Die Mietpreisbremse gilt für zahlreiche Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten wie hier Berlin.
Die Mietpreisbremse funktioniert. Die Mietrechts-Experten der Stiftung Warentest liefern eine Anleitung in vier Schritten. Unsere Tabelle zeigt mehr als 700 Fälle, in denen die Mietpreisbremse gegriffen hat.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietbremse ist bereits seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. In den Ballungsgebieten aller Bundesländer außer Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse, in Niedersachsen allerdings erst für seit 1. Januar 2021 geschlossene Verträge, in Baden-Württemberg seit 4. Juni 2020, in Hamburg seit dem 3. Juli 2018, in Brandenburg spätestens ab dem 4. April 2019, in Hessen seit dem 28. Juni 2019 und in Bayern seit dem 7. August 2019.
In diesen sechs Ländern hatten die Ministerien die Mietpreisbremse zunächst vermurkst. Sie hatten zwar Mietbremsverordnungen erlassen, sie aber nicht korrekt begründet oder die Begründung nicht veröffentlicht. Die ursprünglich erlassenen Verordnungen waren daher unwirksam.
Wie Sie Ihre Miete bremsen
Bremsen mithilfe eines Rechtsdienstleisters
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter Conny (früher: Wenigermiete.de): Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. Die Rechtsexperten der Stiftung Warentest haben das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Conny: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Der Bundesgerichtshof hat das Geschäftsmodell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sahen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzelheiten in der Pressemitteilung des Gerichts
Selber bremsen – so gehts
Auch ohne Einschaltung eines Unternehmens mit Erfolgsprovision ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht an vielen Orten. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag.
Mieter in Orten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Wenn es für Ihren Wohnort einen Online-Mietspiegel gibt, finden Sie ihn mit der Suchphrase "online-mietspiegel" (ergänzt um den jeweiligen Wohnort) meist sofort.
Hinweis: Nicht alle unten aufgeführten Mietspiegel haben bereits das Datum des aktuellen Jahres. Das macht aber nichts, denn Mietspiegel haben meist kein Ablaufdatum. Es gilt immer der letzte veröffentlichte Mietspiegel, sofern der nicht überaltert ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Mietspiegel in der Regel nach zwei Jahren erneuert werden sollen.
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die geforderte Miete höher als der errechnete Betrag, greift die Bremse wahrscheinlich.
3. Erstattung fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird sich daran orientiert haben, was andere Vermieter fordern und gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf. Und jetzt wird er oft nicht auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Die Rechtsberatung soll den Mieter befähigen zu entscheiden, ob er juristische Schritte einleiten will, sprich: Mieterverein, Rechtsanwalt oder Rechtsdienstleister beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police auch Mietrechtsschutz enthält. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens nur tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie die Hälfte der Kosten zu tragen. Setzen sie sich vollständig durch, müssen sie gar nichts zahlen. Der Vermieter hat dann alle Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richtet sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung gerechnet auf 42 Monate.
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Streitwert |
Prozesskosten |
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Streitwert |
Prozesskosten |
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Euro |
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200 |
420,36 |
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1 000 |
682,60 |
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1 500 |
944,86 |
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2 000 |
1 207,10 |
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3 000 |
1 567,56 |
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5 000 |
2 288,46 |
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10 000 |
4 090,70 |
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15 000 |
4 794,10 |
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20 000 |
5 497,50 |
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30 000 |
6 400,46 |
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Angegeben sind die typischen Verfahrenskosten für einen Rechtsstreit in erster Instanz (Gerichtskosten und Anwaltshonorare einschließlich Verhandlungsgebühr und Umsatzsteuer; Reisekosten, Zeugenentschädigungen und Gutachterhonorare kommen gegebenenfalls noch hinzu). |
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Der Streitwert für die höchste uns bekannte Mietpreisbremsung aus Berlin-Neukölln lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 782,11 Euro Mietdifferenz pro Monat =) 32 848,63 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 7 672,80 Euro.
Erfolgreich die Miete gebremst? Schreiben Sie uns!
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 700 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von Conny, wie der Rechtsdienstleister Wenigermiete.de inzwischen heißt. Schreiben Sie unseren Mietrechts-Experten, wenn Sie erfolgreich die Miete gebremst haben!
Der Trick mit den Doppelverträgen
Auch nachträgliche Mieterhöhungen verstoßen gegen die Mietpreisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Das hat das Landgericht Berlin in einem Rechtsstreit zwischen Großvermieter Deutsche Wohnen und Rechtsdienstleister Conny entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieterverbände halten derartige Doppelverträge für eine Masche, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Noch höhere Miete nur nach Sanierung. Der Trick mit den Doppelverträgen wird vor allem von großen Wohnungsunternehmen eingesetzt. Die Mieterhöhung ist auch rechtswidrig, wenn der Mietzuschlag in der Zusatzvereinbarung als Gegenleistung für Bau- und Renovierungsarbeiten dargestellt wird. Nur eine grundlegende Sanierung, die mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kostet, berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Mietpreisbremse zu erhöhen.
Angebote liegen oft über dem Niveau der Mietpreisbremse
Preise vergleichbarer Wohnungen mit Baujahr vor 2014 in zehn großen deutschen Städten laut aktueller Angebote und laut Mietspiegel: Mieten bis Mietspiegel plus 10 Prozent (grün) sind laut Mietpreisbremse erlaubt, darüber (lila) sind sie es oft nicht.
Quelle: Eigene Berechnungen, Daten: Empirica Regio; MietspiegelStand: 28. April 2021
Dieses Special wird regelmäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 17. Mai 2021. Zuvor gepostete Nutzerkommentare beziehen sich auf eine frühere Fassung.
