Mietrecht Special

Unerträglich. Ist die Wohnung so stark mit Schimmel befallen, dass die Gesundheit der Mieter gefährdet ist, dürfen sie frist­los kündigen.

Wer ist schuld am Schimmel? Oft ist nicht eindeutig, ob es an der Bausubstanz liegt oder ob der Mieter schlecht lüftet. Ein frühes Gutachten bringt Klarheit. Wenn ein Mieter wegen Schimmels die Miete gar nicht oder nur anteilig bezahlt, darf ihm der Vermieter unter bestimmten Voraus­setzungen frist­los kündigen. Finanztest erklärt, was Mieter beim Mindern wegen Schimmels beachten müssen.

Nicht immer ist der Vermieter verantwort­lich

Schimmelpilze mögen es feucht und kalt. Im Winter finden sie ideale Bedingungen und der Streit zwischen Vermieter und Mieter beginnt. Der Vermieter beschuldigt den Mieter, dass er nicht korrekt lüfte und nicht genug heize. Der Mieter dagegen sieht den Vermieter in der Verantwortung, weil die Bausubstanz oder die Wärmedämmung seines Gebäudes schlecht sei.„Wer die Haupt­ursache für den Schimmel gesetzt hat, ist für Laien in der Regel nicht zu erkennen“, sagt Gerhard Führer, Naturwissenschaftler und Sach­verständiger für Schad­stoffe in Innenräumen aus Himmel­stadt bei Würzburg. Mieter, die ohne Rat vom Fachmann einfach die Miete kürzen, leben deshalb riskant.

Bei Eigen­verschulden darf der Mieter die Miete nicht mindern

Seit dem Jahr 2012 hat sich die Rechts­lage für Mieter durch ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs verschärft. Die Richter entschieden: Vermieter können den Miet­vertrag frist­los kündigen, wenn sich zeigt, dass der Mieter für den Schimmel verantwort­lich war und er dennoch die Miete üppig gemindert hat. In dem Fall vor dem Bundes­gerichts­hof (BGH) hatte ein Paar Schimmel zuhause entdeckt und die Miete monatlich um 310 Euro gekürzt. Das entsprach 20 Prozent der Bruttomiete. Als der Rück­stand zwei Monats­mieten über­schritten hatte, kündigte der Vermieter frist­los. Zu Recht, entschied das Gericht (BGH, Az. VIII ZR 138/11).

Mieter haben nicht genug gelüftet

Es hatte sich heraus­gestellt, dass die Mieter selbst schuld waren. Sie hatten zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen in der Wohnung. Die Fenster waren oft geschlossen, weil sie auch noch Katzen hielten. Erhöhte Luft­feuchtig­keit war die Folge. Die beiden hatten die Räume nicht oft genug gelüftet und waren nicht berechtigt, die Miete zu kürzen. Am Ende mussten sie nicht nur die einbehaltene Miete nach­zahlen, sondern verloren auch ihre Wohnung. Der Fall ist durch die vielen Tiere ungewöhnlich, aber er ist dennoch typisch. Diplom-Ingenieur Wolfgang Munstein aus Gunters­blum in Rheinhessen war Gutachter in dem Fall. Er hat oft erlebt, dass Mieter mindern, ohne zu wissen, dass sie selbst den Schimmel verursacht haben.

Unter Vorbehalt zahlen und klagen

Mit dem Urteil haben sich die Ratschläge von Mieter­ver­einen und Rechts­anwälten für Mieter verändert. Der Berliner Fach­anwalt für Mietrecht Alexander Bredereck versucht im Gespräch mit seinen Mandanten zunächst, die Ursache für den Schimmel heraus­zufinden. Entsteht zum Beispiel in einem ungedämmten Altbau Schimmel, nachdem die Fenster modernisiert wurden, spricht einiges dafür, dass der Vermieter für den Schimmel verantwort­lich ist. Nach Ansicht vieler Gerichte ist dieser in der Pflicht, wenn er isolier­verglaste Fenster einge­baut hat und den Mieter nicht aufgeklärt hat, dass er nun mehr lüften muss. „Sprechen die Umstände für eine Verantwort­lich­keit des Vermieters, sollten Mieter ihn schriftlich zur Beseitigung des Schimmels auffordern und erklären, dass bis dahin sämtliche Mietzah­lungen unter Vorbehalt erfolgen“, sagt Bredereck. Reagiert der Vermieter nicht inner­halb von 14 Tagen, rät der Anwalt zur Klage. Das Gericht klärt dann, wer den Schimmel zu beseitigen hat und welche Minderung angemessen ist.

Prozess ohne Rechts­schutz teuer

Auch der Deutsche Mieterbund rät im Zweifels­fall, bis zur gericht­lichen Klärung „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Stellt das Gericht später fest, dass der Vermieter haftet,kann sich der Mieter einen Teil der Miete aus Schimmel­zeiten zurück­holen, indem er Geld von künftigen Mieten abzieht. Mit einer frühen Klage bekommt der Mieter schnell Klarheit. Entscheidet das Gericht, dass der Vermieter Schimmel und Ursache beseitigen muss, wird dieser sich hoffentlich bald darum kümmern. Viele Mieter scheuen aber einen Prozess, wenn sie keine Rechts­schutz­versicherung haben. Verlieren sie, müssen sie für Anwalt und Gericht leicht mehr als 1  000 Euro bezahlen.

Gutachten als Alternative

Geht es nicht auch ohne Prozess? Ja, mit einem Gutachten. Wer sich mit dem Vermieter einig ist, kann gemein­sam mit ihm einen Gutachter beauftragen, die Ursache zu klären. Das empfiehlt der Stutt­garter Rechts­anwalt Ulrich C. Mettler seinen Mandanten. Er vertritt regel­mäßig Vermieter. Bevor sie einen Sach­verständigen beauftragen, sollten Mieter und Vermieter klären, wer die Kosten trägt. Üblich ist eine Bezahlung nach Aufwand. Das Honorar liegt oft zwischen 70 und 200 Euro pro Stunde. Die Miet­parteien können etwa vereinbaren, dass derjenige den Sach­verständigen bezahlt, der laut Gutachten verantwort­lich ist. Oder sie einigen sich darauf, die Ausgaben unabhängig vom Ergebnis zu teilen. Für die Mieter, die bereits die Miete gemindert haben, hat der Weg einen Nachteil: Es wird nicht geklärt, in welcher Höhe sie das durften. Anwalt Mettler glaubt aber, dass sich wirt­schaftlich denkende Miet­parteien verständigen werden, wenn das Gutachten die Verantwortung für die Schimmel­bildung geklärt hat. Und auch der Schimmel werde dann sicherlich schnell beseitigt, da das im Interesse beider Parteien liege. Werden sich Mieter und Vermieter nicht über einen Gutachter einig, können sie bei Gericht ein „selbst­ständiges Beweis­verfahren“ beantragen. Dann sucht das Gericht einen Sach­verständigen aus.

Auf eigene Faust mit Vorsicht

Wollen Mieter ohne Gutachten auf eigene Faust mindern, sollten sie vorsichtig sein. Es ist schwer, die angemessene Minderungs­quote zu finden. Kleine Schimmel­stellen, die nur unschön aussehen, können eine Mietkür­zung um 5 Prozent recht­fertigen. Ist die ganze Wohnung befallen und die Gesundheit des Mieters gefährdet, darf er die komplette Miete einbehalten. Im Internet gibt es Urteils­über­sichten. Da jedes Urteil aber eine Einzel­fall­entscheidung ist, können Mieter alte Fälle nicht einfach auf sich über­tragen. Um eine Kündigung zu vermeiden, sollten sie mit dem Mindern spätestens dann aufhören, wenn die Summe eine Miete zu über­steigen droht. Die frist­lose Kündigung droht ihnen zwar erst ab zwei Mieten Rück­stand. Vermieter dürfen aber auch bei weniger Mietrück­stand kündigen, wenn sie dabei die Kündigungs­frist einhalten.

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