Miet­preisbremse in der Praxis

Vieler­orts müssen sich Vermieter bei neuen Miet­verträgen an orts­übliche Preise halten. Am hilf­reichsten sind Mietspiegel.

Es klingt simpel, ist es aber nicht: Wenn ein Bundes­land die Miet­preisbremse für eine Stadt oder Gemeinde einführt, dürfen Vermieter höchs­tens 110 Prozent der „orts­üblichen Vergleichs­miete“ für die Wohnungen verlangen, die sie neu vermieten.

Sind 700 Euro orts­üblich, lässt das 770 Euro zu. Bei Staffelmieten muss jede Staffel die Grenze einhalten, wenn sie eintritt. Bei Indexmieten, deren Höhe sich am Index für die Lebens­haltungs­kosten orientiert, ist nur die Miete bei Vertrags­abschluss betroffen.

Die „orts­übliche Vergleichs­miete“ ist aber manchmal schwierig zu finden. Hilf­reich sind Mietspiegel. Die gibt es aber längst nicht immer. Nur 81 der 313 Städte und Gemeinden mit Miet­preisbremse verwiesen auf ihren Webseiten oder auf Finanztest-Anfrage auf einen eigenen Mietspiegel. Sogar Groß­städte wie Bremen haben keinen.

Die Miet­preisbremse gilt nicht immer

Elf Bundes­länder haben bislang in einigen ihrer Städte und Gemeinden die Miet­preisbremse einge­führt (Karte). Nieder­sachsen folgt am 1. Dezember 2016. Meck­lenburg-Vorpommern, Saar­land, Sachsen und Sachsen-Anhalt haben das nicht vor.

Ausgenommen sind außerdem

  • Gewerberäume,
  • Neubauten beim Erst­bezug,
  • umfassend modernisierte Wohnungen,
  • möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung,
  • Studenten- und Jugend­wohn­heime oder
  • Vermietungen für kurze Zeit.

Faust­regel für eine umfassende Modernisierung: Der Vermieter investiert mindestens ein Drittel der Summe, die ein Neubau kostet. Hätte er inner­halb der vergangenen drei Jahre die Miete wegen einer Modernisierung erhöhen dürfen und hat das nicht getan, darf er die Erhöhung nun aber nach­holen.

Unterschied zur Kappungs­grenze

Manchmal wird die Miet­preisbremse mit einer anderen Schutz­vorschrift in einen Topf geworfen: Wurde in einer Stadt oder Gemeinde die Kappungs­grenze abge­senkt, dürfen Mieten inner­halb von drei Jahren um höchs­tens 15 statt um 20 Prozent erhöht werden, selbst wenn die orts­übliche Vergleichs­miete stärker gestiegen ist.

Nur in Berlin, Hamburg, Bremen, Bayern und Nieder­sachsen gilt sowohl die Miet­preisbremse als auch die abge­senkte Kappungs­grenze. In den anderen Bundes­ländern decken sich die Listen nur zum Teil.

Orts­übliche Vergleichs­miete suchen

Bei der orts­üblichen Vergleichs­miete kommen die gleichen Informations­quellen wie bei Miet­erhöhungen infrage. Das Bürgerliche Gesetz­buch (BGB) listet sie auf:

  • Mietspiegel,
  • Auskunft aus Miet­daten­banken,
  • Gutachten eines Sach­verständigen,
  • Mieten für drei nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleich­bare Wohnungen

Mietspiegel sind eine wichtige Hilfe

Wenn es einen offiziellen Mietspiegel gibt, bietet er Vermietern und Mietern eine gute Grund­lage. Er stellt dar, welche Mieten in den vergangenen vier Jahren üblicher­weise pro Quadrat­meter vereinbart wurden. In der Regel deckt er aber nicht alle Immobilien­arten ab, oft sind zum Beispiel frei­stehende Häuser ausgenommen. Wofür er gilt, steht auf den ersten Seiten.

Mietspiegel ordnen Wohnungen in Kategorien nach Baujahr, Größe, Lage und weiteren Kriterien ein. Auch inner­halb einer Gruppe sind die Unterschiede oft groß. Dem tragen Ab- oder Zuschläge Rechnung. Bei Wohnungen in einfachen Nach­kriegs­bauten sind etwa in München 0,50 Euro pro Quadrat­meter abzu­ziehen. Für eine Fußbodenhei­zung gibt es 0,42 Euro Aufschlag.

Einordnen in Miet­preisspannen

Oft nennen Mietspiegel nicht nur Mittel­werte oder häufigste Werte (Median), sondern auch Preisspannen. Darin ordnen Vermieter ihre Wohnung ein. Ganz frei sind sie dabei nicht. Berlin, München und andere Städte veröffent­lichen Orientierungs­hilfen. Am Beispiel Berlin hat der Bundes­gerichts­hof 2005 entschieden, dass Vermieter einen Grund haben müssen, wenn sie vom Mittel­wert abweichen (Az. VIII ZR 110/04).

München sieht zum Beispiel für ruhige Rück­gebäude bis zu 0,35 Euro Aufschlag auf den Mittel­wert pro Quadrat­meter­preis vor.

Wenn eine Wohnung erheblich vom Stan­dard abweicht, dürfen Vermieter auch das berück­sichtigen. Es liegt auf der Hand, dass sich über ihre Einschät­zung in einigen Fällen streiten lässt. Selbst bei sehr ausgefeilten Mietspiegeln wie dem der Stadt München müssen manchmal Gerichte klären, wie hoch denn nun die orts­übliche Miete ist.

Qualifizierte Mietspiegel sind selten

In der Regel liefert der Münchner Mietspiegel aber Ergeb­nisse, auf die sich Vermieter und Mieter verlassen können. Er ist qualifiziert, also nach wissenschaftlichen Grund­sätzen erstellt und gültig. Bei solchen Mietspiegeln vermuten die Gerichte, dass sie die orts­übliche Vergleichs­miete richtig wiedergeben. Hält sich ein Vermieter daran, können Mieter kaum dagegen vorgehen. Umge­kehrt ist es für Vermieter schwer, wenn sie über den Mietspiegel hinaus­gehen wollen.

Qualifizierte, nach den Vorschriften von Paragraf 558d BGB erstellte Mietspiegel sind aber selten: Nur 46 der 313 Gemeinden mit Miet­preisbremse haben ihn im Internet oder auf unsere Anfrage genannt.

Manche Gemeinden planen ihn einzuführen, zum Beispiel Trier. Andere wollen die Kosten sparen oder schätzen den Nutzen gering ein. Kleinst­ädte haben zum Teil gar nicht genug Fall­zahlen, um wissenschaftlich fundierte Aussagen zu treffen.

Einfacher Mietspiegel ausgehandelt

Für 35 Städte und Gemeinden haben wir einfache Mietspiegel gefunden oder genannt bekommen. Sie werden oft zwischen Mieter- und Vermieter­verbänden ausgehandelt. Manchmal ist von einem Mietspiegel „nach Paragraf 558c BGB“ die Rede. Auch qualifizierte Mietspiegel, deren Gültig­keit abge­laufen ist, gelten als einfache Spiegel.

Der Unterschied zum gültigen, qualifizierten Mietspiegel: Gerichte vertrauen nicht mehr von vorn­herein auf die Angaben. Eine Indiz­wirkung spricht ihnen der Bundes­gerichts­hof aber zu. Damit sind auch sie hilf­reich für Vermieter und Mieter.

Mietspiegel aus Nach­bargemeinden

Viele Vermieter aus Gemeinden ohne Mietspiegel ziehen die Mietspiegel eines Nach­bar­ortes heran. Manchmal ziehen sie pauschal etwas von den Preisen dort ab, zum Beispiel 10 Prozent. Grund­sätzlich ist das möglich. Das geht aber nur, wenn die Gemeinden wirk­lich vergleich­bar sind.

Bei einem Vermieter im Umland von Nürn­berg war das nicht der Fall. Er nahm den Nürn­berger Mietspiegel und zog 30 Prozent der sich daraus ergebenden Miete ab. Dem Bundes­gerichts­hof waren seine Gemeinde und die Groß­stadt 2013 zu unterschiedlich (Az. VIII ZR 413/12).

Selbst wenn Gerichte den Blick auf die Nach­bargemeinde jahre­lang abge­segnet haben, können sich Mieter und Vermieter nicht sicher sein, dass das immer so bleibt. Die Stadt Wald­kirch zum Beispiel verwies in einer Antwort an Finanztest darauf, dass sich das Land­gericht Freiburg für ihr Gebiet bisher auf den Freiburger Mietspiegel gestützt habe. In einem neueren Verfahren habe es jedoch die Tendenz erkennen lassen, dass er dafür nicht mehr heran­gezogen werden könne.

Wenn der Mietspiegel alt ist

Das Gesetz erlaubt es ausdrück­lich, sich auf veraltete Mietspiegel zu stützen, die schon länger nicht mehr aktualisiert wurden. Ob das allerdings auch in extremen Fällen einer gericht­lichen Über­prüfung standhält, bleibt unsicher. Manchmal sind qualifizierte Mietspiegel sehr alt. Zum Beispiel hat Panketal in Brandenburg den Mietspiegel für den Orts­teil Zepernick zum letzten Mal im Jahr 2002 aktualisiert.

Alternativen ohne Mietspiegel

Ist kein Mietspiegel anwend­bar, betreten Vermieter und Mieter unsicheres Terrain.

  • Inoffizielle „Mietspiegel“. Der Begriff Mietspiegel ist nicht geschützt. Im Internet liefert eine Suche nach einem Mietspiegel oft alle möglichen Preis­über­sichten. Es ist zweifelhaft, ob Gerichte diese anerkennen.
  • Miet­daten­banken. Manche Gemeinden verweisen auf Miet­preis­über­sichten von Immobilien-, Mieter- oder Eigentümer­verbänden oder auf Internetportale. Ob dies vor Gericht Bestand hat, bleibt aber offen.
  • Gutachten. Wer einen Sach­verständigen damit beauftragt, die orts­übliche Vergleichs­miete zu ermitteln, ist zwar recht­lich auf der sicheren Seite. Das ist aber teuer und damit nur in Sonderfällen sinn­voll.
  • Vergleichs­preise. Laut Gesetz genügt ein Verweis auf die Mieten von drei Wohnungen, die bezüglich Alter, Lage, Ausstattung und so weiter vergleich­bar sind. Vor Gericht kommen Vermieter mit ihrer Auswahl nicht immer durch.

Dieser Text wurde am 15. November 2016 auf den neuesten Stand gebracht: Nieder­sachsen hat beschlossen, dass die Miet­preisbremse ab 1. Dezember 2016 für 19 Städte und Gemeinden des Landes gilt.

Dieser Artikel ist hilfreich. 43 Nutzer finden das hilfreich.