Die Miet­preisbremse ist verfassungs­mäßig und sie funk­tioniert. Trotzdem: Nur wenige Mieter nutzen sie. Unsere Miet­rechts-Experten liefern eine Anleitung in vier Schritten. Dank der Miet­preisbremse sanken über­höhte Mieten bisher in mehr als 200 Fällen. Einmal sogar um 50 Prozent oder 8 448 Euro pro Jahr. Neu: Der Bundes­gerichts­hof billigt das Angebot Wenigermiete.de. Es ermöglicht die Mietbremsung bequem und schnell und ohne Kostenrisiko.

Miet­preisbremse – Gesetzes­verschärfung

Vermieter. Seit Januar 2019 gilt eine verschärfte Fassung der Miet­preisbremse. Vermieter müssen bereits bei Vertrags­schluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Miet­preisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder höherer Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren. Als Vormiete ist nicht mehr die letzte Miete maßgeblich, sondern die, die der Vormieter ein Jahr vor Ende seines Miet­vertrags gezahlt hat.

Mieter. Umge­kehrt müssen Mieter ihre Forderung nach Miet­preissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Miet­preisbremse“. Und: Die nächste Gesetzes­verschärfung ist bereits in Arbeit. Die Bundes­regierung will die Miet­preisbremse verlängern. Außerdem sollen Vermieter über­zahlte Miete rück­wirkend erstatten müssen.

Über Hundert Miet­preisbremsungen

In mindestens 201 Fällen forderten Vermieter mehr als Ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Post­leitzahl und Miet­ersparnis. Stolze 8 448 Euro sparen Mieter einer Wohnung in Berlin-Kreuz­berg. 1 404 Euro kalt forderte die Deutsche Investment Kapital­verwaltungs­gesell­schaft. Die Mieter schalteten den Legaltech-Anbieter wenigermiete.de ein. Als der Vermieter die Miete nicht von sich aus senkte, erhob das Unternehmen Klage. Schließ­lich akzeptierte der Vermieter einen Vergleich. 700 Euro kostet die Wohnung danach nur noch. Rund 14 000 Euro muss der Vermieter der Wohn­gemeinschaft erstatten.

Verfassungs­mäßige Einschränkung des Eigentums­rechts

Fest­steht: Die Miet­preisbremse ist verfassungs­mäßig. Das hat das Bundes­verfassungs­gericht entschieden (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Sie stelle eine verfassungs­mäßige Einschränkung des Eigentums dar. „Die Befugnis des Gesetz­gebers zur Inhalts- und Schranken­bestimmung geht auf der anderen Seite umso weiter, je mehr das Eigentums­objekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funk­tion steht. Das trifft auf die Miethöhen­regulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung“, begründet das Gericht seine Entscheidung. Es wies die Beschwerde einer Vermieterin gegen die Verurteilung wegen über­höhter Mieten zurück.

Wo die Miet­preisbremse gilt und wo nicht

Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungs­markt fest­gestellt und eine Mietbrems­ver­ordnung erlassen haben. In den Ballungs­gebieten der meisten Bundes­länder gilt die Miet­preisbremse, in Hamburg allerdings erst seit 3.7.2018, in Brandenburg spätestens ab 5. April 2019, in Hessen seit 28. Juni 2019 und in Bayern seit 7. August 2019. Die ursprüng­lichen Miet­preisbrems­ver­ordnungen waren nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (vom 17. Juli 2019, Aktenzeichen: VIII ZR 130/18) von Anfang an nichtig. Grund: Die Landes­regierungen haben sie nicht oder nicht richtig begründet. Die Beamten in den Ministerien hatten darauf verzichtet, die Begründungen für die Miet­preisbrems­ver­ordnungen im Gesetz­blatt zu veröffent­lichen. Für Baden-Württem­berg gibt es auch eine neue Miet­preisbrems­ver­ordnung, aber die ist noch nicht im Gesetz­blatt veröffent­licht. In Rhein­land-Pfalz will die Landes­regierung noch eine neue Verordnung verabschieden. Sonderfall Brandenburg: Die Landes­regierung hat die neue Verordnung rück­wirkend zum 1.1.2016 verabschiedet. Das ist aber recht­lich heikel. Immerhin: Spätestens am Tag nach der Veröffent­lichung im Gesetz- und Verordnungs­blatt gilt die Miet­preisbremse in Brandenburg. In Schleswig-Holstein schließ­lich ist die Miet­preisbremse am Sonn­abend, 30. November, wieder ausgelaufen.

Anspruch auf Staats­haftung?

Wo die Miet­preisbremse wegen Murks im Ministerium nicht oder verspätet in Kraft trat, könnten Mieter Ansprüche auf Staats­haftung haben. Sie müssen dann vom jeweiligen Land Schaden­ersatz für die miss­lungene Miet­preisbremse fordern. Die Erfolgs­aussichten sind ungewiss. Alle betroffenen Landes­regierungen sehen sich nicht in der Pflicht. Das Land­gericht München hat bereits eine Staats­haftungs­klage wegen unwirk­samer Miet­preisbremse abge­wiesen. Der Fall liegt jetzt beim Bundes­gerichts­hof. Rücken­wind bekommen die Kläger vom Bundes­verfassungs­gericht. Das sieht in seiner Grundsatzentscheidung (vor allem: Randziffer 45) die Landes­regierungen in der Pflicht, Mieter vor über­zogenen Forderungen von Vermietern zu schützen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet­wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Wenigermiete.de bietet seinen Kunden an, Schaden­ersatz für alle registrierten Kunden zu fordern, sollte die Musterklage auf Staats­haftung Erfolg haben.

Wer abwartet, verliert Rechte

Die Bremse gilt für Wohnungs­miet­verträge, die ab Inkraft­treten der jeweiligen Landes­ver­ordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grund­legend sanierte oder nach Oktober 2014 erst­mals bezogene Wohnungen gibt es keine Miet­preisbremse. Richtiger Zeit­punkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Miet­preisbremse: gleich nach Abschluss des Miet­vertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rück­forderung über­zahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Miet­preisbremse möglich.

Der Trick mit den Doppel­verträgen

Auch nach­trägliche Miet­erhöhungen verstoßen gegen die Miet­preisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Miet­vertrags vereinbart werden. Das hat das Land­gericht Berlin in einem Rechts­streit zwischen Groß­vermieter Deutsche Wohnen und wenigermiete.de entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatz­ver­einbarung unter­schreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieter­verbände halten derartige Doppel­verträge für eine neue Masche vor allem großer Wohnungs­unternehmen, um die Miet­preisbremse zu umgehen. Die Miet­erhöhung ist auch rechts­widrig, wenn der Miet­zuschlag in der Zusatz­ver­einbarung als Gegen­leistung für Bau- und Reno­vierungs­arbeiten dargestellt wird. Nur eine grund­legende Sanierung berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Miet­preisbremse zu erhöhen.

Unser Rat

Bedingung. Sie haben einen neuen Miet­vertrag abge­schlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohn­ort bei Vertrags­schluss eine Mietbrems­ver­ordnung und ein Mietspiegel galten (siehe Special Mietpreisbremse). Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.

Start. Sprechen Sie die Miet­preisbremse vor Abschluss des Miet­vertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren.

Anspruch. Die Miet­preisbremse soll Sie vor über­höhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit der hohen Miete unter­schrieben haben. Oft werden Vermieter gar nicht über die Höchst­miete nachgedacht, sondern sich an den Preisen anderer orientiert haben.

Rechts­schutz. Wenn Sie Mitglied im Mieter­ver­ein sind, erhalten Sie von dort Unterstüt­zung bei der Miet­preisbremsung. Rechts­schutz­versicherungen zahlen, wenn auch Miet­streitig­keiten ausdrück­lich einge­schlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Miet­preisbremse über wenigermiete.de durch­setzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsäch­lich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für vier Monate an wenigermiete.de.

Einfach bremsen

Der einfachste und bequemste Weg zur Miet­preisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter wenigermiete.de: Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem einge­geben – und der Mieter erhält umge­hend Rück­meldung, wie viel Miet­ersparnis auf der Grund­lage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsäch­lich sinkt. test.de hat das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Daten­schutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Wenn die Miet­preisbremse wegen Fehlern der Ministerien scheitert, fordert wenigermiete.de für seine Kunden Schaden­ersatz. Der Bundes­gerichts­hof hat das Geschäfts­modell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechts­dienst­leistungs­gesetz sahen.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzel­heiten in der Pressemitteilung des Gerichts

Anleitung zum selbst bremsen

Doch auch ohne Einschaltung eines Unter­nehmens mit Erfolgs­provision ist die Miet­preisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.

1. Orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln

Die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohn­werterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag. Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Die Tabelle dort zeigt Infos zu über 300 Städten und Gemeinden in 12 Bundes­ländern, in denen die Miet­preisbremse gilt.

Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichs­miete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispiels­weise in

Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschre­cken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechts­streit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieter­ver­ein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichs­miete korrigieren.

2. Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen

Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchst­zulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichs­miete addieren. Liegt die Vergleichs­miete also beispiels­weise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchs­tens 1 100 Euro verlangen. Ist die Miete höher, könnte die Bremse greifen.

3. Erstattung fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Miet­preisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.

4. Rechts­beratung

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechts­beratung beim Mieter­ver­ein oder bei einem Miet­rechts­anwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.

Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.

Ergebnis der Rechts­beratung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsäch­lich ernst macht und die Juristen beim Mieter­ver­ein oder einen Rechts­anwalt beauftragt, seine Rechte durch­zusetzen.

Kein Kostenrisiko mit Mieter­ver­ein oder Versicherung

Fein raus sind dann Mitglieder von Mieter­ver­einen und Rechts­schutz­versicherte, deren Police Miet­rechts­schutz umfasst. Für sie ist der Rechts­streit kostenlos. Selbst­zahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unbe­rechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Miet­erstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streit­wert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Miet­preis­über­höhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrens­kosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechts­streit (Gerichts­kosten und Anwalts­honorare ohne Extra­kosten wie Zeugen­entschädigungen):

  • bei   200 Euro Streit­wert:   420,36 Euro
  • bei 1 000 Euro Streit­wert:   682,60 Euro
  • bei 1 500 Euro Streit­wert:   944,86 Euro
  • bei 2 000 Euro Streit­wert: 1 207,10 Euro
  • bei 3 000 Euro Streit­wert: 1 567,56 Euro
  • bei 5 000 Euro Streit­wert: 2 288,46 Euro
  • bei 10 000 Euro Streit­wert: 4 090,70 Euro
  • bei 15 000 Euro Streit­wert: 4 794,10 Euro
  • bei 20 000 Euro Streit­wert: 5 497,50 Euro
  • bei 30 000 Euro Streit­wert: 6 400,46 Euro

Der Streit­wert für die Rekord­miet­preisbremsung aus Berlin-Kreuz­berg lag bei der üblichen Prozess­führung bei mindestens (42 * 704 Euro/Monat Mietdifferenz =) 29 568 Euro und das Prozess­kostenrisiko für die erste Instanz bei 6 400,46 Euro.

Wenig Bremsungen

Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungs­gebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Miet­grenze. Miet­preisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 200 Miet­preisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Miet­preisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von wenigermiete.de. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Voll­ständig­keit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieter­schutz­verbänden, -anwälten und Prozess­finanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest werden die Tabelle fort­laufend aktualisieren – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Miet­preisbrems-Fälle bequem melden.

Dieser Artikel ist erst­mals am 1. Dezember 2016 auf test.de erschienen. Er wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 2. Dezember 2019.

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