Die Miet­preisbremse gilt für zahlreiche Wohnungen vor allem in Ballungs­gebieten wie hier Berlin.

Die Miet­preisbremse funk­tioniert. Die Miet­rechts-Experten der Stiftung Warentest liefern eine Anleitung in vier Schritten. Unsere Tabelle zeigt mehr als 700 Fälle, in denen die Miet­preisbremse gegriffen hat. Rekord: 9 385 Euro pro Jahr oder 54 Prozent mehr als zulässig forderte ein privater Vermieter in Berlin-Neukölln. Neu: Die Miet­preisbremse greift oft auch trotz teurer Modernisierung. Der Bundes­gerichts­hof hob vermieterfreundliche Urteile auf.

BGH: Miet­preisbremse gilt oft trotz Modernisierung

Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen gilt die Miet­preisbremse nicht. Darauf können sich Vermieter aber viel seltener als bislang vermutet berufen. Nur wenn die Modernisierung dazu führt, dass Mieter eine wie neu gebaute Wohnung erhalten, recht­fertigt das eine Ausnahme von der Miet­preisbremse. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) aktuell entschieden.

Das sind die Vorgaben des BGH

Die modernisierte Wohnung muss einem Neubau entsprechen und der Vermieter mindestens ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Geldes investiert haben. Auf Erhaltungs­aufwand entfallende Beträge sind abzu­ziehen.

Land­gericht Berlin muss neu entscheiden

Die Richter in Karls­ruhe hoben die Abweisung einer Miet­preisbrems-Klage durch das Land­gericht Berlin auf. Die Richter dort müssen den Fall jetzt neu aufrollen und die mieterfreundlichen Ansagen des Bundes­gerichts­hofs berück­sichtigen. Nach unserer Einschät­zung dürfte die Miet­preisbremse greifen. Der Vermieter einer Altbau­wohnung in Schöne­berg hatte die Elektrik erneuert, über Putz gelegene Heizungs­rohre in den Fußboden verlegt, Küche und Bad gefliest und in den übrigen Räumen Parkett verlegt. Er fordert jetzt 13,99 Euro je Quadrat­meter und 1 199 Euro pro Monat netto kalt. Der Vormieter hatte noch 5,66/485 Euro gezahlt.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 11.11.2020
Aktenzeichen: VIII ZR 369/18
Mieter­anwalt: Rechtsanwalt Christof Schramm, Berlin

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Wo die Miet­preisbremse gilt

Die Mietbremse ist bereits seit 1. Juni 2015 Gesetz. Sie gilt dort, wo die Länder einen angespannten Wohnungs­markt fest­gestellt und eine Mietbrems­ver­ordnung erlassen haben. In den Ballungs­gebieten aller Bundes­länder außer Saar­land, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein gilt die Miet­preisbremse, in Nieder­sachsen allerdings erst für seit 1. Januar 2021 geschlossene Verträge, in Baden-Württem­berg seit 4. Juni 2020, in Hamburg seit dem 3. Juli 2018, in Brandenburg spätestens ab dem 4. April 2019, in Hessen seit dem 28. Juni 2019 und in Bayern seit dem 7. August 2019.

In diesen sechs Ländern hatten die Ministerien die Miet­preisbremse zunächst vermurkst. Sie hatten zwar Mietbrems­ver­ordnungen erlassen, sie aber nicht korrekt begründet. Die ursprüng­lich erlassenen Verordnungen waren daher unwirk­sam Der Bundes­gerichts­hof hat jetzt geur­teilt: Betroffene Mieter gehen leer aus. Der Staat hafte nicht für die Fehler der Landes­regierungen.

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Für wen die Miet­preisbremse gilt – und was sie bringt

Die Bremse gilt für Mieter, die ihren Wohnungs­miet­vertrag ab Inkraft­treten der jeweiligen Landes­ver­ordnung geschlossen haben. Ausnahme: Für erst­mals nach einer grund­legenden Sanierung vermietete oder nach Oktober 2014 erst­mals bezogene Wohnungen gibt es keine Miet­preisbremse. Für bis einschließ­lich 31. März 2020 abge­schlossene Verträge galt: Die Miet­preisbremse greift erst, wenn Mieter sich gegen­über ihrem Vermieter ausdrück­lich auf die Regeln berufen. Für später geschlossene Verträge zieht die Miet­preisbremse auch rück­wirkend. Mieter haben nach Vertrags­schluss 30 Monate Zeit für die Bremsung ihrer Miete.

Was die Miet­preisbremse bringt

Wenn die Miet­preisbrems-Regeln gelten, dürfen Vermieter nicht mehr als die orts­übliche Vergleichs­miete kassieren, wie Sie sich in der Regel aus dem Miet­preisspiegel für die jeweilige Stadt ergibt, zuzüglich 10 Prozent. Tatsäch­lich mussten Mieter in Ballungs­gebieten meist viel, viel mehr zahlen.

Miet­preisbremse – Gesetzes­verschärfungen

Vermieter. Für seit 1. April 2020 geschlossene Verträge gilt: Der Vermieter muss über­höhte Mieten auch dann erstatten, wenn der Mieter sich erst später meldet. Es reicht aus, wenn er sich inner­halb von 30 Monaten auf die Miet­preisbremse beruft. Der Vermieter muss zu Unrecht kassiertes Geld dann für den gesamten Zeitraum seit Vertrags­schluss heraus­geben. Für die Anwend­barkeit der neuen Regelung maßgeblich ist der Tag, an dem die Vertrags­ausfertigung mit der letzten Unter­schrift der anderen Vertrags­partei zugeht. Gibt es einen Termin, an dem alle Vertrags­partner persönlich den Vertrag unterzeichnen, dann gilt dieses Datum als Tag des Vertrags­schlusses.
Vermieter müssen bereits seit Januar 2019 bei Vertrags­schluss sagen, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Miet­preisbremse berufen wollen. Sie müssen offenlegen, ob sie sich wegen Modernisierung oder einer höheren Vormiete berechtigt sehen, mehr als 10 Prozent über Mietspiegel zu kassieren.

Mieter. Wer nach dem 1. April 2020 einen Miet­vertrag abge­schlossen hat oder noch abschließt, hat 30 Monate Zeit, sich auf die Miet­preisbremse zu berufen. Zu beachten: Nur wenn alle Parteien den Vertrag bei einem persönlichen Treffen unter­schreiben, ist sofort Vertrags­schluss. In allen anderen Fällen zählt der Zeit­punkt, an dem der letzte unter­schriebene Vertrag der Gegen­seite zugeht. Ist das am 1. April 2020 oder später, dann gilt bereits die neue verschärfte Miet­preisbremse. Bereits seit Januar 2019 müssen Mieter ihre Forderung nach einer Miet­preissenkung nicht mehr begründen. Es reicht aus, an den Vermieter zu schreiben: „Ich rüge die Verletzung der Miet­preisbremse“.

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Wie Sie Ihre Miete bremsen

Bremsen mithilfe eines Rechts­dienst­leisters

Der einfachste und bequemste Weg zur Miet­preisbremse führt über den „Legal-Tech“-Anbieter Conny (früher: Wenigermiete.de): Alle erforderlichen Daten sind zügig und bequem einge­geben – und der Mieter erhält umge­hend Rück­meldung, wie viel Miet­ersparnis auf Grund­lage der Daten möglich ist. Wer das Unternehmen dann beauftragt, geht kein Risiko ein. Er muss nur zahlen, wenn die Miete tatsäch­lich sinkt. Die Rechts­experten der Stiftung Warentest haben das Angebot geprüft und für praktikabel und fair gehalten. Nur beim Daten­schutz gibt es Abstriche (siehe Conny: Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen). Der Bundes­gerichts­hof hat das Geschäfts­modell inzwischen bestätigt, nachdem einzelne Gerichte zuvor Verstöße gegen das Rechts­dienst­leistungs­gesetz sahen.
Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 27.11.2019
Aktenzeichen: VIII ZR 285/18
Weitere Einzel­heiten in der Pressemitteilung des Gerichts

Selber bremsen – so gehts

Auch ohne Einschaltung eines Unter­nehmens mit Erfolgs­provision ist die Miet­preisbremse möglich. Vier Schritte sind nötig.

1. Orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln

Die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist mühsam, aber es geht an vielen Orten. Mietspiegel geben für eine bestimmte Sorte Wohnung meist eine Spanne an. Je nach Lage der Wohnung und den wohn­werterhöhenden oder -verringernden Merkmalen ergibt sich der exakte Betrag.

Mieter in Orten mit Online-Mietspiegel haben es leicht. Hier lässt sich die Vergleichs­miete bequem ermitteln. Wenn es für Ihren Wohn­ort einen Online-Mietspiegel gibt, finden Sie ihn mit der Such­phrase "online-mietspiegel" (ergänzt um den jeweiligen Wohn­ort) meist sofort.

Hinweis: Nicht alle unten aufgeführten Mietspiegel haben bereits das Datum des aktuellen Jahres. Das macht aber nichts, denn Mietspiegel haben meist kein Ablaufdatum. Es gilt immer der letzte veröffent­lichte Mietspiegel, sofern der nicht über­altert ist. Das Bürgerliche Gesetz­buch sieht vor, dass Mietspiegel in der Regel nach zwei Jahren erneuert werden sollen.

Wichtig: Mieter sollten sich nicht abschre­cken lassen, wenn sie sich an einzelnen Punkten nicht sicher sind. Bevor es zum Rechts­streit kommt, müssen sie ohnehin zur Beratung zum Mieter­ver­ein oder Anwalt. Da lassen sich Fehler beim Ermitteln der Vergleichs­miete korrigieren.

2. Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen

Ganz leicht ist der zweite Schritt: Die höchst­zulässige Miete ergibt sich, wenn Mieter die Vergleichs­miete mal 1,1 rechnen. Das heißt: Zehn Prozent zur Vergleichs­miete addieren. Liegt die Vergleichs­miete also beispiels­weise bei 1 000 Euro, darf der Vermieter höchs­tens 1 100 Euro verlangen. Ist die geforderte Miete höher als der errechnete Betrag, greift die Bremse wahr­scheinlich.

3. Erstattung fordern

Dritter Schritt beim Tritt auf die Miet­preisbremse ist ein Schreiben an den Vermieter. test.de liefert dafür ein Musterschreiben.

4. Rechts­beratung

Egal ob und was der Vermieter antwortet: Am Ende sollte eine Rechts­beratung beim Mieter­ver­ein oder bei einem Miet­rechts­anwalt stehen. Die Experten können die Antwort des Vermieters genauer einordnen als Laien.

Ganz oft wird die Ansage des Vermieters zweifelhaft sein. Er wird oft gar nicht darüber nachgedacht haben, wie viel er fordern darf, und jetzt nicht ohne weiteres auf einen Teil der Miete verzichten wollen.

Die Rechts­beratung soll den Mieter befähigen zu entscheiden, ob er juristische Schritte ergreifen will, sprich: Mieter­ver­ein, Rechts­anwalt oder Rechts­dienst­leister beauftragt, seine Rechte durch­zusetzen.

Kein Kostenrisiko mit Mieter­ver­ein oder Versicherung

Fein raus sind dann Mitglieder von Mieter­ver­einen und Rechts­schutz­versicherte, deren Police auch Miet­rechts­schutz enthält. Für sie ist der Rechts­streit kostenlos. Selbst­zahler müssen die Kosten des Verfahrens nur tragen, wenn das Gericht die Forderung am Ende für unbe­rechtigt hält. Steht ihnen die Hälfte der geforderten Miet­erstattung zu, haben sie die Hälfte der Kosten zu tragen. Setzen sie sich voll­ständig durch, müssen sie gar nichts zahlen. Der Vermieter hat dann alle Kosten zu tragen. Wie hoch die Kosten sind, richtet sich nach dem Streit­wert. Der besteht mindestens in der Miete, die der Vermieter erstatten muss, und in der Regel in der Miet­preis­über­höhung gerechnet auf 42 Monate.

Streit­wert

Prozess­kosten

Streit­wert

Prozess­kosten

Euro

200

420,36

1 000

682,60

1 500

944,86

2 000

1 207,10

3 000

1 567,56

5 000

2 288,46

10 000

4 090,70

15 000

4 794,10

20 000

5 497,50

30 000

6 400,46

Angegeben sind die typischen Verfahrens­kosten für einen Rechts­streit in erster Instanz (Gerichts­kosten und Anwalts­honorare einschließ­lich Verhand­lungs­gebühr und Umsatz­steuer; Reise­kosten, Zeugen­entschädigungen und Gutachterhonorare kommen gegebenenfalls noch hinzu).

Der Streit­wert für die Rekord­miet­preisbremsung aus Berlin-Neukölln lag bei der üblichen Prozess­führung bei mindestens (42 * 782,11 Euro Mietdifferenz pro Monat =) 32 848,63 Euro und das Prozess­kostenrisiko für die erste Instanz bei 7 672,80 Euro.

Erfolg­reich die Miete gebremst? Schreiben Sie uns!

Die in Anzeigen für Wohnungen vor allem in Ballungs­gebieten geforderten Mieten liegen seit Jahren weit jenseits der Mietspiegel-Beträge. Kaum ein Vermieter hält sich an die gesetzliche Miet­grenze. Miet­preisbremsungen wie die von Finanztest-Mutmacherin Laura H. sind trotzdem selten. Immerhin: Zu über 200 Miet­preisbremsungen hat test.de die Daten. Fast alle Miet­preisbremsungen in der test.de-Tabelle gehen aufs Konto von Conny, wie der Rechts­dienst­leister Wenigermiete.de inzwischen heißt. Schreiben Sie unseren Mietrechts-Experten, wenn Sie erfolg­reich die Miete gebremst haben!

Der Trick mit den Doppel­verträgen

Auch nach­trägliche Miet­erhöhungen verstoßen gegen die Miet­preisbremse, wenn sie gleich bei Abschluss des Miet­vertrags vereinbart werden. Das hat das Land­gericht Berlin in einem Rechts­streit zwischen Groß­vermieter Deutsche Wohnen und Rechts­dienst­leister Conny entschieden (Az. 66 S 45/18). Der Vermieter hatte sich eine Zusatz­ver­einbarung unter­schreiben lassen, wonach ab zwei Monate nach Einzug rund 150 Euro monatlich zusätzlich zu zahlen waren. Mieter­verbände halten derartige Doppel­verträge für eine neue Masche, um die Miet­preisbremse zu umgehen.

Noch höhere Miete nur nach Sanierung. Der Trick mit den Doppel­verträgen wird vor allem von großen Wohnungs­unternehmen einge­setzt. Die Miet­erhöhung ist auch rechts­widrig, wenn der Miet­zuschlag in der Zusatz­ver­einbarung als Gegen­leistung für Bau- und Reno­vierungs­arbeiten dargestellt wird. Nur eine grund­legende Sanierung berechtigt den Vermieter dazu, die Miete jenseits der Miet­preisbremse zu erhöhen.

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So profitieren Sie von der Miet­preisbremse

  • Bedingung. Sie haben einen neuen Miet­vertrag abge­schlossen und müssen verdächtig viel zahlen? Prüfen Sie, ob für Ihren Wohn­ort bei Vertrags­schluss eine Mietbrems­ver­ordnung gilt. Falls ja, können Sie die Miete vielleicht bremsen.
  • Start. Sprechen Sie die Miet­preisbremse vor Abschluss des Miet­vertrags nicht an. Wenn Sie Ihren Vertrag bereits vor 31. März 2020 abge­schlossen haben, sollten Sie so schnell wie möglich zur Sache kommen. Die Miet­preisbremse gilt für Sie erst ab dem Zeit­punkt, an dem Sie Ihre Rechte beim Vermieter geltend machen. Bei Vertrags­schluss ab 1. April 2020 haben Sie 30 Monate Zeit, sich auf die Miet­preisbremse zu berufen.
  • Anspruch. Die Miet­preisbremse soll Sie vor über­höhten Forderungen schützen. Es ist Ihr gutes Recht, sie in Anspruch zu nehmen, auch wenn Sie den Vertrag mit der hohen Miete unter­schrieben haben. Oft denken Vermieter gar nicht über die Höchst­miete nach, sondern orientieren sich an den Preisen anderer.
  • Rechts­schutz. Wenn Sie Mitglied in einem Mieter­ver­ein sind, erhalten Sie von dort Unterstüt­zung bei der Miet­preisbremsung. Rechts­schutz­versicherungen zahlen, wenn auch Miet­streitig­keiten ausdrück­lich einge­schlossen sind. Ohne Kostenrisiko können Sie die Miet­preisbremse über den Inkasso-Dienst­leister Conny (früher: Wenigermiete.de) durch­setzen. Zahlen müssen Sie nur, wenn das Unternehmen Ihre Miete tatsäch­lich senkt.Sie zahlen dann die Ersparnis für fünf Monate als Provision.
  • Mieten­deckel. Als Berliner Mieter profitieren Sie auch vom so genannten Mieten­deckel. Das Landes­gesetz begrenzt Mieten nochmals erheblich stärker als die bundes­weiten Miet­preisbrems­regelungen im Bürgerlichen Gesetz­buch. Einzel­heiten dazu liefert unsere Meldung Berlin beschließt Mietendeckel: Verbot für Mieterhöhungen. Machen Sie trotzdem unbe­dingt zumindest zusätzlich auch Ihr Recht auf Miet­preisbremse geltend. Es kann sein, dass die für Vermieter strengen Mieten­deckel-Regeln in Berlin vom Verfassungs­gericht für nichtig erklärt werden. Ihnen bleibt dann wenigs­tens noch die Miet­preisbremse.
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Mietrecht und Grund­gesetz: Die Miet­preisbremse aus juristischer Sicht

Verfassungs­mäßige Einschränkung des Eigentums­rechts

Fest steht: Die Miet­preisbremse ist verfassungs­mäßig. Das hat das Bundes­verfassungs­gericht entschieden (Aktenzeichen: 1 BvR 1595/18). Sie stelle eine verfassungs­mäßige Einschränkung des Eigentums dar. „Die Befugnis des Gesetz­gebers zur Inhalts- und Schranken­bestimmung geht (...) umso weiter, je mehr das Eigentums­objekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funk­tion steht. Das trifft auf die Miethöhen­regulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung“, begründet das Gericht seine Entscheidung. Es wies die Beschwerde einer Vermieterin gegen die Verurteilung wegen über­höhter Mieten zurück.

Brems­versagen in zahlreichen Ländern

In Baden-Württem­berg, Bayern, Hamburg, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen und Brandenburg sollte die Miet­preisbremse eigentlich schon Jahre früher greifen. Doch die ursprüng­lichen Miet­preisbrems­ver­ordnungen in allen diesen Ländern waren nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofs (vom 17. Juli 2019, Aktenzeichen: VIII ZR 130/18) von Anfang an nichtig. Entscheidender Fehler: Die Beamten in den Ministerien hatten darauf verzichtet, Begründungen für die Miet­preisbrems­ver­ordnungen im Gesetz­blatt zu veröffent­lichen.

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Wo die Miet­preisbremse bereits gegriffen hat

In weit über 700 Fällen forderten Vermieter mehr als ihnen zustand – und mussten die Miete senken. Unsere Tabelle nennt sie mit Post­leitzahl und Miet­ersparnis. Stolze 9 385,32 Euro sparen Mieter einer Wohnung in Berlin-Neukölln pro Jahr. 1 440 Euro kalt forderten private Vermieter monatlich. Die Mieter schalteten einen Rechts­anwalt ein. Doch die Vermieter weigerten sich weiterhin, die Miete zu senken und argumentierten, es handle sich der Sache nach um einen Neubau, für den die Miet­preisbremse nicht gelte. Das Land­gericht Berlin urteilte schließ­lich: Die Miet­preisbremse gilt. Bei der Immobilie handle es sich nicht um einen Neubau, allenfalls eine Sanierung sei erfolgt. Die geforderte Miete sei somit um 54 Prozent über­höht. Den Vermietern stehen nur 657,89 Euro monatlich zu.

Unsere Tabelle erhebt keinen Anspruch auf Voll­ständig­keit. Wir haben aber bei allen wichtigen Mieter­schutz­verbänden, -anwälten und Prozess­finanzierern nachgefragt und nennen alle Fälle, zu den uns die notwendigen Daten vorliegen. Die Tabelle wird laufend aktualisiert. Per E-Mail-Formular können Sie uns Miet­preisbrems-Fälle bequem melden.

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Dieses Special wird regel­mäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 10. März 2021. Zuvor gepostete Nutzer­kommentare beziehen sich auf eine frühere Fassung.

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