tipp: Nutzen Sie unser Muster-Formular Untermiete, um die Erlaubnis zur Untervermietung beim Vermieter zu beantragen.
Der Mieter wird zum Vermieter des Untermieters
Nach einer Untervermietung existieren zwei getrennte Mietverträge:
- zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter.
- zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter.
Im Untermietverhältnis kann der Hauptmieter die Miethöhe unabhängig davon bestimmen, wie viel Miete er selbst an den Vermieter zahlt. Allerdings hat er sich bei der Untervermietung an die geltende Mietpreisbremse zu halten (Mietpreisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren).
Untervermieter müssen Kündigungsfristen einhalten
Der Hauptmieter kann seinem Untermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er etwa Eigenbedarf an seiner Wohnung nachweist. Die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten muss er einhalten. Besteht das Untermietverhältnis schon länger als fünf oder acht Jahre, erweitert sich diese Frist um jeweils drei Monate.
Wohnt der Hauptmieter mit in der Wohnung und hat er nur ein leeres Zimmer untervermietet, muss er keinen Kündigungsgrund nennen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Beträgt die ordentliche Frist drei Monate, muss er also mit einer Sechsmonatsfrist rechnen.
Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers ist der Kündigungsschutz eingeschränkt: Der Untervermieter kann seinem Untermieter am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen.
Der Hauptmieter steht für den Untermieter gerade
Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Untervermieter darum kümmern. Er ist auch dafür verantwortlich, dass der Vermieter seine Miete pünktlich bekommt. Unabhängig davon, ob der Untermieter selbst pünktlich zahlt. Wichtig: Der Untermieter hat gegenüber dem Untervermieter alle Rechte eines Mieters.
Wenn der Untermieter Krach macht, bekommt der Hauptmieter den Ärger. Bringt er den Untermieter nicht zur Räson, muss er selbst mit einer Kündigung rechnen.
Wohnung untervermieten an Touristen
Erlaubnis. Mieter, die ihre Wohnung in Onlineportalen anbieten, um mit der Vermietung an Touristen Geld zu verdienen, brauchen eine spezielle Erlaubnis vom Vermieter. Hat der Vermieter ganz allgemein die Untervermietung erlaubt, ist damit noch nicht die Überlassung an Touristen gestattet. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 210/13). Ein Mieter hatte seine Wohnung nur alle 14 Tage zum Besuch seiner Tochter genutzt und zwischendrin über eine Bed-and-Breakfast-Zimmervermittlung im Internet angeboten. Als der Vermieter von der kommerziellen Untervermietung erfuhr, mahnte er den Mieter ab. Dieser bot die Wohnung weiter an und bekam schließlich die Kündigung.
Zweckentfremdung. Wegen der Wohnungsknappheit beschränken vor allem Großstädte mit sogenannten Zweckentfremdungssatzungen das kurzzeitige vermieten von Wohnungen. Wer seine Wohnung an Touristen untervermieten will, sollte daher auch bei seiner Gemeindeverwaltung nach Beschränkungen fragen. Wer ohne eine an sich erforderliche behördliche Genehmigung vermietet, riskiert hohe Geldbußen (Airbnb & Co: Wer seine Mietwohnung weitervermieten darf).
Schäden. Untervermietet ein Mieter Zimmer an Touristen weiter und richten diese Schäden in der Wohnung an, haftet er dafür gegenüber seinem Vermieter (Paragraf 540 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Auf Plattformen wie Airbnb.de oder 9flats.com gibt es Versicherungen, die den Gastgeber schützen sollen.
Dieses Special wird regelmäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 5. Februar 2021.
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