
Die Mietpreisbremse gilt für zahlreiche Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten wie hier Berlin.
Die Mietpreisbremse funktioniert. Die Mietrechts-Experten der Stiftung Warentest liefern eine Anleitung in vier Schritten. Unsere Tabelle zeigt mehr als 700 Fälle, in denen die Mietpreisbremse gegriffen hat. Rekord: 9 385 Euro pro Jahr oder 54 Prozent mehr als zulässig forderte ein privater Vermieter in Berlin-Neukölln. Neu: Die Mietpreisbremse greift oft auch trotz teurer Modernisierung. Der Bundesgerichtshof hob vermieterfreundliche Urteile auf.
- BGH: Mietpreisbremse gilt oft trotz Modernisierung
- Wo die Mietpreisbremse gilt
- Für wen die Mietpreisbremse gilt – und was sie bringt
- Wie Sie Ihre Miete bremsen
- So profitieren Sie von der Mietpreisbremse
- Mietrecht und Grundgesetz: Die Mietpreisbremse aus juristischer Sicht
- Wo die Mietpreisbremse bereits gegriffen hat
BGH: Mietpreisbremse gilt oft trotz Modernisierung
Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Darauf können sich Vermieter aber viel seltener als bislang vermutet berufen. Nur wenn die Modernisierung dazu führt, dass Mieter eine wie neu gebaute Wohnung erhalten, rechtfertigt das eine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell entschieden.
Das sind die Vorgaben des BGH
Die modernisierte Wohnung muss einem Neubau entsprechen und der Vermieter mindestens ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Geldes investiert haben. Auf Erhaltungsaufwand entfallende Beträge sind abzuziehen.
Landgericht Berlin muss neu entscheiden
Die Richter in Karlsruhe hoben die Abweisung einer Mietpreisbrems-Klage durch das Landgericht Berlin auf. Die Richter dort müssen den Fall jetzt neu aufrollen und die mieterfreundlichen Ansagen des Bundesgerichtshofs berücksichtigen. Nach unserer Einschätzung dürfte die Mietpreisbremse greifen. Der Vermieter einer Altbauwohnung in Schöneberg hatte die Elektrik erneuert, über Putz gelegene Heizungsrohre in den Fußboden verlegt, Küche und Bad gefliest und in den übrigen Räumen Parkett verlegt. Er fordert jetzt 13,99 Euro je Quadratmeter und 1 199 Euro pro Monat netto kalt. Der Vormieter hatte noch 5,66/485 Euro gezahlt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.11.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 369/18
Mieteranwalt: Rechtsanwalt Christof Schramm, Berlin
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietbremse ist bereits seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. In den Ballungsgebieten aller Bundesländer außer Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse, in Niedersachsen allerdings erst für seit 1. Januar 2021 geschlossene Verträge, in Baden-Württemberg seit 4. Juni 2020, in Hamburg seit dem 3. Juli 2018, in Brandenburg spätestens ab dem 4. April 2019, in Hessen seit dem 28. Juni 2019 und in Bayern seit dem 7. August 2019.
In diesen sechs Ländern hatten die Ministerien die Mietpreisbremse zunächst vermurkst. Sie hatten zwar Mietbremsverordnungen erlassen, sie aber nicht korrekt begründet. Die ursprünglich erlassenen Verordnungen waren daher unwirksam Der Bundesgerichtshof hat jetzt geurteilt: Betroffene Mieter gehen leer aus. Der Staat hafte nicht für die Fehler der Landesregierungen.

Für wen die Mietpreisbremse gilt – und was sie bringt
Die Bremse gilt für Mieter, die ihren Wohnungsmietvertrag ab Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen haben. Ausnahme: Für erstmals nach einer grundlegenden Sanierung vermietete oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse. Für bis einschließlich 31. März 2020 abgeschlossene Verträge galt: Die Mietpreisbremse greift erst, wenn Mieter sich gegenüber ihrem Vermieter ausdrücklich auf die Regeln berufen. Für später geschlossene Verträge zieht die Mietpreisbremse auch rückwirkend. Mieter haben nach Vertragsschluss 30 Monate Zeit für die Bremsung ihrer Miete.
Was die Mietpreisbremse bringt
Wenn die Mietpreisbrems-Regeln gelten, dürfen Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete kassieren, wie Sie sich in der Regel aus dem Mietpreisspiegel für die jeweilige Stadt ergibt, zuzüglich 10 Prozent. Tatsächlich mussten Mieter in Ballungsgebieten meist viel, viel mehr zahlen.
Mietpreisbremse – Gesetzesverschärfungen
Vermieter. Für seit 1. April 2020 geschlossene Verträge gilt: Der Vermieter muss überhöhte Mieten auch dann erstatten, wenn der Mieter sich erst später meldet. Es reicht aus, wenn er sich innerhalb von 30 Monaten auf die Mietpreisbremse beruft. Der Vermieter muss zu Unrecht kassiertes Geld dann für den gesamten Zeitraum seit Vertragsschluss herausgeben. Für die Anwendbarkeit der neuen Regelung maßgeblich ist der Tag, an dem die Vertragsausfertigung mit der letzten Unterschrift der anderen Vertragspartei zugeht. Gibt es einen Termin, an dem alle Vertragspartner persönlich den Vertrag unterzeichnen, dann gilt dieses Datum als Tag des Vertragsschlusses.
Vermieter müssen bereits seit Januar 2019 bei Vertragsschluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder einer höheren Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren.
Mieter. Wer nach dem 1. April 2020 einen Mietvertrag abgeschlossen hat oder noch abschließt, hat 30 Monate Zeit, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen. Zu beachten: Nur wenn alle Parteien den Vertrag bei einem persönlichen Treffen unterschreiben, ist sofort Vertragsschluss. In allen anderen Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem der letzte unterschriebene Vertrag der Gegenseite zugeht. Ist das am 1. April 2020 oder später, dann gilt bereits die neue verschärfte Mietpreisbremse. Bereits seit Januar 2019 müssen Mieter ihre Forderung nach einer Mietpreissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
Wie Sie Ihre Miete bremsen
Bremsen mithilfe eines Rechtsdienstleisters
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter Conny (früher: Wenigermiete.de): Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. Die Rechtsexperten der Stiftung Warentest haben das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Conny: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Der Bundesgerichtshof hat das Geschäftsmodell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sahen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzelheiten in der Pressemitteilung des Gerichts
Selber bremsen – so gehts
Auch ohne Einschaltung eines Unternehmens mit Erfolgsprovision ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht an vielen Orten. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag.
Mieter in Orten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Wenn es für Ihren Wohnort einen Online-Mietspiegel gibt, finden Sie ihn mit der Suchphrase "online-mietspiegel" (ergänzt um den jeweiligen Wohnort) meist sofort.
Hinweis: Nicht alle unten aufgeführten Mietspiegel haben bereits das Datum des aktuellen Jahres. Das macht aber nichts, denn Mietspiegel haben meist kein Ablaufdatum. Es gilt immer der letzte veröffentlichte Mietspiegel, sofern der nicht überaltert ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Mietspiegel in der Regel nach zwei Jahren erneuert werden sollen.
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen

Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die geforderte Miete höher als der errechnete Betrag, greift die Bremse wahrscheinlich.
3. Erstattung fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und jetzt nicht ohne weiteres auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Die Rechtsberatung soll den Mieter befähigen zu entscheiden, ob er juristische Schritte ergreifen will, sprich: Mieterverein, Rechtsanwalt oder Rechtsdienstleister beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police auch Mietrechtsschutz enthält. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens nur tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie die Hälfte der Kosten zu tragen. Setzen sie sich vollständig durch, müssen sie gar nichts zahlen. Der Vermieter hat dann alle Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richtet sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung gerechnet auf 42 Monate.
Streitwert | Prozesskosten |
Streitwert | Prozesskosten |
Euro | |
200 | 420,36 |
1 000 | 682,60 |
1 500 | 944,86 |
2 000 | 1 207,10 |
3 000 | 1 567,56 |
5 000 | 2 288,46 |
10 000 | 4 090,70 |
15 000 | 4 794,10 |
20 000 | 5 497,50 |
30 000 | 6 400,46 |
Angegeben sind die typischen Verfahrenskosten für einen Rechtsstreit in erster Instanz (Gerichtskosten und Anwaltshonorare einschließlich Verhandlungsgebühr und Umsatzsteuer; Reisekosten, Zeugenentschädigungen und Gutachterhonorare kommen gegebenenfalls noch hinzu). |
Der Streitwert für die Rekordmietpreisbremsung aus Berlin-Neukölln lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 782,11 Euro Mietdifferenz pro Monat =) 32 848,63 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 7 672,80 Euro.
Erfolgreich die Miete gebremst? Schreiben Sie uns!
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 200 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von Conny, wie der Rechtsdienstleister Wenigermiete.de inzwischen heißt. Schreiben Sie unseren Mietrechts-Experten, wenn Sie erfolgreich die Miete gebremst haben!
Der Trick mit den Doppelverträgen
Auch nachträgliche Mieterhöhungen verstoßen gegen die Mietpreisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Das hat das Landgericht Berlin in einem Rechtsstreit zwischen Großvermieter Deutsche Wohnen und Rechtsdienstleister Conny entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieterverbände halten derartige Doppelverträge für eine neue Masche, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Noch höhere Miete nur nach Sanierung. Der Trick mit den Doppelverträgen wird vor allem von großen Wohnungsunternehmen eingesetzt. Die Mieterhöhung ist auch rechtswidrig, wenn der Mietzuschlag in der Zusatzvereinbarung als Gegenleistung für Bau- und Renovierungsarbeiten dargestellt wird. Nur eine grundlegende Sanierung berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Mietpreisbremse zu erhöhen.
So profitieren Sie von der Mietpreisbremse
- Bedingung. Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohnort bei Vertragsschluss eine Mietbremsverordnung gilt. Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.
- Start. Sprechen Sie die Mietpreisbremse vor Abschluss des Mietvertrags nicht an. Wenn Sie Ihren Vertrag bereits vor 31. März 2020 abgeschlossen haben, sollten Sie so schnell wie möglich zur Sache kommen. Die Mietpreisbremse gilt für Sie erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Rechte beim Vermieter geltend machen. Bei Vertragsschluss ab 1. April 2020 haben Sie 30 Monate Zeit, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen.
- Anspruch. Die Mietpreisbremse soll Sie vor überhöhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit der hohen Miete unterschrieben haben. Oft denken Vermieter gar nicht über die Höchstmiete nach, sondern orientieren sich an den Preisen anderer.
- Rechtsschutz. Wenn Sie Mitglied in einem Mieterverein sind, erhalten Sie von dort Unterstützung bei der Mietpreisbremsung. Rechtsschutzversicherungen zahlen, wenn auch Mietstreitigkeiten ausdrücklich eingeschlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Mietpreisbremse über den Inkasso-Dienstleister Conny (früher: Wenigermiete.de) durchsetzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsächlich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für fünf Monate als Provision.
- Mietendeckel. Als Berliner Mieter profitieren Sie auch vom so genannten Mietendeckel. Das Landesgesetz begrenzt Mieten nochmals erheblich stärker als die bundesweiten Mietpreisbremsregelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Einzelheiten dazu liefert unsere Meldung Berlin beschließt Mietendeckel: Verbot für Mieterhöhungen. Machen Sie trotzdem unbedingt zumindest zusätzlich auch Ihr Recht auf Mietpreisbremse geltend. Es kann sein, dass die für Vermieter strengen Mietendeckel-Regeln in Berlin vom Verfassungsgericht für nichtig erklärt werden. Ihnen bleibt dann wenigstens noch die Mietpreisbremse.
Mietrecht und Grundgesetz: Die Mietpreisbremse aus juristischer Sicht
Verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentumsrechts
Fest steht: Die Mietpreisbremse ist verfassungsmäßig. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Sie stelle eine verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentums dar. „Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht (...) umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung“, begründet das Gericht seine Entscheidung. Es wies die Beschwerde einer Vermieterin gegen die Verurteilung wegen überhöhter Mieten zurück.
Bremsversagen in zahlreichen Ländern
In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg sollte die Mietpreisbremse eigentlich schon Jahre früher greifen. Doch die ursprünglichen Mietpreisbremsverordnungen in allen diesen Ländern waren nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 17. Juli 2019, Aktenzeichen: VIII ZR 130/18) von Anfang an nichtig. Entscheidender Fehler: Die Beamten in den Ministerien hatten darauf verzichtet, Begründungen für die Mietpreisbremsverordnungen im Gesetzblatt zu veröffentlichen.
Wo die Mietpreisbremse bereits gegriffen hat
In weit über 700 Fällen forderten Vermieter mehr als ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Postleitzahl und Mietersparnis. Stolze 9 385,32 Euro sparen Mieter einer Wohnung in Berlin-Neukölln pro Jahr. 1 440 Euro kalt forderten private Vermieter monatlich. Die Mieter schalteten einen Rechtsanwalt ein. Doch die Vermieter weigerten sich weiterhin, die Miete zu senken und argumentierten, es handle sich der Sache nach um einen Neubau, für den die Mietpreisbremse nicht gelte. Das Landgericht Berlin urteilte schließlich: Die Mietpreisbremse gilt. Bei der Immobilie handle es sich nicht um einen Neubau, allenfalls eine Sanierung sei erfolgt. Die geforderte Miete sei somit um 54 Prozent überhöht. Den Vermietern stehen nur 657,89 Euro monatlich zu.
Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieterschutzverbänden, -anwälten und Prozessfinanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Tabelle wird laufend aktualisiert. Per E-Mail-Formular können Sie uns Mietpreisbrems-Fälle bequem melden.
Dieses Special wird regelmäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 10. März 2021. Zuvor gepostete Nutzerkommentare beziehen sich auf eine frühere Fassung.
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