Miet­preisbremse Special

Die Miet­preisbremse funk­tioniert, wird aber nur selten betätigt. Mieter müssen aktiv werden und den Vermieter in die Pflicht nehmen. Die Experten von Finanztest liefern eine Anleitung in vier Schritten und erklären, wie Mieter ohne Kostenrisiko ihre Miete bremsen können. Unsere Tabelle zeigt: Immerhin knapp 200 Mieten konnten bisher mithilfe der Miet­preisbremse gesenkt werden. In einem Fall sank die Miete sogar um 47 Prozent oder 7 800 Euro pro Jahr.

Gesetzes­verschärfung

Der Bundes­tag hat die Verschärfung der Mietbrems-Rege­lungen beschlossen. Seit Januar 2019 müssen Vermieter bereits bei Vertrags­schluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Miet­preisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder höherer Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren. Als Vormiete ist nicht mehr die letzte Miete maßgeblich, sondern die, die der Vormieter ein Jahr vor Ende seines Miet­vertrags gezahlt hat. Umge­kehrt müssen Mieter ihre Forderung nach Miet­preissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Miet­preisbremse“.

Über Hundert Miet­preisbremsungen

In mindestens 179 Fällen forderten Vermieter mehr als Ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Post­leitzahl und Miet­ersparnis. Immerhin 7 800 Euro sparen Mieter einer Wohnung im Berliner Berg­mann­straßen-Kiez. 1 385 Euro kalt forderte ein Privatvermieter dort für eine Wohnung. Die Mieter schalteten Rechts­anwalt Max Werner Althoff ein. Als der Vermieter die Miete nicht von sich aus senkte, erhob er Klage. Höchs­tens 734,65 Euro darf die Wohnung pro Monat kosten, urteilte das Amts­gericht Tempelhof-Kreuz­berg.

Fast in allen Groß­städten in Kraft

Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungs­markt fest­gestellt und eine Mietbrems­ver­ordnung erlassen haben. Das ist in fast allen Groß­städten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Groß­städten. In Baden-Württem­berg, Bayern, Brandenburg, Hamburg und Hessen allerdings kamen die Land­gerichte zum Ergebnis: Die Miet­preisbrems­ver­ordnung ist jeweils unwirk­sam; die Landes­regierung habe sie nicht oder nicht richtig begründet. In diesen Ländern ist unklar, ob die Miet­preisbremse wirk­lich in Kraft getreten ist. Die bayerische und die hamburgische Regierung besserten inzwischen nach, es ist aber unklar, ob das gelungen ist. Wo die Miet­preisbremse wegen Murks im Ministerium gescheitert ist, können Mieter Ansprüche auf Staats­haftung haben.

Wo die Miet­preisbremse gilt und wo nicht

In den Ballungs­gebieten der meisten Bundes­länder gilt die Miet­preisbremse. In fünf Ländern, darunter auch Hamburg und Bayern mit dem Groß­raum München, ist das allerdings zweifelhaft.

Miet­preisbremse Special

Wer abwartet, verliert Rechte

Die Bremse gilt für Wohnungs­miet­verträge, die ab Inkraft­treten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grund­legend sanierte oder nach Oktober 2014 erst­mals bezogene Wohnungen gibt es keine Miet­preisbremse. Richtiger Zeit­punkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Miet­preisbremse: gleich nach Abschluss des Miet­vertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rück­forderung über­zahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Miet­preisbremse möglich.

Unser Rat

Bedingung. Sie haben einen neuen Miet­vertrag abge­schlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohn­ort bei Vertrags­schluss eine Mietbrems­ver­ordnung und ein Mietspiegel galten (siehe Special Mietpreisbremse). Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.

Start. Sprechen Sie die Miet­preisbremse vor Abschluss des Miet­vertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren.

Anspruch. Die Miet­preisbremse soll Sie vor über­höhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit dieser Miete unter­schrieben haben. Oft werden Vermieter gar nicht über die Höchst­miete nachgedacht, sondern sich an den Preisen anderer orientiert haben.

Rechts­schutz. Wenn Sie Mitglied im Mieter­ver­ein sind, erhalten Sie von dort Unterstüt­zung bei der Miet­preisbremsung. Rechts­schutz­versicherungen zahlen, wenn auch Miet­streitig­keiten ausdrück­lich einge­schlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Miet­preisbremse über wenigermiete.de durch­setzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsäch­lich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für vier Monate an wenigermiete.de.

Einfach bremsen

Der einfachste und bequemste Weg zur Miet­preisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter wenigermiete.de: Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem einge­geben – und der Mieter erhält umge­hend Rück­meldung, wie viel Miet­ersparnis auf der Grund­lage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsäch­lich sinkt. test.de hat das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Daten­schutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Wenn die Miet­preisbremse wegen Fehlern der Ministerien scheitert, fordert wenigermiete.de für seine Kunden Schaden­ersatz.

Anleitung zum selbst bremsen

Doch auch ohne Einschaltung eines Unter­nehmens mit Erfolgs­provision ist die Miet­preisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.

1. Orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln

Miet­preisbremse Special

Die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist ein biss­chen mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohn­werterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag. Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Die Tabelle dort zeigt Infos zu über 300 Städten und Gemeinden in 12 Bundes­ländern, in denen die Miet­preisbremse gilt.

Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichs­miete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispiels­weise in

Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschre­cken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechts­streit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieter­ver­ein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichs­miete korrigieren.

2. Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen

Miet­preisbremse Special

Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchst­zulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichs­miete addieren. Liegt die Vergleichs­miete also beispiels­weise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchs­tens 1 100 Euro verlangen. Ist die Miete höher, könnte die Bremse greifen.

3. Erstattung fordern

Miet­preisbremse Special

Dritter Schritt beim Tritt auf die Miet­preisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.

4. Rechts­beratung

Miet­preisbremse Special

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechts­beratung beim Mieter­ver­ein oder bei einem Miet­rechts­anwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.

Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.

Ergebnis der Rechts­beratung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsäch­lich ernst macht und die Juristen beim Mieter­ver­ein oder einen Rechts­anwalt beauftragt, seine Rechte durch­zusetzen.

Kein Kostenrisiko mit Mieter­ver­ein oder Versicherung

Fein raus sind dann Mitglieder von Mieter­ver­einen und Rechts­schutz­versicherte, deren Police Miet­rechts­schutz umfasst. Für sie ist der Rechts­streit kostenlos. Selbst­zahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unbe­rechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Miet­erstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streit­wert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Miet­preis­über­höhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrens­kosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechts­streit (Gerichts­kosten und Anwalts­honorare ohne Extra­kosten wie Zeugen­entschädigungen):

  • bei   200 Euro Streit­wert:   420,36 Euro
  • bei 1 000 Euro Streit­wert:   682,60 Euro
  • bei 1 500 Euro Streit­wert:   944,86 Euro
  • bei 2 000 Euro Streit­wert: 1 207,10 Euro
  • bei 3 000 Euro Streit­wert: 1 567,56 Euro
  • bei 5 000 Euro Streit­wert: 2 288,46 Euro
  • bei 10 000 Euro Streit­wert: 4 090,70 Euro
  • bei 15 000 Euro Streit­wert: 4 794,10 Euro
  • bei 20 000 Euro Streit­wert: 5 497,50 Euro
  • bei 30 000 Euro Streit­wert: 6 400,46 Euro

Der Streit­wert für die Rekord­miet­preisbremsung aus Berlin-Kreuz­berg lag bei der üblichen Prozess­führung bei mindestens (42 * 507,86 Euro/Monat Mietdifferenz =) 27 314,70 Euro und das Prozess­kostenrisiko für die erste Instanz bei 6 400,46 Euro.

Wenig Bremsungen

Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungs­gebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Miet­grenze. Miet­preisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu fast 200 Miet­preisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Miet­preisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von wenigermiete.de. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Voll­ständig­keit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieter­schutz­verbänden, -anwälten und Prozess­finanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Miet­rechts­experten der Stiftung Warentest werden die Tabelle fort­laufend aktualisieren – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Miet­preisbrems-Fälle bequem melden.

Dieser Artikel erschien erst­mals am 1. Dezember 2016 auf test.de. Er wurde seitdem mehr­fach aktualisiert, zuletzt am 18. Januar 2019.

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