Die Mietpreisbremse funktioniert. test.de liefert eine Anleitung in vier Schritten und eine Tabelle mit über 700 Fällen, in denen die Mietpreisbremse gegriffen hat.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietbremse ist bereits seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt in Gemeinden und Städten, für die die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. In den Ballungsgebieten aller Bundesländer außer Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse, in Niedersachsen allerdings erst für seit 1. Januar 2021 geschlossene Verträge, in Baden-Württemberg seit 4. Juni 2020, in Hamburg seit dem 3. Juli 2018, in Brandenburg spätestens ab dem 4. April 2019, in Hessen seit dem 28. Juni 2019 und in Bayern seit dem 7. August 2019.
In diesen sechs Ländern hatten die Ministerien zwar schon vorher Mietbremsverordnungen erlassen, sie aber zunächst nicht korrekt begründet oder die Begründung nicht veröffentlicht. Die ursprünglich erlassenen Verordnungen waren daher unwirksam.
Wie Sie Ihre Miete bremsen
Bremsen mithilfe eines Rechtsdienstleisters
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter Conny (früher: Wenigermiete.de): Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. Die Rechtsexperten der Stiftung Warentest haben das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Conny: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Der Bundesgerichtshof hat das Geschäftsmodell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sahen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzelheiten in der Pressemitteilung des Gerichts
Conny darf über die Erstattung überzahlter Miete hinaus auch durchsetzen, dass Mieter in Zukunft nicht mehr als nach Mietpreisbremse zulässig zahlen müssen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.2022
Aktenzeichen: VIII ZR 123/21
Selber bremsen – so gehts
Auch ohne Einschaltung eines Unternehmens ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht an vielen Orten. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag.
Mieter in Orten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Wenn es für Ihren Wohnort einen Online-Mietspiegel gibt, finden Sie ihn mit der Suchphrase "online-mietspiegel" (ergänzt um den jeweiligen Wohnort) meist sofort.
Hinweis: Nicht alle unten aufgeführten Mietspiegel haben bereits das Datum des aktuellen Jahres. Das macht aber nichts, denn Mietspiegel haben meist kein Ablaufdatum. Es gilt immer der letzte veröffentlichte Mietspiegel, sofern der nicht überaltert ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vor, dass Mietspiegel in der Regel nach zwei Jahren erneuert werden sollen.
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die geforderte Miete höher als der errechnete Betrag, greift die Bremse wahrscheinlich.
3. Erstattung fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird sich daran orientiert haben, was andere Vermieter fordern und gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf. Und jetzt wird er oft nicht auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Die Rechtsberatung soll den Mieter befähigen zu entscheiden, ob er juristische Schritte einleiten will, sprich: Mieterverein, Rechtsanwalt oder Rechtsdienstleister beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police auch Mietrechtsschutz enthält. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens nur tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie die Hälfte der Kosten zu tragen. Setzen sie sich vollständig durch, müssen sie gar nichts zahlen. Der Vermieter hat dann alle Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richtet sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung gerechnet auf 42 Monate.
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Streitwert |
Prozesskosten |
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Euro |
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200 |
420,36 |
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1 000 |
682,60 |
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1 500 |
944,86 |
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2 000 |
1 207,10 |
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3 000 |
1 567,56 |
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5 000 |
2 288,46 |
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10 000 |
4 090,70 |
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15 000 |
4 794,10 |
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20 000 |
5 497,50 |
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30 000 |
6 400,46 |
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Angegeben sind die typischen Verfahrenskosten für einen Rechtsstreit in erster Instanz (Gerichtskosten und Anwaltshonorare einschließlich Verhandlungsgebühr und Umsatzsteuer; Reisekosten, Zeugenentschädigungen und Gutachterhonorare kommen gegebenenfalls noch hinzu). |
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Der Streitwert für die höchste uns bekannte Mietpreisbremsung aus Berlin-Neukölln lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 782,11 Euro Mietdifferenz pro Monat =) 32 848,63 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 7 672,80 Euro.
Erfolgreich die Miete gebremst? Schreiben Sie uns!
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 700 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von Conny, wie der Rechtsdienstleister Wenigermiete.de inzwischen heißt. Schreiben Sie unseren Mietrechts-Experten, wenn Sie erfolgreich die Miete gebremst haben!
Angebote liegen oft über dem Niveau der Mietpreisbremse
Preise vergleichbarer Wohnungen mit Baujahr vor 2014 in zehn großen deutschen Städten laut aktueller Angebote und laut Mietspiegel: Mieten bis Mietspiegel plus 10 Prozent (grün) sind laut Mietpreisbremse erlaubt, darüber (lila) sind sie es oft nicht.
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Chance auf Erstattung – mit unserem Musterbrief
- Die Mieten steigen rasant. Und oft stärker als zulässig. Wo die Mietpreisbremse gilt, können Mieter sich gegen überzogene Forderungen wehren. Das ist gar nicht schwer....
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Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen
- Das Online-Portal Conny bietet seinen Kunden an, für sie auf die Mietpreisbremse zu treten – ohne Kostenrisiko. test.de hat das Angebot unter die Lupe genommen.
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Was zulässig ist und was nicht
- Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind zulässig. Obergrenze ist die Vergleichsmiete. Häufig machen Vermietern Fehler, Mieter können sich wehren.
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Liebes Test.de-Team, könnt ihr vielleicht eine Umfrage zur Meinung und ggf. geplanter Verhaltensänderung um Bezug auf Vermietung durchführen? Besonders die Punkte Instandhaltung, Modernisierung, Neuvermietung, Eigennutzung, Verkaufsinterrese wären spannend. Anekdote: in meinem Kreis habe ich einige Eigentümer, bei denen die Kosten schon höher sind, als es die verordnete Miete tragen könnte, und freie Wohnungen werden erst gar nicht mehr vermietet. Wenn solch ein Vermieter in dieser Kostensituation z.B dann sogar an Mieter mit Klagewut, Mietminderung, Nachbarschaftsstreit oder gar extremen Wohnungsverschleiss(Sachbeschädigung) gerät, kann das eine finanzielle Krise verursachen. Wo ist da noch die Motivation?
Zwischen Ihrer Mietpreisbremse und der Eigenbedarfskündigung einen Zusammenhang zu sehen, ist Spekulation. Ihr Vermieter würde das jedenfalls bestreiten. Richtig ist: Seine Rechte in Anspruch zu nehmen, begründet eine erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass auch die Gegenseite alle ihre Rechte ausschöpft. Darauf haben wir stets hingewiesen. Die Eigenbedarfskündigung ist für Mieter ein ärgerliches, aber bei Miete einer Wohnung von Privatleuten oder Personengesellschaften unvermeidliches Risiko, soweit die besondere Schutzfrist für Mieter nach Umwandlung einer Miet- zur Eigentumswohnung abgelaufen ist .
Wir haben uns an alle beschriebenen Schritte genauestens gehalten und hatten 2 Monate nach Durchsetzung der Mietpreisbremse die Eigenbedarfskündigung im Briefkasten. Wenn auf dieses Risiko hingewiesen wird, dann wird meistens schnell argumentiert, dass die Hürden der Eigenbedarfskündigung hoch seien. Letztendlich ist eine simple, aber gut durchdachte Begründung jedoch genug, um Menschen aus ihrer Wohnung zu werfen. Auf den Mietverein, dem wir beigetreten sind, ist kein Verlass seitdem der Fall etwas komplexer geworden ist. Unter dem Strich haben wir nun über 7.000 EUR verloren. Daher mein Rat: Mietpreisbremse nur durchsetzen, wenn man nicht vor hat, dauerhaft in der Wohnung zu bleiben.
Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Spam
Beachten Sie allerdings: Die hier beschriebene Mietpreisbremse ist etwas anderes als der für Berlin aktuell geplante Mietendeckel.