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Die Mietpreisbremse funktioniert, wird aber nur selten betätigt. Mieter müssen aktiv werden und den Vermieter in die Pflicht nehmen. Die Experten von Finanztest liefern eine Anleitung in vier Schritten und erklären, wie Mieter ohne Kostenrisiko ihre Miete bremsen können. Unsere Tabelle zeigt: Immerhin knapp 200 Mieten konnten bisher mithilfe der Mietpreisbremse gesenkt werden. In einem Fall sank die Miete sogar um 47 Prozent oder 7 800 Euro pro Jahr.
Gesetzesverschärfung
Der Bundestag hat die Verschärfung der Mietbrems-Regelungen beschlossen. Seit Januar 2019 müssen Vermieter bereits bei Vertragsschluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder höherer Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren. Als Vormiete ist nicht mehr die letzte Miete maßgeblich, sondern die, die der Vormieter ein Jahr vor Ende seines Mietvertrags gezahlt hat. Umgekehrt müssen Mieter ihre Forderung nach Mietpreissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“.
Über Hundert Mietpreisbremsungen
In mindestens 179 Fällen forderten Vermieter mehr als Ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Postleitzahl und Mietersparnis. Immerhin 7 800 Euro sparen Mieter einer Wohnung im Berliner Bergmannstraßen-Kiez. 1 385 Euro kalt forderte ein Privatvermieter dort für eine Wohnung. Die Mieter schalteten Rechtsanwalt Max Werner Althoff ein. Als der Vermieter die Miete nicht von sich aus senkte, erhob er Klage. Höchstens 734,65 Euro darf die Wohnung pro Monat kosten, urteilte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg.
Fast in allen Großstädten in Kraft
Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. Das ist in fast allen Großstädten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Großstädten. In Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg und Hessen allerdings kamen die Landgerichte zum Ergebnis: Die Mietpreisbremsverordnung ist jeweils unwirksam; die Landesregierung habe sie nicht oder nicht richtig begründet. In diesen Ländern ist unklar, ob die Mietpreisbremse wirklich in Kraft getreten ist. Die bayerische und die hamburgische Regierung besserten inzwischen nach, es ist aber unklar, ob das gelungen ist. Wo die Mietpreisbremse wegen Murks im Ministerium gescheitert ist, können Mieter Ansprüche auf Staatshaftung haben.
Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht
In den Ballungsgebieten der meisten Bundesländer gilt die Mietpreisbremse. In fünf Ländern, darunter auch Hamburg und Bayern mit dem Großraum München, ist das allerdings zweifelhaft.
Wer abwartet, verliert Rechte
Die Bremse gilt für Wohnungsmietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grundlegend sanierte oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse. Richtiger Zeitpunkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Mietpreisbremse: gleich nach Abschluss des Mietvertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rückforderung überzahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Mietpreisbremse möglich.
Unser Rat
Bedingung. Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohnort bei Vertragsschluss eine Mietbremsverordnung und ein Mietspiegel galten (siehe Special Mietpreisbremse). Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.
Start. Sprechen Sie die Mietpreisbremse vor Abschluss des Mietvertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren.
Anspruch. Die Mietpreisbremse soll Sie vor überhöhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit dieser Miete unterschrieben haben. Oft werden Vermieter gar nicht über die Höchstmiete nachgedacht, sondern sich an den Preisen anderer orientiert haben.
Rechtsschutz. Wenn Sie Mitglied im Mieterverein sind, erhalten Sie von dort Unterstützung bei der Mietpreisbremsung. Rechtsschutzversicherungen zahlen, wenn auch Mietstreitigkeiten ausdrücklich eingeschlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Mietpreisbremse über wenigermiete.de durchsetzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsächlich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für vier Monate an wenigermiete.de.
Einfach bremsen
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter wenigermiete.de: Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf der Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. test.de hat das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Wenn die Mietpreisbremse wegen Fehlern der Ministerien scheitert, fordert wenigermiete.de für seine Kunden Schadenersatz.
Anleitung zum selbst bremsen
Doch auch ohne Einschaltung eines Unternehmens mit Erfolgsprovision ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist ein bisschen mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag. Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Die Tabelle dort zeigt Infos zu über 300 Städten und Gemeinden in 12 Bundesländern, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispielsweise in
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die Miete höher, könnte die Bremse greifen.
3. Erstattung fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Ergebnis der Rechtsberatung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsächlich ernst macht und die Juristen beim Mieterverein oder einen Rechtsanwalt beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police Mietrechtsschutz umfasst. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrenskosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechtsstreit (Gerichtskosten und Anwaltshonorare ohne Extrakosten wie Zeugenentschädigungen):
- bei 200 Euro Streitwert: 420,36 Euro
- bei 1 000 Euro Streitwert: 682,60 Euro
- bei 1 500 Euro Streitwert: 944,86 Euro
- bei 2 000 Euro Streitwert: 1 207,10 Euro
- bei 3 000 Euro Streitwert: 1 567,56 Euro
- bei 5 000 Euro Streitwert: 2 288,46 Euro
- bei 10 000 Euro Streitwert: 4 090,70 Euro
- bei 15 000 Euro Streitwert: 4 794,10 Euro
- bei 20 000 Euro Streitwert: 5 497,50 Euro
- bei 30 000 Euro Streitwert: 6 400,46 Euro
Der Streitwert für die Rekordmietpreisbremsung aus Berlin-Kreuzberg lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 507,86 Euro/Monat Mietdifferenz =) 27 314,70 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 6 400,46 Euro.
Wenig Bremsungen
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu fast 200 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von wenigermiete.de. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieterschutzverbänden, -anwälten und Prozessfinanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest werden die Tabelle fortlaufend aktualisieren – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Mietpreisbrems-Fälle bequem melden.
Dieser Artikel erschien erstmals am 1. Dezember 2016 auf test.de. Er wurde seitdem mehrfach aktualisiert, zuletzt am 18. Januar 2019.
