Miet­preisbremse: Wie Sie sich gegen zu hohe Mieten wehren

Über Hundert Miet­preisbremsungen

In mindestens gut 100 Fällen forderten Vermieter mehr als Ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Post­leitzahl und Miet­ersparnis. Immerhin 6 100 Euro sparen Mieter einer Wohnung im Berliner Stadt­teil Friedenau. 1 669 Euro kalt forderte ein Privatvermieter dort für eine Wohnung. Die Mieter schalteten den Inkasso-Dienst­leister wenigermiete.de ein. Das Unternehmen wandte sich an den Vermieter. Der hatte schließ­lich ein Einsehen und ließ es gar nicht erst auf ein Gerichts­verfahren ankommen. 1161,14 Euro monatlich zahlen die Mieter jetzt. Ein Drittel der im ersten Jahr ersparten Miete mussten sie an den Dienst­leister abgeben. *

Fast in allen Groß­städten in Kraft

Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt, wo die Länder einen angespannten Wohnungs­markt fest­gestellt und eine Mietbrems­ver­ordnung erlassen haben. Das ist in fast allen Groß­städten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Groß­städten. In Bayern, Hamburg und Hessen allerdings kamen die Land­gerichte zum Ergebnis: Die Miet­preisbrems­ver­ordnung ist jeweils unwirk­sam; die Landes­regierung habe sie nicht ausreichend genau begründet. Die bayerische und die hamburgische Regierung besserten nach und legten Begründungen für die Miet­preisbremse vor. In Bayern gilt die Miet­preisbremse seit 1. August 2017 und in Hamburg seit 1. September 2017. Die hessische Landes­regierung hält ihre Verordnung weiter für wirk­sam; das gegen­teilige Urteil soll vom Bundes­gerichts­hof über­prüft werden. Auch für Bayern und Hamburg ist denk­bar, dass die Ober­landes­gerichte oder auch der Bundes­gerichts­hof zum Ergebnis kommen: Die Miet­preisbremse galt doch jeweils auch schon ab Juni 2015.

Wer abwartet, verliert Rechte

Die Bremse gilt für Wohnungs­miet­verträge, die ab Inkraft­treten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grund­legend sanierte oder nach Oktober 2014 erst­mals bezogene Wohnungen gibt es keine Miet­preisbremse. Richtiger Zeit­punkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Miet­preisbremse: gleich nach Abschluss des Miet­vertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rück­forderung über­zahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Miet­preisbremse möglich.

Einfach bremsen

Der einfachste und bequemste Weg zur Miet­preisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter wenigermiete.de: Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem einge­geben – und der Mieter erhält umge­hend Rück­meldung, wie viel Miet­ersparnis auf der Grund­lage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsäch­lich sinkt. test.de hat das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Daten­schutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen).

Anleitung zum selbst bremsen

Doch auch ohne Einschaltung eines Unter­nehmens mit Erfolgs­provision ist die Miet­preisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.

1. Orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln

© Stiftung Warentest

Die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist ein biss­chen mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohn­werterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag. Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Die Tabelle dort zeigt Infos zu über 300 Städten und Gemeinden in 12 Bundes­ländern, in denen die Miet­preisbremse gilt.

Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichs­miete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispiels­weise in

• Berlin
• München
• Friedrichshafen
• Konstanz
• Ulm und Neu-Ulm

Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschre­cken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechts­streit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieter­ver­ein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichs­miete korrigieren.

2. Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen

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Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchst­zulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichs­miete addieren. Liegt die Vergleichs­miete also beispiels­weise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchs­tens 1 100 Euro verlangen. Ist die Miete höher, könnte die Bremse greifen.

3. Erstattung fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Miet­preisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.

Wichtig: In zwei Fällen darf der Vermieter mehr als die Höchst­miete kassieren: Wenn der Vormieter schon so viel wie der Mieter jetzt bezahlt hat oder die Wohnung modernisiert wurde, gilt die normale Miet­preis­begrenzung nicht.

Da Mieter über diese Punkte meist nichts wissen, empfiehlt Finanztest, den Vermieter aufzufordern, sie nach­voll­zieh­bar über solche Umstände zu informieren. Tut er das nicht oder zu spät, muss er zumindest die dadurch unnötig entstandenen Rechts­anwalts- und Gerichts­kosten ersetzen.

4. Rechts­beratung

© Stiftung Warentest

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechts­beratung beim Mieter­ver­ein oder bei einem Miet­rechts­anwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.

Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.

Ergebnis der Rechts­beratung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsäch­lich ernst macht und die Juristen beim Mieter­ver­ein oder einen Rechts­anwalt beauftragt, seine Rechte durch­zusetzen.

Kein Kostenrisiko mit Mieter­ver­ein oder Versicherung

Fein raus sind dann Mitglieder von Mieter­ver­einen und Rechts­schutz­versicherte, deren Police Miet­rechts­schutz umfasst. Für sie ist der Rechts­streit kostenlos. Selbst­zahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unbe­rechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Miet­erstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streit­wert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in Miet­preis­über­höhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrens­kosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechts­streit (Gerichts­kosten und Anwalts­honorare ohne Extra­kosten wie Zeugen­entschädigungen):

• bei   200 Euro Streit­wert:   420,36 Euro
• bei 1 000 Euro Streit­wert:   682,60 Euro
• bei 1 500 Euro Streit­wert:   944,86 Euro
• bei 2 000 Euro Streit­wert: 1 207,10 Euro
• bei 3 000 Euro Streit­wert: 1 567,56 Euro
• bei 5 000 Euro Streit­wert: 2 288,46 Euro

Wäre die Rekord­miet­preisbremsung aus Berlin-Friedenau vor Gericht gekommen, hätte der Streit­wert bei der üblichen Prozess­führung bei (42 * 507,86 Euro/Monat =) 21 220,12 Euro und das Prozess­kostenrisiko für die erste Instanz bei 5 497,50 Euro gelegen.*

Wenig Bremsungen

Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungs­gebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Miet­grenze. Miet­preisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu gut 100 Miet­preisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Miet­preisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von wenigermiete.de. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Voll­ständig­keit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieter­schutz­verbänden, -anwälten und Prozess­finanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest werden die Tabelle fort­laufend aktualisieren – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Miet­preisbrems-Fälle bequem melden.

Gesetzes­verschärfung in Arbeit

Abzu­warten bleibt, was die im Koalitions­vertrag vereinbarte Verschärfung der gesetzlichen Mietbrems-Rege­lungen bringt. Mieter sollen von Gesetzes wegen einen Anspruch auf Auskunft zur Vormiete bekommen. Außerdem sollen bei Verstößen gegen die Miet­preisbremse Bußgelder fällig werden.

* Dieser Artikel erschien erst­mals am 1. Dezember 2016 auf test.de. Wir haben ihn am 4. Mai 2018 aktualisiert. In der Fassung vom 4. Mai 2018 hatten wir irrtümlich 4 800 Euro Miet­ersparnis für eine Wohnung in Berlin-Neukölln als Spitzen­wert bezeichnet. Der Spitzen­wert liegt sogar noch höher. Wir haben die entsprechenden Angaben korrigiert.