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Die Mietpreisbremse funktioniert – und zwar seit April 2020 noch besser. Mieter müssen nicht mehr sofort an den Vermieter schreiben, um die Erstattung überhöhter Miete fordern zu können. Unsere Mietrechts-Experten liefern eine Anleitung in vier Schritten. Schon dank der bisherigen Mietpreisbremse sanken überhöhte Mieten bisher in mehr als 200 Fällen. Einmal sogar um 50 Prozent oder 8 448 Euro pro Jahr. Rechtsdienstleister wie Conny.legal helfen beim Bremsen. Wie, zeigt unser Special.
Mietpreisbremse – Gesetzesverschärfungen
Vermieter. Für seit 1. April geschlossene Verträge gilt: Der Vermieter muss überhöhte Mieten auch dann erstatten, wenn der Mieter sich nicht sofort gemeldet hat. Ausreichend ist, wenn dieser sich innerhalb von 30 Monaten auf die Mietpreisbremse beruft. Der Vermieter muss zu Unrecht kassiertes Geld dann für den gesamten Zeitraum seit Vertragsschluss herausgeben. Der für die Anwendbarkeit der neuen Regelung maßgebliche Vertragschluss ist der Tag, an dem die Vertragsausfertigung mit der letzten Unterschrift der anderen Vertragspartei zugeht. Gibt es einen Termin, an dem alle Vertragspartner persönlich den Vertrag unterzeichnen, dann gilt dieses Datum als Tag des Vertragsschlusses.
Vermieter müssen bereits seit Januar 2019 bei Vertragsschluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder einer höheren Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren.
Mieter. Wer nach dem 1. April 2020 einen Mietvertrag abgeschlossen hat oder noch abschließt, hat 30 Monate Zeit, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen. Zu beachten: Nur wenn alle Parteien den Vertrag bei einem persönlichen Treffen unterschreiben, ist sofort Vertragsschluss. In allen anderen Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem der letzte unterschriebene Vertrag der Gegenseite zugeht. Ist das am 1. April 2020 oder später, dann gilt bereits die neue verschärfte Mietpreisbremse. Bereits seit Januar 2019 müssen Mieter ihre Forderung nach einer Mietpreissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
Über 200 Mietpreisbremsungen
In weit über 200 Fällen forderten Vermieter mehr als ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Postleitzahl und Mietersparnis. Stolze 8 448 Euro sparen Mieter einer Wohnung in Berlin-Kreuzberg. 1 404 Euro kalt forderte die Deutsche Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die Mieter schalteten den Legaltech-Anbieter wenigermiete.de (inzwischen:Conny.legal) ein. Als der Vermieter die Miete nicht von sich aus senkte, erhob das Unternehmen Klage. Schließlich akzeptierte der Vermieter einen Vergleich. 700 Euro kostet die Wohnung danach nur noch. Rund 14 000 Euro muss der Vermieter der Wohngemeinschaft erstatten.
Verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentumsrechts
Fest steht: Die Mietpreisbremse ist verfassungsmäßig. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Sie stelle eine verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentums dar. „Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht auf der anderen Seite umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung“, begründet das Gericht seine Entscheidung. Es wies die Beschwerde einer Vermieterin gegen die Verurteilung wegen überhöhter Mieten zurück.
Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht
Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. In den Ballungsgebieten der meisten Bundesländer gilt die Mietpreisbremse, in Baden-Württemberg allerdings erst seit 4. Juni 2020, in Hamburg seit dem 3. Juli 2018, in Brandenburg spätestens ab dem 4. April 2019, in Hessen seit dem 28. Juni 2019 und in Bayern seit dem 7. August 2019. Die ursprünglichen Mietpreisbremsverordnungen in allen diesen Ländern waren nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 17. Juli 2019, Aktenzeichen: VIII ZR 130/18) von Anfang an nichtig. Grund: Die Landesregierungen haben sie nicht oder nicht richtig begründet. Die Beamten in den Ministerien hatten darauf verzichtet, die Begründungen für die Mietpreisbremsverordnungen im Gesetzblatt zu veröffentlichen. In Niedersachsen ist zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse gilt. Dort gibt es zwar eine Begründung, aber das Landgericht Hannover hält sie für unzureichend. Im Saarland, Schleswig-Holstein, Sachsen und Sachsen-Anhalt gilt keine Mietpreisbremse.
Anspruch auf Staatshaftung?
Wo die Mietpreisbremse wegen Murks im Ministerium nicht oder verspätet in Kraft trat, könnten Mieter Ansprüche auf Staatshaftung haben. Sie müssen dann vom jeweiligen Land Schadenersatz für die misslungene Mietpreisbremse fordern. Die Erfolgsaussichten sind ungewiss. Keine der betroffenen Landesregierungen sieht sich bislang in der Pflicht. Das Landgericht München hat bereits eine Staatshaftungsklage wegen unwirksamer Mietpreisbremse abgewiesen.
Oberste Richter entscheiden. Der Fall liegt jetzt beim Bundesgerichtshof. Rückenwind bekommen die Kläger vom Bundesverfassungsgericht. Das sieht in seiner Grundsatzentscheidung die Landesregierungen in der Verantwortung, Mieter vor überzogenen Forderungen von Vermietern zu schützen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Conny.legal, wie das Portal Wenigermiete.de inzwischen heißt, bietet seinen Kunden an, Schadenersatz für alle registrierten Kunden zu fordern, sollte die Musterklage auf Staatshaftung Erfolg haben.
Wer abwartete, verlor Rechte
Die Bremse gilt für Wohnungsmietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grundlegend sanierte oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse. Für bis einschließlich 31. März 2020 abgeschlossene Verträge galt: Mieter mussten sich gleich nach Abschluss des Mietvertrags auf die Mietpreisbremse berufen und erste Schritte einleiten. Wer abwartete, verlor Rechte. Die Rückforderung überzahlter Miete war erst nach dem Tritt auf die Mietpreisbremse möglich. Für ab dem 1. April 2020 geschlossene Verträge gilt: Vermieter müssen überzahlte Miete von Anfang an erstatten. Voraussetzung nur: Mieter melden ihr Recht auf die Erstattung innerhalb von 30 Monaten ab Vertragsschluss an.
Der Trick mit den Doppelverträgen
Auch nachträgliche Mieterhöhungen verstoßen gegen die Mietpreisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Das hat das Landgericht Berlin in einem Rechtsstreit zwischen Großvermieter Deutsche Wohnen und Rechtsdienstleister Conny entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieterverbände halten derartige Doppelverträge für eine neue Masche, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Noch höhere Miete nur nach Sanierung. Der Trick mit den Doppelverträgen wird vor allem von großen Wohnungsunternehmen eingesetzt. Die Mieterhöhung ist auch rechtswidrig, wenn der Mietzuschlag in der Zusatzvereinbarung als Gegenleistung für Bau- und Renovierungsarbeiten dargestellt wird. Nur eine grundlegende Sanierung berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Mietpreisbremse zu erhöhen.
Unser Rat
Bedingung. Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohnort bei Vertragsschluss eine Mietbremsverordnung und ein Mietspiegel galten. Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.
Start. Sprechen Sie die Mietpreisbremse vor Abschluss des Mietvertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen, wenn Sie den Vertrag vor 31. März 2020 abgeschlossen haben. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren. Bei Vertragsschluss ab 1. April 2020 haben Sie 30 Monate Zeit, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen.
Anspruch. Die Mietpreisbremse soll Sie vor überhöhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit der hohen Miete unterschrieben haben. Oft denken Vermieter gar nicht über die Höchstmiete nach, sondern orientieren sich an den Preisen anderer.
Rechtsschutz. Wenn Sie Mitglied in einem Mieterverein sind, erhalten Sie von dort Unterstützung bei der Mietpreisbremsung. Rechtsschutzversicherungen zahlen, wenn auch Mietstreitigkeiten ausdrücklich eingeschlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Mietpreisbremse über den Inkasso-Dienstleister Conny (früher: Wenigermiete.de) durchsetzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsächlich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für fünf Monate als Provision.
Mietendeckel. Als Berliner Mieter können Sie auch vom so genannten Mietendeckel profitieren. Das Landesgesetz begrenzt Mieten nochmals erheblich stärker als die bundesweiten Mietpreisbremsregelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Einzelheiten dazu liefert unsere Meldung Berlin beschließt Mietendeckel: Verbot für Mieterhöhungen. Machen Sie trotzdem unbedingt zumindest zusätzlich auch Ihre Mietpreisbremsrechte geltend. Es kann sein, dass die für Vermieter strengen Regeln in Berlin vom Verfassungsgericht für nichtig erklärt werden.
Bremsen mithilfe eines Rechtsdienstleisters
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter Conny (früher: Wenigermiete.de): Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. Die Rechtsexperten der Stiftung Warentest haben das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Wenn die Mietpreisbremse wegen Fehlern der Ministerien scheitert, fordert Conny für seine Kunden Schadenersatz. Der Bundesgerichtshof hat das Geschäftsmodell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sahen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzelheiten in der Pressemitteilung des Gerichts
Selber bremsen – so gehts
Auch ohne Einschaltung eines Unternehmens mit Erfolgsprovision ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht an vielen Orten. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag.
Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispielsweise in
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die geforderte Miete höher als der errechnete Betrag, könnte die Bremse greifen.
3. Erstattung fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Ergebnis der Rechtsberatung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsächlich ernst macht und die Juristen beim Mieterverein, einen Rechtsanwalt oder Rechtsdienstleister wie Conny beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police Mietrechtsschutz umfasst. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrenskosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechtsstreit (Gerichtskosten und Anwaltshonorare ohne Extrakosten wie Zeugenentschädigungen):
- bei 200 Euro Streitwert: 420,36 Euro
- bei 1 000 Euro Streitwert: 682,60 Euro
- bei 1 500 Euro Streitwert: 944,86 Euro
- bei 2 000 Euro Streitwert: 1 207,10 Euro
- bei 3 000 Euro Streitwert: 1 567,56 Euro
- bei 5 000 Euro Streitwert: 2 288,46 Euro
- bei 10 000 Euro Streitwert: 4 090,70 Euro
- bei 15 000 Euro Streitwert: 4 794,10 Euro
- bei 20 000 Euro Streitwert: 5 497,50 Euro
- bei 30 000 Euro Streitwert: 6 400,46 Euro
Der Streitwert für die Rekordmietpreisbremsung aus Berlin-Kreuzberg lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 704 Euro/Monat Mietdifferenz =) 29 568 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 6 400,46 Euro.
Haben Sie erfolgreich Ihre Miete gebremst? Schreiben Sie uns!
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 200 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von Conny, wie der Rechtsdienstleister Wenigermiete.de inzwischen heißt. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieterschutzverbänden, -anwälten und Prozessfinanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest aktualisieren die Tabelle fortlaufend – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Mietpreisbrems-Fälle bequem melden.
Dieser Artikel ist erstmals am 1. Dezember 2016 auf test.de erschienen. Er wurde seitdem mehrfach aktualisiert, zuletzt am 1. September 2020.
