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Die Mietpreisbremse ist verfassungsmäßig. Das hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschieden. Die Bundesregierung will die Mietpreisbremse weiter verschärfen. Sie funktioniert, wird aber kaum betätigt. Mieter müssen aktiv werden und den Vermieter in die Pflicht nehmen. Unsere Mietrechts-Experten liefern eine Anleitung in vier Schritten und sagen, wie Sie ohne Kostenrisiko ihre Miete bremsen können. Dank der Mietpreisbremse sanken überhöhte Mieten bisher in mehr als 200 Fällen. Einmal sogar um 50 Prozent oder 8 448 Euro pro Jahr. Inzwischen gilt die Mietpreisbremse auch in Bayern, Brandenburg, Hamburg und Hessen.
Gesetzesverschärfung
Der Bundestag hat die Verschärfung der Mietbrems-Regelungen beschlossen. Seit Januar 2019 müssen Vermieter bereits bei Vertragsschluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder höherer Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren. Als Vormiete ist nicht mehr die letzte Miete maßgeblich, sondern die, die der Vormieter ein Jahr vor Ende seines Mietvertrags gezahlt hat. Umgekehrt müssen Mieter ihre Forderung nach Mietpreissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse“. Und: Die nächste Gesetzesverschärfung ist bereits in Arbeit. Die Bundesregierung will die Mietpreisbremse verlängern. Außerdem sollen Vermieter überzahlte Miete rückwirkend erstatten müssen.
Über Hundert Mietpreisbremsungen
In mindestens 201 Fällen forderten Vermieter mehr als Ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Postleitzahl und Mietersparnis. Stolze 8 448 Euro sparen Mieter einer Wohnung in Berlin-Kreuzberg. 1 404 Euro kalt forderte die Deutsche Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die Mieter schalteten den Legaltech-Anbieter wenigermiete.de ein. Als der Vermieter die Miete nicht von sich aus senkte, erhob das Unternehmen Klage. Schließlich akzeptierte der Vermieter einen Vergleich. 700 Euro kostet die Wohnung danach nur noch. Rund 14 000 Euro muss der Vermieter der Wohngemeinschaft erstatten.
Verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentumsrechts
Feststeht: Die Mietpreisbremse ist verfassungsmäßig. Das hat das Bundesverfassungsgericht entschieden (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Sie stelle eine verfassungsmäßige Einschränkung des Eigentums dar. „Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht auf der anderen Seite umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung“, begründet das Gericht seine Entscheidung. Es wies die Beschwerde einer Vermieterin gegen die Verurteilung wegen überhöhter Mieten zurück.
Fast in allen Großstädten in Kraft
Die Mietbremse ist seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt und eine Mietbremsverordnung erlassen haben. Das ist in fast allen Großstädten sowie zahlreichen weiteren Kommunen der Fall, vor allem im Umkreis von Großstädten. In Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg,Hessen und Rheinland-Pfalz allerdings kamen die Gerichte zum Ergebnis: Die ursprüngliche Mietpreisbremsverordnung ist jeweils unwirksam; die Landesregierung habe sie nicht oder nicht richtig begründet. In Bayern, Brandenburg, Hamburg und Hessen haben die Landesregierungen neue Verordnungen erlassen. Die Mietpreisbremse trat dort deshalb jeweils mit Verspätung in Kraft. Sonderfall Brandenburg: Die Landesregierung hat die neue Verordnung rückwirkend zum 1.1.2016 verabschiedet. Das ist aber rechtlich heikel. Immerhin: Spätestens am Tag nach der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt gilt die Mietpreisbremse in Brandenburg. In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse noch nicht. Es gibt aber bereits eine neue Verordnung, die wohl nächstes Jahr in Kraft treten wird. In Rheinland-Pfalz will die Landesregierung so schnell wie möglich eine neue Verordnung verabschieden.
Anspruch auf Staatshaftung?
Wo die Mietpreisbremse wegen Murks im Ministerium nicht oder verspätet in Kraft trat, könnten Mieter Ansprüche auf Staatshaftung haben. Sie müssen dann vom jeweiligen Land Schadenersatz für die misslungene Mietpreisbremse fordern. Die Erfolgsaussichten sind ungewiss. Alle betroffenen Landesregierungen sehen sich nicht in der Pflicht. Das Landgericht München hat bereits eine Staatshaftungsklage wegen unwirksamer Mietpreisbremse abgewiesen. Der Fall liegt jetzt beim Bundesgerichtshof. Rückenwind bekommen die Kläger vom Bundesverfassungsgericht. Das sieht in seiner Grundsatzentscheidung (vor allem: Randziffer 45) die Landesregierungen in der Pflicht, Mieter vor überzogenen Forderungen von Vermietern zu schützen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Wenigermiete.de bietet seinen Kunden an, Schadenersatz für alle registrierten Kunden zu fordern, sollte die Musterklage auf Staatshaftung Erfolg haben.
Wo die Mietpreisbremse gilt und wo nicht
In den Ballungsgebieten der meisten Bundesländer gilt die Mietpreisbremse, in Hamburg allerdings erst seit 3.7.2018, in Brandenburg spätestens ab 5. April 2019, in Hessen seit 28. Juni 2019 und in Bayern seit 7. August 2019. Die ursprünglichen Mietpreisbremsverordnungen waren nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 17. Juli 2019, Aktenzeichen: VIII ZR 130/18) von Anfang an nichtig. Für Baden-Württemberg gibt es auch eine neue Mietpreisbremsverordnung, aber die ist noch im Gesetzblatt veröffentlicht. In Rheinland-Pfalz will die Landesregierung noch eine neue Verordnung verabschieden.
Wer abwartet, verliert Rechte
Die Bremse gilt für Wohnungsmietverträge, die ab Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung geschlossen worden sind. Ausnahme: Für grundlegend sanierte oder nach Oktober 2014 erstmals bezogene Wohnungen gibt es keine Mietpreisbremse. Richtiger Zeitpunkt für den ersten Schritt zur Nutzung der Mietpreisbremse: gleich nach Abschluss des Mietvertrags. Wer abwartet, verliert Rechte. Die Rückforderung überzahlter Miete ist erst nach dem Tritt auf die Mietpreisbremse möglich.
Der Trick mit den Doppelverträgen
Auch nachträgliche Mieterhöhungen verstoßen gegen die Mietpreisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart werden. Das hat das Landgericht Berlin in einem Rechtsstreit zwischen Großvermieter Deutsche Wohnen und wenigermiete.de entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatzvereinbarung unterschreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieterverbände halten derartige Doppelverträge für eine neue Masche vor allem großer Wohnungsunternehmen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Mieterhöhung ist auch rechtswidrig, wenn der Mietzuschlag in der Zusatzvereinbarung als Gegenleistung für Bau- und Renovierungsarbeiten dargestellt wird. Nur eine grundlegende Sanierung berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Mietpreisbremse zu erhöhen.
Unser Rat
Bedingung. Sie haben einen neuen Mietvertrag abgeschlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohnort bei Vertragsschluss eine Mietbremsverordnung und ein Mietspiegel galten (siehe Special Mietpreisbremse). Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.
Start. Sprechen Sie die Mietpreisbremse vor Abschluss des Mietvertrags nicht an. Nach dem Abschluss sollten Sie aber zügig zur Sache kommen. Wenn Sie abwarten, gehen schnell Rechte verloren.
Anspruch. Die Mietpreisbremse soll Sie vor überhöhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit der hohen Miete unterschrieben haben. Oft werden Vermieter gar nicht über die Höchstmiete nachgedacht, sondern sich an den Preisen anderer orientiert haben.
Rechtsschutz. Wenn Sie Mitglied im Mieterverein sind, erhalten Sie von dort Unterstützung bei der Mietpreisbremsung. Rechtsschutzversicherungen zahlen, wenn auch Mietstreitigkeiten ausdrücklich eingeschlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Mietpreisbremse über wenigermiete.de durchsetzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsächlich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für vier Monate an wenigermiete.de.
Einfach bremsen
Der einfachste und bequemste Weg zur Mietpreisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter wenigermiete.de: Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem eingegeben – und der Mieter erhält umgehend Rückmeldung, wie viel Mietersparnis auf der Grundlage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsächlich sinkt. test.de hat das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Datenschutz gibt es Abstriche (siehe Wenigermiete.de: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Wenn die Mietpreisbremse wegen Fehlern der Ministerien scheitert, fordert wenigermiete.de für seine Kunden Schadenersatz.
Anleitung zum selbst bremsen
Doch auch ohne Einschaltung eines Unternehmens mit Erfolgsprovision ist die Mietpreisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.
1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohnwerterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag. Orientierung bietet unser Special Mietpreisbremse. Die Tabelle dort zeigt Infos zu über 300 Städten und Gemeinden in 12 Bundesländern, in denen die Mietpreisbremse gilt.
Mieter in Städten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichsmiete bequem ermitteln. Online-Mietspiegel gibt es beispielsweise in
Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschrecken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechtsstreit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieterverein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichsmiete korrigieren.
2. Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen
Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchstzulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichsmiete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichsmiete addieren. Liegt die Vergleichsmiete also beispielsweise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchstens 1 100 Euro verlangen. Ist die Miete höher, könnte die Bremse greifen.
3. Erstattung fordern
Dritter Schritt beim Tritt auf die Mietpreisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.
4. Rechtsberatung
Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechtsberatung beim Mieterverein oder bei einem Mietrechtsanwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.
Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und nicht ohne Not auf einen Teil der Miete verzichten wollen.
Ergebnis der Rechtsberatung ist die Entscheidung, ob der Mieter tatsächlich ernst macht und die Juristen beim Mieterverein oder einen Rechtsanwalt beauftragt, seine Rechte durchzusetzen.
Kein Kostenrisiko mit Mieterverein oder Versicherung
Fein raus sind dann Mitglieder von Mietervereinen und Rechtsschutzversicherte, deren Police Mietrechtsschutz umfasst. Für sie ist der Rechtsstreit kostenlos. Selbstzahler müssen die Kosten des Verfahrens tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unberechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Mieterstattung zu, haben sie auch die Hälfte der Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richten sich nach dem Streitwert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Mietpreisüberhöhung für 42 Monaten. Hier die typischen Verfahrenskosten für einen in erster Instanz durch Urteil entschiedenen Rechtsstreit (Gerichtskosten und Anwaltshonorare ohne Extrakosten wie Zeugenentschädigungen):
- bei 200 Euro Streitwert: 420,36 Euro
- bei 1 000 Euro Streitwert: 682,60 Euro
- bei 1 500 Euro Streitwert: 944,86 Euro
- bei 2 000 Euro Streitwert: 1 207,10 Euro
- bei 3 000 Euro Streitwert: 1 567,56 Euro
- bei 5 000 Euro Streitwert: 2 288,46 Euro
- bei 10 000 Euro Streitwert: 4 090,70 Euro
- bei 15 000 Euro Streitwert: 4 794,10 Euro
- bei 20 000 Euro Streitwert: 5 497,50 Euro
- bei 30 000 Euro Streitwert: 6 400,46 Euro
Der Streitwert für die Rekordmietpreisbremsung aus Berlin-Kreuzberg lag bei der üblichen Prozessführung bei mindestens (42 * 704 Euro/Monat Mietdifferenz =) 29 568 Euro und das Prozesskostenrisiko für die erste Instanz bei 6 400,46 Euro.
Wenig Bremsungen
Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungsgebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Mietgrenze. Mietpreisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu 201 Mietpreisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Mietpreisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von wenigermiete.de. Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieterschutzverbänden, -anwälten und Prozessfinanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest werden die Tabelle fortlaufend aktualisieren – mit unserem E-Mail-Formular können Sie uns Mietpreisbrems-Fälle bequem melden.
Dieser Artikel ist erstmals am 1. Dezember 2016 auf test.de erschienen. Er wurde seitdem mehrfach aktualisiert, zuletzt am 22. August 2019.
