Miet­preisbremse Special

Seit knapp eineinhalb Jahren gibt es nun das Gesetz zur Miet­preisbremse. Manche halten es bereits für einen Fehl­schlag. Doch die Miet­preisbremse kann nur greifen, wenn Mieter drauf­treten. Das ist nicht so schwer. Finanztest liefert eine Anleitung in vier Schritten.

Zwei Berliner sparen schon dank Miet­preisbremse

Bisher sind erst zwei Fälle bekannt, in denen die Miet­preisbremse griff: Laura H.* und ihre Schwester zahlen künftig monatlich 529,55 Euro statt 562,02 Euro Kaltmiete für ihre 74 Quadrat­meter große Wohnung in Berlin. So hat es das Amts­gericht Lichten­berg entschieden (Az. 2 C 202/16). Ersparnis pro Jahr: 389,64 Euro. Ein anderer Berliner spart sogar 221,09 Euro monatlich – also rund 2 650 Euro im Jahr. In seinem Fall urteilte das Amts­gericht Neukölln (Az. 11 C 414/15). Das Land­gericht bestätigte das Urteil auf die Berufung der Vermieterin hin (Az. 65 S 424/16); auch dieser Fall ist rechts­kräftig abge­schlossen (siehe Mutmacher: Laura H. klagte die Mietpreisbremse ein).

Fast in allen Groß­städten in Kraft

Die Mietbremse gibt es seit 1. Juni 2015. Sie gilt, wo die Länder einen angespannten Wohnungs­markt fest­gestellt und eine Mietbrems­ver­ordnung erlassen haben. Das ist in fast allen Groß­städten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Groß­städten. Am 1. Dezember 2016 ist auch für 19 nieder­sächsische Kommunen so eine Verordnung in Kraft getreten.

Tipp: Wie finden Vermieter und Mieter die zulässige Miete heraus? Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Unsere Tabelle zeigt Infos zu über 300 Städte und Gemeinden in 12 Bundes­ländern, in denen die Miet­preisbremse gilt.

Wer abwartet, verliert Rechte

Die Bremse gilt für Wohnungs­miet­verträge, die ab Inkraft­treten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grund­legend sanierte oder nach Oktober 2014 erst­mals bezogene Wohnungen gibt es keine Miet­preisbremse. Richtiger Zeit­punkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Miet­preisbremse: gleich nach Abschluss des Miet­vertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rück­forderung über­zahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Miet­preisbremse möglich.

Vergleichs­miete ermitteln

An den Preisen, die Vermieter aktuell fordern, sollten sich Mieter nicht orientieren. Zumindest für Wohnungen in beliebten Lagen von Groß­städten wie Hamburg, Berlin, Köln, Frank­furt am Main und München liegen sie in der Regel weit über früher üblichen Preisen. Nach dem Mietbrems­gesetz ist die durch­schnitt­lich für eine vergleich­bare Wohnung gezahlte Miete mit einem Aufschlag von 10 Prozent das Maximum. Mehr steht dem Vermieter nicht zu.

Orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln

Die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist ein biss­chen mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohn­werterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag (Special Mietpreisbremse, Finanztest 2/2016).

Berliner und Münchener Mieter haben es leicht. Die Behörden bieten eine Online­abfrage an, um die Vergleichs­miete bequem zu ermitteln

Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen

Mieter sollten sich nicht abschre­cken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechts­streit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieter­ver­ein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichs­miete korrigieren. Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchst­zulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen.

Erstattung fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Miet­preisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter (Hilfe bietet unser Musterbrief). Wichtig: In zwei Fällen darf der Vermieter mehr als die Höchst­miete kassieren: Wenn der Vormieter schon so viel wie der Mieter jetzt bezahlt hat oder die Wohnung modernisiert wurde, gilt die normale Miet­preis­begrenzung nicht. Da Mieter über diese Punkte meist nichts wissen, empfiehlt Finanztest, den Vermieter aufzufordern, sie nach­voll­zieh­bar über solche Umstände zu informieren. Tut er das nicht oder zu spät, muss er zumindest dadurch unnötig entstandene Rechts­anwalts- und Gerichts­kosten ersetzen.

Gründliche Rechts­beratung

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Vierter Schritt sollte eine gründliche Rechts­beratung beim Mieter­ver­ein oder bei einem Miet­rechts­anwalt sein. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien. Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Für ihn ist die Ermitt­lung der Vergleichs­miete genauso schwierig wie für seine Mieter. Ergebnis der Rechts­beratung ist die Entscheidung, ob Mieter tatsäch­lich ernst machen und die Juristen beim Mieter­ver­ein oder einen Rechts­anwalt beauftragen, ihre Rechte durch­zusetzen.

Wenig Gerichts­kosten ...

Fein raus sind dann Mitglieder in Mieter­ver­einen und Rechts­schutz­versicherte, deren Police Miet­rechts­schutz umfasst. Außerdem muss die bei Abschluss einer Versicherung oder Beitritt zum Mieter­ver­ein meist beginnende Warte­zeit von drei Monaten vor Abschluss des Miet­vertrags abge­laufen sein. Doch auch für Selbst­zahler ist der Streit um die Mietbremse oft lohnend. Streit­wert einer Mietbrems­klage ist zumindest die womöglich zu viel gezahlte Miete. Bei Laura H. etwa waren das sieben Monate nach Einzug 227 Euro. Die Kosten für einen Rechts­streit um diesen Betrag liegen bei 469 Euro – einschließ­lich aller Anwalts­honorare. Voraus­setzung: Nur ein Mieter klagt. Klagen mehrere Mieter gemein­sam, liegen die Gebühren etwas höher.

... aber auch meist geringer Streit­wert

Hält das Gericht die Forderung der Mieter für unbe­rechtigt, müssen diese die Kosten des Rechts­streits zahlen. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Miet­erstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Die hätten Mieter dann nach gut einem Jahr wieder heraus. Sie zahlen ja künftig fast 200 Euro weniger Miete pro Jahr. Allerdings: Einen guten Anwalt für eine solche Klage zu finden, ist nicht einfach. Das gesetzliche Honorar für einen solchen Fall liegt wegen des geringen Streit­werts bei nur 206 Euro einschließ­lich Umsatz­steuer. Für so wenig Geld über­nehmen viele Rechts­anwälte so aufwendige Fälle nicht.

Besonderheit bei Klagen bis 600 Euro

Laura H. und ihre Schwester hatten Glück. Sie fanden einen Anwalt. Er weist auf noch eine Besonderheit von Klagen mit einem Streit­wert von bis zu 600 Euro hin: Eine Berufung ist nur ausnahms­weise zulässig. Ob das ein Vor- oder Nachteil ist, hängt ganz vom zuständigen Richter ab.

Mitpreisbremsung ohne Kostenrisiko

Verschiedene Anbieter helfen dabei, die Miet­preise zu bremsen – und zwar ohne Kostenrisiko. test.de hat exemplarisch das Portal wenigermiete.de einem Schnell­test unterzogen (Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Ergebnis: Das Angebot ist gut nutz­bar und fair. Mieter müssen einen Teil der ersparten Miete abgeben, wenn sie am Ende tatsäch­lich weniger zahlen als eigentlich im Miet­vertrag steht. Sonst zahlen sie nichts.

* Name der Redak­tion bekannt.

Dieser Artikel erschien erst­mals am 1. Dezember 2016 auf test.de. Wir haben ihn am 31. März 2017 aktualisiert. Ältere Kommentare beziehen sich auf die frühere Version.

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