Mietrecht Special

Grund­sätzlich gilt: Der Vermieter muss die Wohnung instand halten. Nur kleine Reparaturen darf er auf die Mieter abwälzen, muss sich dabei aber an Grenzen halten. Gerichte halten in der Regel Kosten von maximal 100 Euro für zumut­bar. test.de informiert.

Eine halbe Monats­miete ist zu viel

Mietrecht Special

Der Fens­tergriff und einiges mehr war in der Wohnung von Nicole und Jürgen Klingler kaputt. Erst mussten sie jahre­lang auf die Reparatur warten, sollten die Arbeiten auch noch bezahlen. Doch die beiden gewannen den Prozess.

Juristen nennen sie Kleinre­paraturen, aber sie können zu großen Rechnungen führen. Die Mieter Nicole und Jürgen Klingler sollen 320 Euro für Kleinre­paraturen in ihrer Wohnung zahlen. Für das Paar aus Ingelheim in der Nähe von Mainz ist das eine halbe Monats­miete. Kurz nach dem Einzug stellt das Paar Mängel fest: Der WC-Spül­kasten macht Probleme, ein Fens­tergriff ist defekt, das Licht im Herd brennt nicht und der Wasser­hahn im Bad funk­tioniert nicht einwand­frei. Die beiden informieren die Vermieterin. Es dauert lange, bis die Frau Hand­werker in die Wohnung schickt. Als die Mängel behoben sind, beruft sie sich auf eine Klausel im Miet­vertrag. Danach müssen die Mieter Kosten bis zum Betrag von 120 Euro pro einzelner Reparatur selbst tragen. Da der Hand­werker für jede der drei Arbeiten weniger als 120 Euro verlangte, stellt die Vermieterin den Klinglers alles in Rechnung. Die Gesamt­summe beträgt 320 Euro. Im April 2013 kommt es zum Prozess. Das Amts­gericht Bingen entscheidet: Das Ehepaar aus Rheinhessen muss nicht zahlen. Die Klausel im Miet­vertrag ist unwirk­sam, weil 120 Euro pro Fall zu viel sind.

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Vermieter muss reparieren

Es ist Vermietersache, wenn während der Miet­zeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputt­geht. So steht es in Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetz­buchs. Dennoch müssen die Mieter manche Reparaturen tragen. Sie sind zum Beispiel für die Ausbesserung von Schäden zuständig, an denen sie selbst schuld sind. Lässt ein Mieter einen schweren Gegen­stand auf die Fliesen fallen, muss natürlich er den Schaden bezahlen. Außerdem dürfen Vermieter Mieter vertraglich zu Schön­heits­reparaturen verpflichten, also zum Streichen und Tapezieren der Wohnung. Die Recht­sprechung erlaubt es Vermietern durch­aus auch, wie im Fall Klingler die Kosten bestimmter kleinerer Reparaturen per Vertrag auf den Mieter abzu­wälzen. Das klappt aber nur, wenn der Vermieter bei der Formulierung der Vertrags­klausel zwei Regeln beachtet. Erstens muss die Klausel Kosten­grenzen nennen, damit der Mieter bei Unter­schrift des Miet­vertrags schon wissen kann, wie viel er maximal zahlen muss, und die Grenzen müssen angemessen sein. Und zweitens darf die Klausel dem Mieter nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungs­gegen­ständen in der Wohnung aufbürden.

Maximale Grenze pro Einzel­reparatur

Was eine Reparatur maximal kosten darf, um noch als Kleinre­paratur zu gelten, steht nicht im Gesetz. Gerichte legen die Grenze erst in ihren Urteilen fest. „Die Summe orientiert sich an den Kosten für eine Hand­werk­erstunde plus Fahr­kosten, Material­kosten und Mehr­wert­steuer“, sagt Rechts­anwalt Sven Kutzner aus Ingelheim, der das Ehepaar Klingler vor dem Amts­gericht vertreten hat. Im Jahr 1989 hat der Bundes­gerichts­hof eine Klausel gebil­ligt, wonach ein Mieter Reparaturen bis zu 50 Euro zu zahlen hat (Az. VIII ZR 91/88). Zwei Jahre später fand das Ober­landes­gericht Hamburg bis zu 75 Euro pro Reparatur in Ordnung (Az. 5 U 135/90). Im Jahr 2005 segnete das Amts­gericht Braun­schweig 100 Euro ab (Az. 116 C 196/ 05), das Amts­gericht Würzburg 2010 sogar 110 Euro (Az. 13 C 670/10). Im Fall Klingler fand das Amts­gericht Bingen 120 Euro als Kosten­grenze zu hoch. Steigen die Preise in der Zukunft, wird die Summe aber wohl irgend­wann angemessen sein.

So wirkt die Kosten­grenze

Ist die Kosten­grenze im Miet­vertrag in Ordnung, muss der Mieter nur die Reparaturen bezahlen, die diesen Wert nicht über­steigen.

Beispiel: Kostet die Reparatur eines defekten Fens­tergriffs 50 Euro, muss ein Mieter mit 75-Euro-Klausel sie allein bezahlen. Beträgt die Rechnung 90 Euro, zahlt der Vermieter allein. Der Mieter hat die Kosten dann nicht anteilig mitzutragen (Ober­landes­gericht Düssel­dorf, Az. 24 U 183/01).

Ist die Kleinre­paraturklausel wie in dem Fall aus Bingen unwirk­sam, ist der Mieter fein raus. Dann gilt die gesetzliche Grund­regel, wonach der Vermieter Reparatur­arbeiten ganz allein zu tragen hat.

Höchst­grenze pro Jahr

Sind viele kleine Reparaturen im Laufe eines Jahres nötig, kann die finanzielle Belastung für den Mieter enorm werden. Der Vermieter muss in der Kleinre­paraturklausel daher neben der Grenze für die einzelne Reparatur eine Jahres­höchst­grenze nennen. Auch sie steht nicht im Gesetz. Miet­rechts­experten halten als Maximal­betrag bis zu 8 Prozent der Jahres­miete ohne Heiz- und sons­tige Neben­kosten für angemessen. Wer zum Beispiel 500 Euro Miete pro Monat zahlt, muss pro Jahr mit einer maximalen Belastung von 480 Euro für Kleinre­paraturen rechnen. Ist die Grenze über­schritten, zahlt der Vermieter alles Weitere allein.

Reparatur an Wohnungs­einrichtung

Mit einer Klausel im Miet­vertrag kann der Vermieter dem Mieter immer nur Reparatur­kosten für Einrichtungs­gegen­stände aufbürden, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das sind zum Beispiel Wasser­hähne, Licht­schalter und Türklinken. Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder eine Therme in der Wohnung gehören nicht dazu. Ist daran etwas zu reparieren, geht das zulasten des Vermieters. Nur die Kosten für die regel­mäßige Wartung der Therme kann der Vermieter im Vertrag auf den Mieter abwälzen. Arbeiten an der Haustür oder der Treppen­hausbe­leuchtung müssen Mieter ebenfalls nicht bezahlen. Schließ­lich benutzen nicht nur sie alleine die Tür und die Licht­anlage.

Vermieter beauftragt Hand­werker

Ist die Kleinre­paraturklausel in Ordnung, muss der Mieter zwar zahlen, die Hand­werker selbst holen muss er aber nie. Das bleibt Aufgabe des Vermieters. Verpflichtet der Vertrag den Mieter dennoch, selbst den Auftrag zu erteilen, ist die ganze Reparaturklausel unwirk­sam. Die Folge: Nötige Instandset­zungen muss der Mieter nicht in Auftrag geben und auch nicht bezahlen. Der Vermieter muss sich um alles kümmern.

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